El problema no es solo la Ley de Alquileres

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Tratemos de escuchar y corregir el rumbo tomado en el año 2020 por unanimidad de los integrantes de ambas Cámaras legislativas y que el mercado locativo vuelva a su normalidad.

Estamos escuchando en los últimos meses entre muchas propuestas, que hay que cambiar el plazo del contrato de vivienda, que los aumentos dejen de ser anuales para que sean semestrales, que el depósito de Garantía debería ser de 1 mes de alquiler x cada año de contrato, que el locatario solo se haga cargo de las expensas comunes, el desalojo abreviado, las garantías, etc. Etc. Etc., no cabe ninguna duda que aplicar solo esos cambios, no soluciona el tema entre partes y el conflictivo mercado locativo existente, todo ello debería ir acompañado de medidas concretas y complementarias y en la misma sintonía, los problemas que transitamos en el tema alquileres lamentablemente no se solucionaran tan fácilmente si no se aplican en conjunto con otras medidas pragmáticas de la economía real.

El problema no se origina solo en la ley 27.551 en algunos de sus artículos, la rentabilidad del locador, la falta de inmuebles para alquilar, el impuesto a la vivienda ociosa o los supuestos monopolios u oligopolios como ocurre en la ciudad de Berlín entre otras, que regulan los precios, el problema es empezar a buscar soluciones por parte del sector público en la Macroeconomía argentina y NO buscar más intervencionismo estatal, que lo único que logra es empeorar la crítica situación imperante, la actualidad que padecemos lo demuestra claramente.

En una economía de inflación sostenida y promedios de 50% anuales, las regulaciones de precios y la revisión de contratos comienzan a tener mayor relevancia, una parte de la ley de alquileres va en ese sentido, pero si no se estabilizan otros precios de la economía ello no será efectivo.

El problema pasa por tratar de estabilizar toda la estructura de precios de la economía, no hay solución para un solo sector, como ser el locativo, hay que pensar que los precios de la economía funcionan en una matriz donde se exponen interrelaciones permanentes.

Pensar que es posible regular permanentemente infinitas transacciones en un contexto de dinámica de precios no es el camino de la solución concreta.

Es correcto que la gestión sobre expectativas y comportamientos inerciales debe ser un aspecto determinante de una política antiinflacionaria, aunque es más un tema para los comportamientos macro que solo a un mercado de la economía como lo es el tema alquileres.

La gestión debe estar dirigida a estabilizar la inflación. Las restricciones y regulaciones de contratos privados no son efectivas al menos en el impacto real sobre los precios. Si a esto le sumamos nuevos impuestos como el que gravaría los inmuebles desocupados, sumados a los ya existentes.

Si la inflación se sostiene en el tiempo, cualquier modificación en la ley muy probablemente no tendrá el éxito esperado, más aún sobre los inquilinos.

El planteo sobre la gestión e intervencionismo público en alquileres no lo vemos positivo dada la experiencia argentina de implementar precios de referencia, como el proyecto proponiendo crear la cámara de alquileres nacional que dependería del Ministerio de hábitat y vivienda de la Nación, Una nueva y enorme oficina burocrática a nivel nacional con implicancias provinciales y municipales, que se reunirían una vez al año para fijar y regular los precios máximos de los alquileres en todo el territorio nacional u otro proyecto que quiere fijar tope en los precios en los casos de renovación y topes en los casos de alquileres nuevos, como así también ofertas de alquileres tomando como referencia a cuanto estuvo alquilado ese inmueble para fijar su nuevo valor, llevándose por un registro obligatorio de la AFIP de esos inmuebles alquilados.

Pensemos que si actualmente tenemos casi un 50% de la economía nacional en negro, según datos del INDEC, como podemos pretender que el 100% de los alquileres estén registrados, el mercado de alquileres no es la excepción, también promueven el tener un contrato tipo, medición oficial del precios de los alquileres, solo por enumerar algunas propuestas, ello no tendría el resultado esperado y seria a todas luces injusta, arbitraria y seguiría perjudicando a las partes, con retracción de la oferta y la salida definitiva de inversores.

