Economía

Mitos y realidades de una alternativa de inversión a prueba de balas

¿Siempre se gana invirtiendo en inmuebles?. La realidad objetiva indica que no.

Circula por ahí hace mucho tiempo un aviso que dice que en Argentina “el ladrillo no traiciona” a modo de mensaje casi de contenido tanguero. En épocas de crisis, volatilidad y alto stress, esta “máxima cuasi filosófica” que está grabada en el consciente de gran parte de la población, se reedita. Ahora bien, ¿es algo real?. ¿Siempre se gana invirtiendo en inmuebles?. La realidad objetiva indica que no.

No siempre se gana, pero también es cierto que bajo ciertos recaudos básicos invertir en desarrollo inmobiliario urbano comprando en el “pozo”, implica no perder y casi siempre se gana, más allá de contextos económicos turbulentos y recesivos.

Repasemos algunos indicadores relevantes que respaldan esto:

Precios de venta sostenidos

Quienes nos conocen saben nuestra opinión respecto de la inflexibilidad de los precios de los inmuebles en la ciudad de Buenos Aires, aún en entornos fuertemente recesivos y de alta devaluación del peso como el que venimos enfrentando en los últimos dos años con particular intensidad.

La serie de abajo (fuente www.reporteinmobiliario.com.ar) es más que elocuente:

Tomando puntualmente algunos barrios a modo de ejemplo (fuente: relevamiento de precios de reporte inmobiliario y datos de DGEyC CABA), entre el año 2000 y el año 2018 el valor promedio de un departamento nuevo en Colegiales pasó de usd 960 a usd 3208 (+ 234%), en Palermo pasó de usd 1550 a usd 5274 (+240%) y en Villa Urquiza de usd 1080 a usd 2997 (+ 178%)

¿Esto es “irracional” o anormal, como muchos economistas y actores del mercado siguen sosteniendo y errando pronósticos de bajas de precios masivas y significativas por venir?

De ninguna forma, esta dinámica de precios responde a una conjunción de varios factores que hemos profundizado en otros trabajos, pero por sobre todo, y fundamentalmente, al hecho concreto que para el inversor “común” argentino el inmueble constituye una reserva de valor (algo similar a lo que ocurre en el resto del mundo con el “oro” por ejemplo), frente a las recurrentes crisis económicas y financieras, y la falta de alternativas de inversión que aseguren en el mejor de los casos el mantenimiento del valor patrimonial.

Todo esto en un mercado inmobiliario de dimensiones acotadas ante la falta histórica y recurrente de oferta de financiamiento hipotecario en un contexto de fuerte déficit habitacional.

Margen de ganancia significativo entre valor de “pozo” y valor de venta de unidad terminada

En todo desarrollo una tarea inicial fundamental debería consistir en el estudio de los valores de venta de unidades nuevas en el barrio que se va a lanzar un emprendimiento para fijar nuestros valores de entrada o de “pozo” de forma tal de asegurar una valoración significativa del valor de m2 para el inversor.

En promedio, con variaciones no significativas que se dan según el barrio, el diferencial de precio por m2 entre el valor que paga el inversor de “pozo” y el precio de la unidad terminada debería ser del orden del 20%

El desarrollador debe generar un precio de entrada atractivo para el inversor / comprador de manera tal que éste pueda comparar esta inversión con otras que le ofrece el mercado, analizando además del margen, el riesgo involucrado. Esta es la clave. Para ello se deben cubrir dos objetivos claves concurrentemente (uno solo no es suficiente)

  • Lograr un precio de adquisición/aporte del terreno adecuado (buena incidencia terreno sobre m2 terminado).
  • Asegurar un efectivo y eficiente control del costos y tiempos de construcción

Rentabilidad generada por alquiler

La alternativa de comprar un inmueble urbano del “pozo” para destinarlo luego al alquiler ha sido una opción siempre vigente para el inversor promedio.

Actualmente la renta neta real por alquiler para vivienda urbana está pasando por un periodo de muy bajo rendimiento (en promedio no mayor al 2% / 3% anual en dólares).

En este contexto lograr maximizar este rendimiento es clave para potenciar aún más el atractivo de la inversión, pero las opciones de lograr mejores valores de alquiler hoy por hoy no son viables.

Si el ingreso por alquiler no puede mejorarse el camino es lograr reducir gastos de mantenimiento, y acá también cobra relevancia la capacidad del desarrollador para lograr con un buen diseño, que el emprendimiento tenga bajo costo de mantenimiento y eficiencia energética (materiales durables y de bajo mantenimiento, electricidad y agua caliente generada por energía solar, utilización de agua de lluvia para espacios comunes, etc.) .

Una opción muy atractiva dentro del mercado de alquiler urbano es hoy en día la de renta temporaria a turistas. En este caso la rentabilidad neta, dependiendo zona y tipo de inmueble está en el orden del 5% / 7%.

Resumiendo

  • En épocas de inestabilidad económica, incertidumbre, falta de alternativas de inversión confiables, restricciones a la compra de dólares para ahorro, la opción de invertir en desarrollo inmobiliario urbano vía compra de pozo se potencia como alternativa atractiva y segura, en un mercado donde los precios en dólares se sostienen a pesar del contexto económico general adverso e inclusive, con variables razonables de la economía permitirían que se incrementen.
  • Invertir en proyectos eficientes ejecutados por desarrolladores confiables, es esencial para lograr una rentabilidad del capital invertido vía valoración inmediata de la unidad terminada más la potencial renta obtenible vía alquiler, particularmente atractiva esta última cuando se trata de alquiler turístico temporario en la medida que la tipología del inmueble y la zona sea la adecuada para esta demanda.

*El autor es Socio MAHE Desarrollos Inmobiliarios y Consultor asociado M&R y asociados

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