Mientras gran parte del mercado sigue viendo incertidumbre, decidí apostar por el real estate porteño porque creo que, pese a los riesgos, hoy las propiedades en la Ciudad ofrecen una de las mejores oportunidades de inversión de largo plazo.
¿Momento de comprar?
El mercado inmobiliario porteño aún es un desastre. Entre el 2017 y el 2023, las propiedades bajaron, en promedio, 49% de precio en términos reales y, durante los últimos años, tan sólo rebotaron 20% (mientras que $YPF, por ejemplo, subió 1.443%).
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Con 110.758 propiedades en venta y sólo 5.990 efectivamente vendidas el último mes, aún hay un desbalance obsceno entre oferta y demanda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Todavía vivimos tiempos de máxima incertidumbre política con titulares que todos los días anuncian el principio o el final de algo, y aunque ya haya muchos "programas" de créditos hipotecarios para vivienda, el último mes sólo se formalizaron 765 escrituras con hipoteca (tan sólo una cada ≈4.100 habitantes de esta Ciudad).
Así que… mientras los diarios me explicaban, con absoluta seguridad, por qué ahora sí estábamos viviendo el apocalipsis definitivo, yo estuve comprando propiedades en Buenos Aires. Estoy hablando de mi patrimonio personal, en el que anteriormente no tenía ni un solo m² porteño. Vengo de la clase media de Almagro y hoy tengo toda mi plata (y un poco más, porque también tomé deuda) invertida en trece propiedades ubicadas en Recoleta, Balvanera y Caballito. Sí. Todo concentrado en tres barrios. De una sola ciudad. De un sólo país. Todo en el “tercer mundo”. Y apalancado. Desde cualquier manual básico de finanzas, es una animalada. No tengo cómo disfrazarlo.
Una regla del mejor inversor de la historia de la humanidad (Warren Buffett) determina mis compras: sé temeroso cuando los demás son codiciosos y sé codicioso cuando los demás tienen miedo. Y, sin ninguna duda, hoy el miedo sigue ampliamente extendido y se apodera incluso de los desarrolladores inmobiliarios más experimentados.
Por supuesto que hay que ser cuidadoso. No cualquier propiedad es una buena inversión. Un departamento con expensas caras, un PH de plano invertido o un lote comprado a un precio ridículo pueden ser un pésimo negocio. Comprar porque “el ladrillo nunca baja” es tan estúpido como no comprar porque “la Argentina siempre explota” o “Argentina es uninvestable”. Importan el precio, la calidad, la ubicación, la renta, la posibilidad de reventa, los impuestos, las comisiones y los gastos. Y el nivel de endeudamiento, cuando existe, importa muchísimo. Una propiedad puede ser un gran activo y una pésima inversión. No hay ninguna contradicción en mi última oración.
Una cosa es analizar riesgos concretos y otra muy distinta es asumir que Buenos Aires no tiene futuro porque el presente resulta incómodo. Buenos Aires va a seguir existiendo y prosperando. La gente va a seguir necesitando lugares donde vivir, trabajar, estudiar, comer y divertirse, aunque la forma en que vivimos ya esté cambiando: los hogares unipersonales pasaron de representar el 26,1% del total en 2002 al 39,7% en 2025 y, en la zona norte de la Ciudad, ya alcanzan el 48,8% (más propiedades demandadas, a igualdad de población). Algunos barrios se gentrificarán, mientras que otros perderán atractivo y valor relativo, y también cambiará el tipo de propiedad que demanda el mercado. Pero la mayoría de las buenas propiedades, compradas a precios razonables, van a seguir teniendo una buena renta dentro de 5, 10 y 20 años.
Quiero ser claro en un punto: no puedo predecir los movimientos de corto plazo del mercado inmobiliario. No tengo la menor idea de si el m² estará más alto o más bajo dentro de un mes (o de un año). Y desconfío profundamente de quienes aseguran saberlo. Muchos hablan con una precisión sorprendente sobre cuánto va a valer él m² en un año, cuándo exactamente volverá el crédito y en qué mes te conviene comprar. Después no arriesgan un peso. Pronosticar es gratis. Comprar, no.
Que no pueda predecir el futuro no significa que no pueda distinguir entre algo caro y algo barato. En 2017 yo ya era corredor inmobiliario y tenía, como tengo hoy, incentivos económicos evidentes para promover la compra de propiedades. Sin embargo, me subía a los escenarios de los eventos de real estate para decir exactamente lo contrario: que estaba vendiendo todos mis m² en la Ciudad de Buenos Aires. No porque supiera qué iba a ocurrir (no lo sabía), sino porque el real estate porteño estaba caro. Después, el m² cayó alrededor de un 50%, pero eso no demuestra que pueda predecir el futuro, sino algo distinto: que mi argumento no cambia según lo que me conviene vender. En 2017 las propiedades porteñas estaban caras y yo vendía; hoy están baratas y yo compro. También ahora pueden subir o bajar, porque barato no significa que mañana necesariamente será más caro, sino que el precio actual ofrece una relación más atractiva entre lo que se paga, lo que se recibe y el riesgo asumido.
Así que lean mis argumentos, revisen los números, cuestionen mis supuestos y tomen sus propias decisiones. No le pregunten a su peluquero si necesitan un corte de pelo.
Fundador y CEO de deinmobiliarios.com