Oficinas: alquileres superan ya precios de convertibilidad

Economía

Los valores de los alquileres de oficinas han experimentado una fuerte suba como consecuencia de la creciente demanda, por un lado, y la falta de nuevos proyectos, por otro. En consecuencia, expresados en dólares, ya alcanzan -o inclusive superan- los niveles logrados durante la convertibilidad. La escasez de oferta de edificios de categoría es notoria y viene acentuándose desde fines de 2004. Para los buenos (Clase A), el valor promedio del alquiler ronda los 23 dólares por metro cuadrado, similar al registro de 2001 y con una marcada recuperación respecto de los 7 dólares por metro cuadrado a que llegaron en 2002, en medio de la crisis, según los datos de Colliers International. Las oficinas premium son las más demandadas, al punto de que los valores promedio rondan los 30 dólares por metro cuadrado, de acuerdo con los registros de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, por encima de los 28 a 29 dólares de fines de los años noventa y con precios que en algunos casos llegan a los 37 dólares.

En este sentido juega la casi nula superficie vacante, que llega a sólo 1por ciento para este tipo de inmuebles. En la Ciudad de Buenos Aires, Catalinas y Plaza Roma siguen siendo las zonas más requeridas por las compañías, con valores que fluctúan entre los 32 y los 36 dólares por metro cuadrado.

En el microcentro lo precios varían entre los 16 y los 26 dólares, siempre según los datos de Cushman & Wakefield.

Según José Rozados, de Reporte Inmobiliario, los precios de oficinas continúan en alza: «Este año los alquileres en agosto muestran una suba de entre 22por ciento y 25por ciento, en comparación con el mismo mes del año pasado, y la tendencia continuará en alza», señaló. La falta de oferta, explica, es porque «el inversor que decide construir un edificio de oficinas tiene como objetivo su alquiler; por lo tanto, el horizonte que analiza es de 10 años», señala Rozados, «y en estos casos pesa la inestabilidad de los ciclos económicos argentinos».

Los valores que se manejan para la construcción de este tipo de inmuebles hablan de millones de dólares, «por ejemplo, el edificio que está construyendo YPF representa una inversión de unos 150 millones de dólares y el inmueble del ex Banco de Boston se vendió en más de 100 millones de dólares», dijo el especialista de Reporte Inmobiliario.

  • Comparaciones

    Comparar el valor promedio del metro cuadrado en la Argentina con el de países de la región es otra forma de ver el encarecimiento de los alquileres en el mercado local. Así, los 23 dólares promedio para edificios buenos (categorías A y A +) no se diferencian mucho de los 24 dólares de México y San Pablo, y superan con claridad los 17 dólares de Santiago de Chile. Los valores de venta han seguido una trayectoria semejante a la registrada por los alquileres. Para las oficinas premium promedian los 2.900 dólares por metro cuadrado, todavía por debajo del pico de 3.200 dólares registrado en 1998, pero sensiblemente por encima de los 1.600 dólares que fue el mínimo registrado en 2002, según L.J. Ramos. Dado el comportamiento de los precios y la atractiva rentabilidad que ofrece el alquiler de oficinas -puede llegar a 14% anual-, la expectativa en el mercado es que surjan nuevos proyectos que vayan normalizando progresivamente el mercado.

    L.F.
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