Edificios: se gasta más hoy en seguridad que en mantenimiento

Por temor a los asaltos y secuestros los edificios gastan más en personal de portería o seguridad privada 24 horas, circuitos cerrados de TV, alarmas, que en realizar mantenimiento preventivo.

Tal es así que las administraciones de consorcio porteñas destinan en la actualidad -y a pedido de los copropietariosentre 50% y 60% de sus erogaciones a la seguridad de la propiedad horizontal. En cambio, sólo 10% se gasta en reparaciones, la mayoría de las cuales son « urgentes».

La falta de mantenimiento de los edificios porteños se acentuó después de la devaluación, cuando se agotaron los fondos de reserva para tareas de reparación físicas ( estructura) y funcionales ( arquitectura) periódicas por la morosidad en el pago de las expensas (tenía que cubrirse a los incumplidores).

• Tono gris

Tras la recuperación de los cobros, hacia mediados de 2002, sobrevino la inflación y el aumento en los salarios del personal por decreto del gobierno, que disparó subas en las expensas y la pérdida de los fondos de reserva de los edificios.

Hoy, la Capital Federal tiene un tono gris: son pocas las fachadas que se pintan. Falta cuidado y modernización. Peor aun se encuentran las estructuras internas de las propiedades que no se mantienen ni reparan.

La situación de riesgo afectamás a los muchos edificios antiguos que hay en la Ciudad. Un informe de la Consultora de Desarrollos Inmobiliarios (CDI) elaborado en base a los últimos Censos de Población y Vivienda del INDEC, indica que « considerando una vida útil técnica de un inmueble entre 70 y 100 años, bien podría admitirse que hay aproximadamnte 32% de los inmuebles bordeando la obsolescencia». Y agrega: «Esto indicaría un total de 1.230.000 viviendas en esta situación».

La mayoría de los edificios antiguos, se concentra en los barrios de San Telmo, La Boca, Barracas, Constitución, entre otros. «Hay que preocuparse porque si los años pasan y no se hace un buen mantenimiento,hay riesgos. Probablemente,la crisis que tuvimosen 2001 aceleró el grado de obsolescencia», explicó a este diario Juan Carlos Franceschini, director de CDI.

Por su parte, el inmobiliario Armando Pepe destacó que «muchos de estos edificios con alto grado de obsolescencia se concentran en determinados barrios como San Telmo, Barracas, Constitución» y aseguró que desde la crisis «no se retomaron los mantenimientos, ni veo que se esté haciendo. Hay gente que prefiere postergar reparaciones pero tener un circuitocerrado de TV en el edificio porque se siente más segura».

Un problema es que algunas de estas viviendas antiguas están tomadas o usurpadas, por lo que es más difícil exigir el mantenimiento.

De acuerdo con un informe que publica Bomberos Voluntarios, el Gobierno porteño obliga a realizar mantenimiento, entre otros, de balcones, terrazas, azoteas, desde el año 2000. Pero a febrero de 2003, tres de cada 4 edificios antiguos no encargaron ni efectuaron la inspección técnica. «De más de 20 mil intimaciones realizadas sólo respondieron 5 mil», explica el informe. Otro mantenimiento, pero que en general se cumple, es el de los ascensores, también obligatorio en la Ciudad.

• Porcentajes

«Una aproximación de lo que debería invertirse en el mantenimiento de 1.230.000 viviendas es de 3 a 5 mil pesos por cada una, es decir, un estimativo de 6.150 millones de pesos», explicó Franceschini.

De acuerdo con Horacio Bielli, administrador de consorcios y miembro de la Cámara de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI), «en las liquidaciones de las expensas es posible destacar que en la parte de mantenimiento se gasta 10 a 15% de las expensas y más de 50% en seguridad, personal del edificio. El resto, se va en luz, gas, honorarios del administrador, seguro». Bielli agregó: «Pero, los balcones se caen, los ascensores se caen y las instalaciones eléctricas se vuelven un riesgo para la gente». Con las medidas de seguridad, pueden hoy más que el mantenimiento edilicio preventivo de posibles accidentes, como si esto no fuera también seguridad.