Menos trabas para alquilar por ley más rápida para desalojo

Desde que existe la posibilidad de desalojar inmediatamente por incumplimiento (norma que entró en vigencia el 22 de mayo pasado), ya no son tan rigurosos los requisitos para alquilar una vivienda o un local comercial. Hoy, la presentación de más de una garantía, el pago de un depósito y otros conceptos como expensas y ABL no son condición obligatoria del locatario.

Los propietarios asumieron riesgos mayores porque pueden anular el contrato si el inquilino no paga y, en consecuencia, creció la oferta en este mercado y se retrajeron los precios hasta 20%.

Hasta ahora, se solicitaba uno o dos fiadores o garantes -que, además, tuvieran un inmueble en el mismo distrito donde se ubica la propiedad que se alquila-, dos meses de depósito, en algunos casos de 1 a 4 meses de alquiler por adelantado y 100% de las expensas y ABL a cargo del inquilino.

Pero los requerimientos para los nuevos contratos de alquiler son bien diferentes: un solo fiador -sin importar dónde resida-, un solo mes de depósito (y a veces ninguno), ningún pago adelantado salvo que el locatario así lo solicite y se puede negociar el pago de expensas como cualquier otro dispendio que corra a cuenta de alguna de las partes. Igualmente, hay condiciones como la solicitud de referencias de trabajo y recibo de sueldos de los inquilinos que no dejan de pedirse a la hora de firmar.

«Se produjo un vuelco de confianza gracias a la reforma del Código Procesal Civil y Comercial de Capital Federal que permite desalojar inmediatamente -de 3 a 6 meses-con el solo depósito de una caución», indicó en diálogo con Ambito Financiero, Enrique Abatti, vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

•Reajustes

Otro factor que promueve la reactivación del sector es la cantidad de contratos nuevos que surgieron para sortear la prohibición de indexación que plantea el art. 4 de la Ley 25.561.

Como no es posible aumentar las cuotas de los alquileres progresivamente al ritmo de la inflación, se están acordando locaciones que se reajustan de manera encubierta. La que más se está utilizando ahora es el contrato referido a un commodity, por caso, el litro de nafta. Esto es, que la cuota mensual sea el equivalente en pesos para adquirir en el mercado local o extranjero una cierta cantidad de combustible.

«El poder referir a commodities o a otro tipo de productos relacionados con la actividad del locatario permite la confección de contratos que perduren en el tiempo y que no queden desactualizados en un mes a otro», aseguró Ival Rocca, vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario.

Sorpresivamente, esta «flexibilización» de los propietarios ante las garantías impuestas a los inquilinos tiene, además, una consecuencia sobre el mercado de garantías ilegales. «Es el fin de la compraventa de estos papeles», aseguró Abatti.

Tanto Abatti como Rocca recordaron que la devolución de los depósitos pagados en pesos o dólares bajo la convertibilidad para los contratos ya finalizados queda pesificada y actualizada con el coeficiente CER para los alquileres de inmuebles que no son viviendas. En el caso de que se trate de viviendas, el depósito se devolverá actualizado con el CER hasta mayo y desde octubre con el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS).

Por otra parte, la reforma que permite el desalojo inmediato se hace extensiva a todo el territorio nacional. Si bien para los viejos alquileres pactados fuera de la Capital Federal es complicado aplicar el desalojo inmediato (porque resulta difícil que un inquilino acepte la modificación de un contrato para la introducción del desalojo), los nuevos contratos pueden pactarse con jurisdicción de los tribunales de Capital.

«Los propietarios se arriesgan ahora, porque, a pesar de las moras y los índices de incobrabilidad, pueden plantear el desalojo con un retraso de 2 meses», aseguró Rocca.