Se debe tener en cuenta el art. 17 capítulo III de la ley 27551, hace referencia al plan nacional de alquiler social, el cual tiene que facilitar el acceso al alquiler de una vivienda digna de manera formal, lo cual se podría aplicar por diferentes medios e incentivos, bonificaciones tributarias, etc. Como ser:

Apuntar a las propuestas superadoras que están sobre la mesa y que proponen, sin aportes o recursos del estado nacional, que hayan más viviendas en locación de todo tipo y en todo el territorio nacional, como por ejemplo: el ante proyecto presentado oportunamente por FIRA (Federacion Inmobiliaria Republica Argentina) a la Cámara de Diputados, al Secretario de Comercio e Industria Roberto Feletti, a la ex Ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat María Eugenia Bielsa y luego al actual Ministro Jorge Ferraresi, a la Cámara de Senadores y al mismísimo Presidente de la Nación Doctor Alberto Fernández, que trata de la inversión de miles de millones de pesos de capitales privados, para todos aquellos inmuebles que sean construidos, adquiridos o que existan en su patrimonio, sean en el pozo, nuevos o usados y que sean volcados al mercado locativo por un periodo no menor a 8 años, aplicando sobre esas inversiones los correspondientes incentivos y deducciones fiscales como impuesto a las ganancias, bienes personales, retorno del IVA, IIBB, tasas e impuestos en general, todo lo referido a nivel nacional, provincial y municipal. Acompañando ese ante proyecto de incentivos fiscales un blanqueo general en pesos o moneda extranjera sin costo o castigos algunos y con el mismo fin.

No cabe duda que a mediano y largo plazo se verían los exitosos resultados, donde al haber una interesante cantidad de inmuebles, la oferta y los precios se estabilizarían sin duda.

Ello iría acompañado de una mayor generación de empleo genuino con cientos de miles de puestos de trabajo directos e indirectos y dinamizaría la industria de la construcción en todos sus rubros.

Interesante es el proyecto del diputado Frigerio, propone que dejen de pagar bienes personales todos los inmuebles volcados al alquiler de viviendas que estén por debajo del valor de $ 30.000.000.-, de aprobarse y reglamentarse ese importe se deberá actualizar semestralmente por algún índice oficial.

Otro interesante proyecto es el presentado por el Diputado Nacional Alberto Asseff, es bastante completo, claro y justo en cuanto a la metodología del desalojo abreviado, para que el locador recupere su inmueble ilegítimamente ocupado a la mayor brevedad. Para ello hay que trabajar y cambiar dentro del Código Civil y comercial el articulado del desalojo abreviado, principalmente en los artículos 141, el 680, el 680 bis, 682, 683, 684, 685, 686, 686 bis y, 687 y aplicar los cambios sugeridos por el diputado. Algunas provincias como la de Buenos Aires ya lo tienen desde el año 2011 y para el caso de cambiar esos artículos en el CCCN también se debería aggiornar la ley 14220 provincial.

El estudio y lanzamiento de créditos hipotecarios para primera vivienda a tasas subsidiadas con actualización CVS Coeficiente variación salarial, los desfasajes en más sobre las cuotas mensuales que superen el índice aplicado, debería ser absorbido a través de un fideicomiso creado para tal fin o subsidiado por el estado nacional, como tantos otros subsidios existentes Y con fines netamente sociales, este subsidio se equipararía en importancia y solidaridad a algún plan familiar existente pero con un noble fin, que es otorgarle al actual inquilino o inquilina o argentino o argentina que lo necesite, su vivienda digna, como lo dice nuestra carta magna.

Los martilleros y Corredores públicos de todo el país somos meros intermediarios entre locadores y locatarios, no obligatorios, tratando de congeniar entre ellos lo mejor para ambos, no somos responsables de lo que está ocurriendo en los últimos años en el mercado locativo como quieren hacer creer a la sociedad argentina, algunos pseudo representantes de asociaciones de inquilinos.

Tratemos de escuchar y corregir el rumbo tomado en el año 2020 por unanimidad de los integrantes de ambas Cámaras legislativas y que el mercado locativo vuelva a su normalidad.

Martillero y corredor público nacional, directorio Fira y Ciba.

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