Suben hasta 30% valores inmobiliarios en un año

El incertidumbre por la economía que viene movilizó en los últimos días los valores y la oferta de uno de los mercados más flexibles a los cambios políticos: el inmobiliario.

Los precios de los metros cuadrados de comercios, viviendas, countries y barrios privados, campos e inmuebles subastados, subieron hasta 30% en el último cuatrimestre.

En las calles, abundan los carteles de «venta suspendida», marcando cuál es la decisión de los propietarios frente a la puja electoral.

Según estadísticas del Sistema de Ofertas Múltiples (SOM), hay 20% menos viviendas para comprar que a fin del año pasado y de acuerdo a un sondeo realizado por este diario sobre el precio actual de los inmuebles y terrenos, hubo aumentos asimétricos que en algunos casos alcanzaría los precios que había antes de la devaluación de enero de 2002 en dólares.

Durante 2002, la recuperación de campos y casas fue de 25% y 15% respectivamente. Para esto ayudó la cantidad de inversores que decidieron apostar al ladrillo en lugar del sistema bancario.

La oferta se acotó fuerte por las compras de ahorristas locales y extranjeros. Además, los propietarios confiaron en que devendría una revaluación.

Hoy, quienes compraron un departamento en Barrio Norte a mitad de 2002, ganaron hasta 25% promedio en dólares -y fue, sin duda, una buena elección-.

«Los valores, después de las elecciones, gane quien gane, se van a recuperar y van a estar igual o más altos que hace 4 años», aseguró a este diario el inmobiliario Armando Pepe.

Esta teoría está apoyada sobre la base de que en el último quinquenio, no se realizaron construcciones nuevas.

«El año pasado, las constructoras se dedicaron a vender para saldar deudas con los bancos. No se hizo nada nuevo», dijo el empresario.

Pero, no todo el sector fue agraciado con la revaluación.

Una recorrida por los diferentes rubros inmobiliarios demuestra lo siguiente:

VIVIENDAS

Barrio Norte, Recoleta, Caballito, Palermo y Belgrano fueron las zonas donde se revaluó más fuerte. El metro cuadrado durante la convertibilidad ascendía a u$s 1.000. El año pasado se movió a u$s 650 (35% menos) y ahora, está entre u$s 800 y 900 (sólo 15% menos que en 2001). En estos barrios porteños ocurrió que se terminó primero la oferta.

En las demás zonas, como San Cristóbal, Boedo, La Paternal, Flores o Almagro, no hubo tanta revaluación. De u$s 800 el m² en 2001, bajó a u$s 410 en 2002 y ahora ascendió a u$s 480. Algo similar a lo que ocurre en el interior del país. «Muchos precios directamente se pesificaron en viviendas de las provincias. Otros subieron, pero poco», explicó Julio Carreras, otro agente.

COMERCIOS

Las zonas llamadas premium por su excelente ubicación, en centros comerciales o avenidas de típico recorrido turístico, los locales comerciales cuestan lo mismo que durante la convertibilidad. «Un local tipo, de 5 x 20 metros en Santa Fe y Callao costaba durante 2001 u$s 600 mil. Hoy, cuesta lo mismo, pero con la diferencia que los propietarios no lo quieren vender», indicó Alejandro Ginevra, titular de Aranalfe.

El alquiler de los locales comerciales, al mismo tiempo, subió para los premium: u$s 40 por metro cuadrado que se pedía antes de la devaluación, se pasó a pedir u$s 17 y desde diciembre del año pasado, se encuentra en u$s 27. Así como pasa con las viviendas -casas, PH o departamentos-, los comercios que no se encuentran en zonas céntricas, no tuvieron aumentos en general o bien, aumentaron entre 10 y 15%.

OFICINAS

Es el sector que menos se movió. No hubo aumentos porque tampoco hubo demanda.

Al igual que el año pasado, la vacancia en los edificios de oficinas alcanza a 50 por ciento -aunque en edificios de categoría A como Catalinas, Madero, Plaza Roma, Zona Norte y micro y macrocentro llega a 22,82 por ciento, según datos de CB Richard Ellis-. La compra anual decayó 84,21 por ciento de 1996 a la fecha.

«Hubo pocas ventas, más que nada a abogados y contadores, pero no fueron lo suficientemente importantes para que se moviera el sector», dijo un inmobiliario consultado.

Por todo esto, es posible conseguir una oficina hoy a mitad de precio en dólares que durante la convertibilidad.

BARRIOS PRIVADOS Y COUNTRIES

«En los últimos 4 meses, en los countries y barrios privados cambió totalmente la situación. Los precios ya están casi como antes de la devaluación, casi duplican a los valores de julio del año pasado», explicó Ricardo Edelstein Pernice, de Castex Propiedades.

En efecto, un terreno que costaba u$s 77 el m², pasó a costar u$s 38 durante 2002 y ahora se revaluó a u$s 70. Así sucedió también con el valor de las casas: el m² estaba en u$s 500, hoy está en u$s 450-490.

CAMPOS

El precio del arrendamiento y compra de hectáreas en campos parecen repetir el proceso revaluatorio de los locales bien ubicados. «Una hectárea que se vendía a u$s 1.600 en Buenos Aires, pasó a costar u$s 1.000 y ahora subió a u$s 1.600. El arrendamiento hoy es más caro que en la convertibilidad», explicó José Zimmermann, consultor de campos.

El cartel de «venta suspendida», también afecta al campo y probablemente lo hará hasta que el nuevo gobierno defina su plan de acción.