SU DINERO PERSONAL: Un quincho en plena ciudad

“Quiero construir un quincho en el fondo de mi casa pero no tengo claro qué tipo de permiso necesito para ponerlo en pie”. (Dora Anselmino, Versalles.)

Según el código de edificación difundido por la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastros, se deberá solicitar permiso para ampliar, refaccionar o transformar lo ya construido. Desde esta dirección indicaron la importancia de diferenciar entre un aviso de obra, que aplica para tareas sencillas como cambios de cerámicas, de un permiso de obra donde ya entra en juego una construcción o tareas de mayor envergadura.

Antes de realizar trabajos de proyección de obras que requieran permiso, se deberá obtener de la Oficina de Catastro la Certificación de Nomenclatura Parcelaria a los efectos de conocer las particulares restricciones al dominio que eventualmente pudieran afectar al predio, como ensanche, apertura o rectificación de vía pública u otras que pudieran existir, según indica el código de edificación de la Ciudad de Buenos Aires. De todas maneras, cada municipio tiene algún detalle que cambia a la hora de analizar los permisos para construcciones.

Para esto, es importante consultar a un arquitecto, ya que es quien se acercará a realizar los trámites y asesorará sobre las limitaciones que el código de planeamiento y el de edificación plantean. Ambos ponen restricciones urbanísticas, por lo que hay que asegurarse que se pueda hacer esa construcción en una casa.

En muchos barrios de la Ciudad de Buenos Aires, los fondos de los terrenos, considerados pulmones verdes, deben estar libres de construcciones. Por eso, lo primero es que el profesional que se contrate presente todos los planos que la dirección General de Obras y Catastros requiera para saber si la zona está habilitada para levantar un quincho o no. Difícilmente pueda hacerse en barrios como Belgrano o Colegiales, pero Versalles está en su mayoría exento de estas restricciones.

Al solicitar permiso de una obra, se debe especificar:

- La clase de trabajo que se propone realizar, la ubicación, el nombre y domicilio del propietario.

-La documentación se presentará firmada exclusivamente por el propietario, profesional y/o empresa que intervengan con arreglo a las disposiciones de este Código.

- Los profesionales y/o empresas deberán mencionar al pie de sus firmas el número de registro municipal, el domicilio legal y, los que estén inscriptos en un Consejo Profesional, añadirán el número del carnet respectivo.

- El permiso tiene un costo que va a depender de la construcción y por la cual hay que pagar derechos y tasas.

Una cuestión fundamental es la que los arquitectos denominan FOT (Factor de Ocupación del Terreno). Esto determina cuántos metros están autorizados para construir. El FOT es entonces el coeficiente que, multiplicado por la superficie total del terreno, da como resultado la superficie que se puede edificar.

Hay muchos que optan por construir sin permiso de obra. Esto puede traer multas si los escasos inspectores que hay en la Ciudad detectan un volquete en la puerta de la casa donde se está llevando a cabo la obra sin autorización o bien si toman una fotografía aérea y descubren que la construcción es ilegal. En ese caso, la Dirección de Controlador de Obras se encargará de enviar la multa que llegará en formato de carta al domicilio.



¿Me podrían explicar de qué se trata un pool de siembra y si es recomendable apostar con las condiciones que está atravesando hoy el campo? ¿Cómo hago para entrar al negocio?.

(Norberto Palma, Caballito.)

Para responder a esta consulta Viernes contactó a Guillermo Villagra, director de Open- Agro, consultora de servicios agropecuarios y a Adrián Silberman, líder de proyecto de AgroConsortium.

Un pool de siembra es una asociación de inversores cuyo objetivo es obtener una renta mediante el alquiler de un campo y su explotación agraria. Es decir, se juntan para invertir en la producción y comercialización de cereales y oleaginosas para lograr así una escala que solos no podrían alcanzar.

Si bien la soja fue la estrella de los últimos diez años, Villagra explica que no siempre se puede apostar a esta oleaginosa ya que debe haber una rotación del cultivo para no agotar el suelo. Por eso, son varios los factores que juegan a la hora de definir cada temporada. Esto se decide en función de los campos disponibles para arrendar, las condiciones macroeconómicas y el precio de los commoditties, entre otros factores. El negocio agrícola es muy estacional. Hay cultivos de invierno como el trigo y de verano como la soja, el girasol y el maíz.

Apostar ahora a un pool de siembra no es lo mismo que lo que fue a principios de 2000. Catorce años atrás se operaba en dólares. Hoy, el negocio es íntegramente en pesos. Si bien algunos valores están dolarizados, como el alquiler de los campos, a la hora de entrar al pool se toma el tipo de cambio oficial del día en que se deposita el dinero. El que invierte debe firmar un formulario de adhesión al contrato de fideicomiso en escribanía.

Villagra explicó que para obtener una renta cercana a los números de la inflación, del 25%, el mínimo ideal de inversión debe ser 100 mil pesos. Aunque con unos 50 mil pesos ya hay campos chicos en los que se puede entrar. Además, opinó que para que una producción sea sustentable debería apostarse como mínimo a un campo de 2.500 hectáreas. Hoy, el inversor que juega en este negocio está buscando alternativas para diversificar su cartera, aseguró.

Silberman pone otro ejemplo de renta: para un inversor que ingresó al pool en 2012 habiendo reinvertido la renta de la primera temporada, cuando termina la segunda, su inversión va a estar valorizada en algo más del doble, sostuvo.

El campo es un negocio cuya actividad depende en su mayor parte del clima, ya que sequías o heladas pueden ser determinantes para los cultivos. Por esa razón, existen seguros agrícolas que pueden cubrir parte del costo de lo invertido en las semillas, los agroquímicos, y la siembra en caso de que factores climáticos arruinen la temporada. El lado positivo, según Villagra, es que puede haber subas en los precios, como sucedió este enero con el valor de los granos y compensar así la temporada.

En cuanto a los campos para arrendar, ambos especialistas coinciden en que en la zona núcleo, sur de Santa Fe, noroeste de la provincia de Buenos Aires y Córdoba, se concentran los mejores campos del mundo, con más reservas de nutrientes y agua en el suelo. En una temporada climáticamente mala, el cultivo de esta zona tiene más herramientas para defenderse. De todas maneras aconsejan diversificar tanto las áreas agrícolas como los cultivos para disminuir los riesgos.

Hay muchas cuestiones que juegan a la hora de decidir si poner dinero en un fideicomiso agrícola. Por un lado, a nivel global, gigantes como China e India generaron una fuerte demanda, que aseguran la colocación de los productos en los próximos años. Por otro lado, las retenciones internas y los subsidios externos no hacen que el negocio sea sencillo. De todas maneras, las condiciones macroeconómicas del negocio generaron un cambio de tendencia en los precios de los arrendamientos, los cuales luego de muchos años de subas constantes tuvieron en esta temporada bajas de hasta el 20%. Hoy, de los 30 millones de hectáreas agrícolas de la Argentina, se calcula que entre el 60% y el 65% se practica sobre campo alquilado, es decir, 19,5 millones de hectáreas. A futuro, si el cambio de Gobierno quita las retenciones, los especialistas aseguran que puede impactar positivamente en la inversión de los pooles. Mientras tanto, con el dólar alto, cada tonelada que se exporta rinde un poco más en pesos.

¿Cuándo se hace la distribución de lo ganado? Una vez al año o cada dos años, depende lo acordado.  



Producción: Andrea Glikman

@AndyGlikman

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