Los funcionarios del gobierno anunciaron un conjunto de buenas intenciones para que cada inquilino pueda ser propietario. Con aire de solemnidad, el secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno, anunció que el propósito era incrementar la oferta crediticia en el sistema bancario, para que el sector privado pudiera comprar una vivienda, y actuar sobre la demanda a la baja en el mercado de alquileres. Si la intención era obtener resultados espectaculares, será un fracaso.
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Si fuera en cambio buscar un mecanismo útil para solucionar el problema de fondo, el gobierno deberá designar responsables de batallar contra la telaraña de normas que se oponen al resultado que el mismo gobierno quiere. Tal vez el subsecretario de Hábitat Social, Luis D'Elía, podría dedicar 200 millones de dólares del gobierno a cuestiones más útiles que expropiar 300 mil hectáreas en Iberá.
El leasing inmobiliario, instituido en los Estados Unidos hace más de 50 años, ha sido el motor dinámico del crecimiento económico. Para ello es necesario el complemento de normas impositivas y financieras que permitan transferir los créditos originados en el leasing al mercado de capitales, y la perdurabilidad de esas normas. En la versión norteamericana, existe un propietario (el «dador») y un inquilino que opta por adquirir el bien a su vencimiento (el «tomador»), con un mínimo valor residual. El tomador cuenta con un seguro de crédito, que solicita a la Federal National Mortgage Association (FNMA, o «Fannie Mae»), a la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLM o «Freddie Mac»), ambas privadas, o a la Government National Mortgage Association (GNMA o «Ginnie Mae») que depende de la Federal Housing Administration (FHA). Esta fue creada en 1934 en el New Deal de Roosevelt, y ayuda a los compradores de bajo scoring, emitiendo seguros de crédito hipotecario a las entidades para cubrir pérdidas que pueden presentarse cuando un prestatario no paga. Por ello los bancos otorgan préstamos a quienes no reúnen los requisitos para acceder a hipotecas convencionales. Ser dueño no es una mala idea para nadie.
Luego, el dador cede como fiduciante («trustor») el contrato a un fideicomiso («trust»). El fiduciario («trustee») emite un certificado de participación, sobre el cual emiten títulos de deuda vinculados (Mortgage Backed Securities) que son colocados en el mercado de capitales a una tasa de interés similar a los bonos del Tesoro. Las aseguradoras de créditos perciben una prima, y cuando el deudor no paga, ellas atienden las cuotas, para que la obligación vendida en el mercado de capitales sea standard y se pague siempre. Luego repetirán contra el deudor y le exigirán el pago, pero el título vendido en el mercado de capitales cuenta con la mejor de las calificaciones.
Intuición
El riesgo de crédito es algo que no puede decretarse, ya que cada uno de los prestamistas se guía por su propia intuición y su experiencia. Lo notable es que a los funcionarios del BCRA y de Economía no se les ocurra constituir un organismo asegurador que permita unificar un criterio de scoring, si lo que se buscaba era ampliar la calificación de los deudores. En tal caso, el Estado podía laudar esa situación, admitiendo menores calificaciones respecto de los ratios en relación con los deudores, y asegurando el flujo para financiarlo en el sistema de AFJP, con un enorme mercado secundario en los fondos de inversión y compañías de seguros. Los 200 millones de dólares que gastará D'Elía en expropiar un campo en Iberá hubieran permitido asegurar actuarialmente préstamos por unos 2.400 millones de dólares a 30 años.
Si existe un mercado secundario confiable, el sector privado será el promotor de la construcción de viviendas para quienes hoy alquilan, con un seguro de crédito. Cada una de las empresas constructoras haría su propia evaluación para construir o reciclar viviendas, conociendo de antemano que la cantidad de compradores se multiplicará. Será un mal debut para el leasing. La AFIP cometió un error similar con el límite de $ 20 mil para el leasing de autos no utilitarios, ya que no existe ningún auto no utilitario que cueste menos de $ 20 mil.
