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Escenario crítico para los créditos UVA

Hoy pocos pueden acceder, las tasas se fueron por las nubes y quienes tienen deudas hipotecarias sufren mes a mes los aumentos que se rigen por la inflación.

Los tan famosos créditos UVA que a principios de la gestión de Mauricio Macri fueron anunciados con bombos y platillos son ahora inalcanzables para aquellos que buscan acceder al primer hogar. Además, a quienes se endeudaron bajo este sistema de hipotecas se les hace cada vez más complejo pagar la cuota cada mes. La explicación es más que sencilla: la tasa de los UVA que se rige por la inflación aumentó el año pasado el doble que los salarios. La pregunta surge sola: ¿quién se hará cargo de aquellos tomadores de créditos que hoy no logran pagar su deuda? Desde proyectos en el Congreso hasta estrategias para sobrevivir a la crisis, todo es válido.

Los últimos datos oficiales muestran una mora en febrero de este año del 0,4%, por lo que deja expuesto que son pocos los que decidieron dejar de pagar sus hipotecas, pero a todos les significa un esfuerzo mayor de cuando iniciaron la deuda. “El impacto es diferente según el momento en que se haya sacado el crédito. Los más perjudicados son aquellos que decidieron endeudarse entre agosto y septiembre del año pasado”, explicó a este diario José Rozados, especialista en la materia y dueño de Reporte Inmobiliario. “El banco te otorgaba el monto que podías pagar, que representaba el 25% de tu sueldo; este público entró con valores caros de las propiedades, con un dólar alto y con la inflación récord se vieron altamente perjudicados porque todavía no han tenido paritarias, por lo que su ingreso se ha mantenido igual a la fecha que se adquirió el crédito”, describió Rozados. Una cuenta rápida que deja expuesta la situación de los tomadores de créditos es la siguiente: 2018 finalizó con una inflación por encima del 50%, mientras que las paritarias rondaron en general en un 25% de incremento, por lo que la cuota del 25% que es lo que se debía pagar por la hipoteca, ahora representa el 30% del sueldo. “Si tomaste la deuda en 2017 se licuó de forma más acelerada. Por cómo se revalorizaron los precios de las propiedades -por la subida del dólar- al tener una deuda en pesos, inicialmente debías el 80% de la vivienda y hoy debés el 60%”, detalló Rozados.

Deudores

Si bien aún el número de deudores no es tan significativo, es cierto que cada vez son más quienes se ven en dificultades de pagar sus deudas. La oposición tiene previsto presentar a fines de este mes un proyecto para que se trate en el Congreso para atenuar la situación de los deudores a quienes se les dispararon las cuotas por inflación. La Comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano de la Cámara de Diputados, presidida por Felipe Solá, se reunió para tratar varios proyectos de ley que buscan modificar el sistema de las Unidades de Valores Adquisitivas (UVA).

El mayor flujo de créditos UVA se otorgó en 2017, cuando el Gobierno había “prometido” una baja de la inflación que llegaría en 2019 a un solo dígito. Lo cierto es que esas promesas quedaron en la nada y la inflación no sólo no bajó, sino que llegó a su récord de las últimas tres décadas. “Nos consultan ante una deuda, nosotros creemos que el mejor camino es vender la propiedad, recuperar el 20% que se puso inicialmente y con ese dinero salir a alquilar un inmueble de las mismas características”, sostuvo Rozados.

La propuesta de la oposición busca proteger la capacidad de pago de los deudores para garantizar derecho al acceso a la vivienda y declara la emergencia del sistema de créditos UVA por un año para quienes compraron la vivienda de forma única y para ocupación permanente. Además se busca modificar el criterio para calcular el valor de las cuotas, incorporando el CVS (Coeficiente de Variación Salarial) al CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia) que se utiliza actualmente.

Paralizados

Si bien los bancos siguen ofreciendo este tipo de hipotecas, nadie decide tomar el riesgo. “El principal problema es que muy pocos califican para tomar un crédito, llaman, averiguan y no avanzan porque es casi imposible”, reconoció Jorge Toselli, director de la Inmobiliaria JT. “Hoy necesitás tener un ingreso de $120 mil para acceder a un departamento de dos ambientes pagando una cuota mensual de $30 mil”, explicó Rozados. “Quienes pueden acceder deciden no tomar el riesgo porque por ese dinero alquilan dos departamentos de la misma condición”, concluyó.

“Desde que comenzó el año hasta la fecha el mercado está paralizado, lo que se vende es sólo en efectivo a aquellos que tienen los dólares. Los créditos hoy son obsoletos, creemos que antes de junio habrá un anuncio sobre modificaciones en el sistema hipotecario, sobre todo porque es un año electoral”, sostuvo, esperanzado, Toselli.

Afectados

Ekaterina Yakutczik sacó un crédito hipotecario UVA hace exactamente un año; para ella la ecuación sigue siendo positiva. “Con mi marido alquilábamos un departamento de tres ambientes en Colegiales, pagábamos $19.500 de alquiler y $6.000 de expensas; compramos en el mismo barrio una unidad también de tres ambientes pero con menos m2 y sin amenities”, contó a este diario. Tomaron el 80% del valor de la propiedad tasada en u$s135.000, lo que sumó un total de u$s108.000 a una tasa del 4,5%.

“Comenzamos pagando una cuota en marzo del año pasado de $11.500, hoy estamos en $17.000, lo cierto es que nos sigue saliendo más barato que el alquiler que debíamos afrontar el año pasado”, sostuvo la tomadora de crédito. Pero en este caso decidió resignar ciertas comodidades. “El otro edificio tenía pileta, sum y otras comodidades, nos mudamos a un edificio más antiguo, pero ahorramos dinero y ahora somos propietarios”, concluyó Yakutczik.

Cambios en los créditos UVA

En 2017

Para acceder a $1 millón en UVA a 30 años el mínimo que se necesitaba era de $ 19.200.

El valor del UVA era de $18,67.

La tasa de interés dependiendo del banco, el plazo del préstamo y la relación de endeudamiento iba entre el 3,5% y el 6,9%.

En 2018

Para acceder a $1 millón en UVA a 30 años se debía ganar como mínimo $25.284.

El valor del UVA era de $24,08.

La tasa de interés dependiendo del banco subió del 6,5% al 9%.

En 2019

Para acceder a $1 millón en UVA a 30 años se debe ganar como mínimo $37.509.

Valor del UVA hoy $29.

Tasa de interés entre 9% y 12,5%.

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