LADRILLOS EN TIEMPOS INCIERTOS

En la última década, invertir en una propiedad como resguardo de valor y con posibilidades de una renta interesante ante volátiles opciones financieras fue una de las decisiones más tomadas por ahorristas de todos los tamaños. Hoy, con el cepo cambiario y la actividad económica creciendo por debajo del 3%, el mercado cambió. Operadores inmobiliarios consultados por Viernes dieron una idea de los 5 puntos clave para encarar una operación. Son los siguientes:



1 Acceder a un crédito hipotecario: es la herramienta más conveniente, pero el acceso a los préstamos para comprar una propiedad no está al alcance de todos. En principio, la relación que existe hoy entre el valor de las propiedades y los salarios desequilibró el mercado. Los bancos mantienen activas líneas de créditos hipotecarios, generalmente disponibles con mayor flexibilidad para quienes cobran sus sueldos a través de la entidad, pero hay algunos requisitos y metodologías estructurales que hacen difíciles de conseguir un préstamo.

Por ejemplo, generalmente los créditos de este tipo en los bancos están destinados a la compra de vivienda única y de ocupación permanente. Aquí ya quedan en el camino propietarios que intentan comprar un inmueble como reserva de valor o para conseguir una renta. Suele financiarse hasta el 80% del valor de la propiedad, por lo que debe contarse con un ahorro previo. Las cuotas no pueden superar el 40%, en el mejor de los casos, de los ingresos del tomador del crédito. Esto hace que se reduzca el monto total del financiamiento porque los plazos son estrictos, por ejemplo a 10 años. Hay aún créditos con tasa fija, que son los más recomendados en tiempos de inflación.

Lo más importante a la hora de evaluar el crédito: el Costo Financiero Total (CFT). Ese será el verdadero monto que se pagará sobre el capital pedido. Incluye los intereses que aplica el banco y todos los gastos administrativos y seguros que están vinculados al crédito.



2 Negociar con dólares en la mano: quien tiene billetes de dólar atesorados tiene una gran arma de negociación. Aunque el valor de las propiedades figure en pesos en los avisos clasificados, en la cabeza de los vendedores las tasaciones se hacen en dólares. Y la pregunta más frecuente que hoy se escucha en las inmobiliarias es qué valor de la divisa se toma para cerrar la operación, la oficial o la del dólar paralelo. Dada una brecha cercana al 50% como hoy existe entre ambas cotizaciones, dependiendo el dólar que se tome en cuenta, el valor del inmueble variará considerablemente. Lo que se hace desde que se impuso el cepo cambiario es recurrir a un dólar intermedio donde comprador y vendedor acuerdan, según Armando Caputo, vicepresidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias. En teoría se dispondría un cambio entre los $ 7,5 del blue y los $ 5 del oficial con lo que una propiedad de u$s 100.000 se podría pagar $ 620.000. Pero si el comprador cuenta con los dólares, probablemente pueda pelear un poco más el precio.

Lo más importante para presentarse a negociar: sacar bien las cuentas. Evaluar a cuánto se están vendiendo sus dólares en esta operación y si sería posible cambiarlos a un valor mayor en otro tipo de transacción para luego comprar la propiedad en pesos. En muchos emprendimientos nuevos, la financiación en pesos hace que el beneficio que pueda conseguirse por pagar en dólares no sea relevante. 



3 La comisión de la inmobiliaria en situaciones complejas: como ningún otro, en el mercado inmobiliario, todos los potenciales compradores creen saber manejarse. Reina la idea de que para comprar una propiedad no hay que ser un inversor sofisticado de los que pueden posar la mirada en los mercados asiáticos y por lo tanto hay que evitar intermediarios. A veces, el razonamiento es válido y permite ahorrar unos miles de dólares en una operación de mediano valor. Sin embargo, hay momentos complejos (los de inflación, los de sobreoferta o escasez) u oportunidades de negocio (remates, compras del pozo) que merecen el costo de la comisión que cobra un experto. Hoy las inmobiliarias cobran alrededor del 4% al comprador. En los casos de operaciones que involucran montos importantes, más de 400.000 dólares, se cobra 3%, explicó Andrea Valdés, de la inmobiliaria AVBR. Igualmente, con el derrumbe que tuvo la actividad al año pasado y las bajas expectativas de que mejore en el corto plazo, hoy las comisiones se negocian tanto como el precio. Hasta hace un tiempo, un 3% de comisión al vendedor parecía ineludible, y ello hoy es más bien la excepción. En cambio hay gastos fijos no negociables como los que se paga de impuestos y gastos de escribanía. En la Ciudad de Buenos Aires, el impuesto a los Sellos aumentó este año y pasó de ser un 2,5% al 3,6%. Para los boletos de comprventa, el impuesto pasó a ser del 1%.

