La hipoteca privada es, como su nombre lo indica, un crédito que un individuo decide darle a otro y que tiene como garantía la hipoteca de su vivienda. A diferencia de lo que sucedía en el pasado, ahora ese préstamo se utiliza en la gran mayoría de los casos para completar el saldo para la compra de un inmueble. «Es muy difícil encontrar a alguien dispuesto a prestarle a otro para que aplique el dinero para ayudar a un primo o para que se compre algo que precisa. Se considera a este tipo de crédito demasiado riesgoso, por más que haya un inmueble garantizando la operación», explicó un director de una inmobiliaria porteña.
En la mayoría de los casos, de hecho, prestamista y prestatario se encuentran en las inmobiliarias y luego la operación se termina de perfeccionar en las escribanías, donde se efectúa una escritura pública, en la que el inmueble queda hipotecado.
Las operaciones que se pactan tienen características conservadoras, al menos por ahora. El plazo de otorgamiento del crédito difícilmente supere los 24 meses y la tasa de interés en dólares oscila entre un 15% y un 18% anual. Un plazo mucho más largo o una tasa que supere demasiado estos niveles podría resultar demasiado riesgoso ante la carga financiera que debe asumir quien recibe el crédito. Para el prestamista la tasa resulta atractiva, considerando que un plazo fijo en dólares no paga más del 1% y que un alquiler no deja mucho más que el 7% anual.
Las hipotecas privadas sufrieron un durísimo golpe con la devaluación y posterior pesificación de los contratos. El Gobierno de Eduardo Duhalde resolvió que los créditos bancarios se pesificaran uno a uno en el arranque de 2002, pero quedó un vacío legal durante muchos años respecto del tratamiento de los créditos entre privados, en particular, en el caso de las hipotecas. Muchos deudores se negaron a seguir pagando y el ministro Roberto Lavagna decidió en 2004 crear un fondo fiduciario para ayudar a los que se habían endeudado vía hipotecas privadas. La Corte Suprema avaló finalmente la teoría del esfuerzo compartido: de esta forma, el capital adeudado en dólares se debía convertir a un peso más el 30% de la diferencia entre dicha paridad y la cotización libre del dólar. Además, se debía aplicar una tasa de interés del 7,5% anual.
Esta posible «pesificación a medias» del contrato no aparece hoy como el principal peligro, sobre todo porque no se percibe la posibilidad de una devaluación en el horizonte. El riesgo pasa, en todo caso, por la solvencia del deudor y en caso de incumplimiento los tiempos de un remate judicial, que pueden resultar muy largos si se trata de una vivienda para uso familiar (por más que al encontrarse hipotecada no cuente con la protección de bien de familia).
Todo indica que la hipoteca privada tendrá un nuevo ímpetu en los próximos tiempos tras el resurgimiento que tuvo en los últimos meses. Hay varios factores que mencionan quienes están involucrados en esta operatoria:
