Prevén fuerte incremento para créditos hipotecarios

El mercado inmobiliario sería uno de los rubros que mejor podrían evolucionar durante los próximos años y de los primeros de la economía real en manifestar en 2001 síntomas de crecimiento. Según un informe sobre «Perspectivas del Mercado Inmobiliario, Hipotecario y la Construcción Privada» preparado por el departamento de Negocios Inmobiliarios del Banco Río correspondiente a febrero de 2001; actualmente la relación precio de propiedad más costo de financiamiento versos el salario se encuentra «en el nivel más favorable de la convertibilidad», ya que hoy «para adquirir un departamento de tres ambientes en Capital Federal una familia debe trabajar 57 meses contra los 70 meses que necesitaba en 1994».
Además, tanto relacionando la cantidad de créditos hipotecarios sobre el ingreso del público como por la cantidad de operaciones que se realizan con este tipo de créditos, el mercado debería seguir creciendo de manera sostenida en los próximos años. Para el Banco Río, el público podría estar endeudado en inmuebles en «66.000 millones de dólares más de lo que está hoy invertido», hasta llegar a niveles de países más desarrollados de Europa y Estados Unidos.

En este sentido, la oferta de viviendas nuevas en condiciones convenientes va a reducirse dramáticamente a partir del segundo semestre de este año y a partir de ese momento y hasta comienzos de 2003 no habrá nueva oferta de inmuebles significativa.

Según este informe, que mide tanto la situación de las empresas constructoras y de las entidades financieras que otorgan créditos hipotecarios contra la capacidad de pago del público, «la demanda continúa focalizada en departamentos de entre tres y cuatro ambientes, situación que se viene profundizando desde 1998». El trabajo asegura además que este año se registraría una recuperación de 5% para viviendas nuevas y de 3% para las usadas, mientras que se asegura que la mejora en viviendas nuevas puede prolongarse hasta 2003".

Según el informe del Banco Río el mercado de créditos hipotecarios tiene aún buenas perspectivas de crecimiento, ya que la cantidad de operaciones inmobiliarias que se realizan con este tipo de préstamos se ubica entre 60 y 80%, mientras que en los países desarrollados como Estados Unidos, España o el Reino Unido el porcentaje supera 90%.

El trabajo informa también que a fines del año pasado, el stock de hipotecas era de 17.160 millones de dólares, de los cuales 30% era en pesos y el restante en dólares. De ese total de créditos, poco más de 11.000 millones eran destinados a la compra de viviendas.

Si se considera que el PBI está en torno a los 285.000 millones de dólares, el stock de hipotecas llega a 4%; mientras que si se tiene en cuenta el ingreso per cápita de los argentinos, el stock de hipotecas netas de amortización debería llegar a por lo menos 6 veces más de esta cifra; con lo cual el mercado de créditos hipotecarios debería seguir creciendo. Sobre este punto el trabajo asegura que «la población del país debería estar endeudada e invertida en inmuebles 66.000 millones de dólares más que la cifra actual». Esto implicaría aproximadamente «82 millones de metros cuadrados, 10.000 torres de 20 pisos o más de 1.100.000 departamentos promedio».

 Efecto precio

El trabajo analiza luego la situación de 2000, asegurando que «el mercado hipotecario creció más de 7% mientras que el crédito al sector privado cayó más de 4% en un marco en que la economía no creció». Para el Banco Río, el mercado inmobiliario creció en 2000 «fundamentalmente por el efecto precio», ya que desde 1994 «las propiedades acompañaron el proceso deflacionario de la economía cayendo aproximadamente 10% en el caso de departamentos de propiedad horizontal» a la vez que «las bajas aún fueron mayores en grandes propiedades y en casas de las zonas suburbanas».
El año pasado no se evidenció mejora de precios, aunque «desde mediados de 2000 la baja de precios se detuvo».
Según el análisis del Banco Río, el fuerte ajuste que realizó el sistema financiero en sus estructuras de costos y la internacionalización del mismo permitió que las tasas bajaran en el país en forma significativa, ya que «en 1994 la tasa de interés al mayor plazo posible llegaba a 14,5%, mientras que en 2001 el interés llegó a 9,5%»; a la vez que «el plazo máximo en el '94 era de 180 meses, mientras que en 2001 llega a 360 meses», con una cuota mensual por cada 10.000 dólares de «137 y 84 respectivamente».
Esto implica que «mientras en 1994 una persona que poseía ingresos familiares por
2.000 pesos mensuales y adquiría y financiaba con un crédito hipotecario una propiedad con valor de compra por
68.000 dólares y 50.000 de hipoteca necesitaba trabajar para pagar el capital, intereses y el valor del mismo departamento 70 meses» desde marzo de 2000 esta misma persona, con similar ingreso, requería para comprar idéntico departamento sólo 57 meses».

 Relación favorable

Para el Banco Río esto implicaría que «nunca desde el lanzamiento de la convertibilidad fue tan favorable esta relación trabajo/ vivienda» y que «en la actualidad una persona requiere trabajar 20% menos para comprar el mismo departamento que 20 años atrás».
Particularmente sobre la situación de los créditos del Banco Río la entidad informó que en enero de 2001 se recibieron más pedidos de crédito a los de enero de 2000 y del '99 sumados, así como también los créditos otorgados fueron más del doble que los del año anterior. El Banco Río forma parte del Banco Santander Central Hispano, constituyendo el primer grupo financiero en España y América latina y el número 11 del mundo.