Lo más importante para no subestimar la intermediación: el costo real que representa el monto a pagar. No es lo mismo comprar un departamento a estrenar en barrios consolidados como Belgrano, que invertir los ahorros en un inmueble de un segmento alternativo. Si se cuenta con fondos y se desea comprar una propiedad que conserve el valor y genere rentas, un martillero puede presentar opciones, diversificar la operación, calcular rentabilidad y hasta administrar alquileres futuros. La comisión que cobra puede terminar pagándose con las ganancias conseguidas.  



4 Construir, reciclar o a estrenar: cuando la intensión de comprar una propiedad es ocuparla, compradores a los que comúnmente se llama genuinos, el hecho de que sea a estrenar da la seguridad de que por algún tiempo no habrá problemas de arreglos estructurales. O al menos, es lo esperable cuando los desarrollos son serios y las constructoras tienen trayectoria comprobable. El precio de esos inmuebles, igualmente, tiene incluido ese plus. Una propiedad usada tiene de por sí un valor menor, hay más oferta y todo suele ser más negociable aún cuando hoy los emprendimientos nuevos ofrecen financiamiento para comprar. Pero si demanda ser refaccionada, es necesario evaluar ese gasto para comparar con una propiedad a estrenar. El costo de reciclar no debe medirse solamente por el gasto en materiales y mano de obra. El desgaste personal (si se pretende vivir en la obra en remodelación) y el tiempo que lleva aparejado la obra en sí (si se trata de una inversión que se va a destinar al alquiler, permanecerá vacante durante el reciclado) debe tenerse en cuenta en la evaluación final.

Lo más importante si se opta por construir: la incidencia de la tierra y la inflación. Según el INDEC, el costo de construir una casa completa con terminaciones estándar es de $ 293,7 por metro cuadrado. Los arquitectos lo ubican bastante por encima de ese valor. Según la consultora Reporte Inmobiliario, el costo está hoy en $ 6.500 por metro cuadrado (en un modelo que elaboran para un country). En rigor, tener la idea de cuánto sale el proyecto terminado lo da el presupuesto. Pero debe tenerse en cuenta que el costo del metro cuadrado de construcción aumentó el año pasado un 30,2%, por lo que a medida que avanza la obra los incrementos de materiales y mano de obra se hacen sentir. 



5 El destino de la propiedad para evaluar cada segmento: cuando un inmueble se compra para utilizar como vivienda permanente, es sabido que además de tener en cuenta el presupuesto con el que se cuenta entran en juego variables personales de ubicación y diseño. Pero cuando el objetivo es una inversión que genere rentas, es determinante conocer opciones. La más usada son los departamentos para alquilar como vivienda. Hoy, en virtud de la zona y las condiciones de la propiedad, la renta varía en torno al 4%. El porcentaje estará determinado por el monto del alquiler y los gastos en expensas, impuestos y servicios de los que se pueden hacer cargo tanto el propietario como el inquilino, según figure en el contrato. Muchos departamentos ubicados en lugares turísticos (Puerto Madero, Palermo) son ofrecidos para alquiler temporario. La ventaja es que se cobran por anticipado, por períodos cortos y hay posibilidad de cobrarlos en dólares o euros. La contra es que la inversión es mucho más alta (deben estar amoblados y contar con todos los servicios) y si se producen largos períodos de vacancia puede no llegar a cubrirse la inversión. Los inmuebles comerciales son otra opción. Las oficinas son altamente demandadas y hoy hay en oferta importantes emprendimientos de unidades AAA.

Otra alternativa de costos más bajos es un terreno en un barrio cerrado. Son propiedades que se revalorizan pero tienen una demanda acotada y cláusulas muy específicas. Por ejemplo, muchos de los countries nuevos no están escriturados, lo cual impide pedir un crédito hipotecario sobre ese bien.

Lo más importante para obtener rentas atractivas: diversificar la inversión y estar asesorado. Hay operadores inmobiliarios especializados en cada segmento e inversores con perfiles diferentes. Cuando se cuenta con ahorros y se decide invertir en Real Estate el primer paso es el rango del presupuesto, la renta que puede obtenerse y la recuperación del capital en caso de que se pretenda. Cada segmento tiene sus propias características, por lo que un asesoramiento de un profesional es importante. En cualquiera de las opciones, es una alternativa la compra desde el pozo, es decir desde antes de que se inicie la obra. Muchos inversores que compraron en esa etapa, vendieron las unidades al terminar el proyecto y ganaron un 35%.

Colaboró Guadalupe Rivero