¿El Barrio Inglés de remate?: récord de casas en venta y precios hasta 30% off

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La pandemia golpeó de lleno a uno de los barrios más tradicionales de la Ciudad de Buenos Aires. Casas que se ofrecen pero no se venden a pesar de los precios "sincerados". La explicación de los especialistas.

El Barrio Inglés ocupa seis manzanas en Caballito. Tiene como límites las avenidas Pedro Goyena y del Barco Centenera y las calles Valle y Emilio Mitre. De arquitectura ecléctica, algunas de sus propiedades están valuadas por encima del millón de dólares. Con seguridad las 24 horas y autos que duermen en las calles (en la época en que se construyeron no se acostumbraba a tener garages), se la considera una de las zonas más seguras de la city porteña.

Considerado desde hace poco Patrimonio Histórico de la Ciudad, un detalle llama la atención a los vecinos de la zona: casi de un día para otro, varias casas colgaron en sus fachadas carteles de inmobiliarias con la leyenda "se vende".

"Como efecto de la pandemia, muchos han decidido migrar hacia las afueras de la ciudad o incluso más lejos, buscando amplios espacios verdes y una mejor calidad de vida. Y definitivamente el segmento premium encuentra mayor dificultad para vender sus propiedades, en virtud que los potenciales compradores hoy tienen una gran diversidad de opciones de viviendas, un universo de zonas variadas y con valores más accesibles", opina el Martillero Gustavo Nogueira, adherido al sistema de marketing Century 21.

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A pesar de la baja de precios, la oferta supera ampliamente a la demanda. Son pocas las propiedades reservadas o vendidas.

A pesar de la baja de precios, la oferta supera ampliamente a la demanda. Son pocas las propiedades reservadas o vendidas.

Agustín Walger, Director de Lépore, reafirma los dichos de su colega, al asegurar que "el segmento Premium sufre más la pandemia y la situación económica del país al vender una propiedad respecto de otros segmentos por una razón de concepto. Normalmente éste tipo de productos, ya sean casas o departamentos, en primer lugar juegan con una amplitud que rompe con al tradicional relación u$s/m² y los tickets promedio. Al tratarse de superficies holgadas, los importes para salir al mercado van a ser altos. Por otra parte, hemos perdido el concepto del valor de las cosas en los últimos años. Ya no se sabe, a ciencia cierta, qué es caro o qué es barato. Entonces defender productos 'premium' es un arduo trabajo", analiza.

En la vidriera

Lo que se hace más notorio, debido a la coyuntura de mercado, es que los propietarios hoy acceden a colocar carteles de venta. "Tiempo atrás, por cuestiones de seguridad o privacidad, era muy común que no le permitieran a la inmobiliaria designada a hacerlo y hasta a veces pedían que no fuera publicada en internet con fotos o videos. En aquella época las ventas se realizaban por un “boca a boca” de una manera más artesanal. El mercado actual, demanda adaptar a esas propiedades a los usos y costumbres que hoy se manejar al momento de buscar una propiedad para comprar", analiza Walger.

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Debido a la coyuntura de mercado, los propietarios hoy acceden a colocar carteles de venta.

Debido a la coyuntura de mercado, los propietarios hoy acceden a colocar carteles de venta.

Precios en picada

Durante 2020 y lo que va de 2021 hubo un sinceramiento de los precios de venta de propiedades. Si bien se auguraban bajas de hasta un 40%, no fue así. La mayoría de los segmentos acomodaron los valores de cierres de operaciones con una merma que oscila el 20%. Sin embargo, en el caso del Barrio Inglés y según los especialistas, la baja de precios ronda el 30%. Para Nogueira, "se trata del segmento que más ha sufrido el sinceramiento de precios en el valor del metro cuadrado, que hoy oscila los 3000 dólares, muy por debajo de lo que costaba tan solo unos años atrás", explica. Walger coincide y señala que "en los últimos 2 años, las propiedades han caído alrededor de un 25/30%. En algunos casos la merma fue mayor, pero hay que analizar si estaban originalmente en un valor correcto", aclara y continúa: "el segmento residencial (el usado) suele ser más complicado para actualizar valores, ya que los propietarios le agregan normalmente al proceso de venta una carga 'sentimental' o 'emotiva' que suele sobrevaluar la propiedad dejándola fuera del radar de posibles compradores. En cambio, en propiedades 'a estrenar', el grupo desarrollador tiene, por lo general, una gimnasia mental que lo hace rápidamente adaptarse a los vaivenes del mercado siguiendo su estructura de costos. La gran diferencia es que este último está planteado como un negocio", argumenta.

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"Se trata del segmento que más ha sufrido el sinceramiento de precios en el valor del metro cuadrado, que hoy oscila los 3000 dólares, muy por debajo de lo que costaba tan solo unos años atrás", explica Nogueira.

En términos concretos, son casas que rondan el millón de dólares y más tambíen, pero que en éstos últimos dos años se abrió una oportunidad de adquirirlas por alrededor de 700.000 dólares promedio. Walger aclara que "este tipo de propiedades no se venden por metro cuadrado", ya que tienen una superficie considerable. Lo que entrará en juego al momento de definir el valor son los siguientes puntos:

  • Ubicación
  • Estado general de la propiedad.
  • Si conserva elementos decorativos originales (pisos de madera de roble de Eslavonia o Pinotea, Vitreaux, mármoles, carpinterías de madera, molduras, boiserie, etc).
  • Dimensiones del lote, ya que por lo general son cortos… salvo casos que tienen parques con pileta.
  • Garage. Es muy común que estas casas no cuenten con garage, ya que cuando fueron diseñadas se utilizaban carros entonces es un inconveniente, más en familias numerosas.

Otro escollo que dificulta la venta es la imposibilidad de usar el espacio para desarrollos. Desde hace unos años, el Gobierno de la Ciudad decidió roteger este patrimonio histórico con disposiciones que impiden derribar las casas o cambiar sus fachadas en pos de edificar torres que cambien su fisonomía tan característica.

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