El precio de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires continúa recuperándose, aunque a un ritmo muy moderado. En agosto, el valor promedio del metro cuadrado aumentó apenas 0,2% y alcanzó los u$s2.476, mientras que en los primeros ocho meses de 2026 acumuló una suba de 1,1%.
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Departamentos en CABA: el precio del m2 subió apenas 1,1% en lo que va del año
El valor promedio llegó a u$s2.476 y todavía está 11,5% por debajo del máximo histórico. En paralelo, 1 de cada 4 propiedades tuvo que bajar su precio y las escrituras cayeron 9% interanual en julio.
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El m2 de los departamentos en CABA alcanzó los u$s2.476 en agosto.
La mejora todavía deja a los valores 11,5% por debajo del máximo histórico registrado por Zonaprop. La evolución contrasta, además, con el costo de construir: medido en dólares, avanzó 13,8% durante 2026, más de doce veces por encima del incremento registrado por los departamentos.
Los datos forman parte del último informe de mercado inmobiliario de Zonaprop, elaborado sobre los avisos publicados en la plataforma. El relevamiento muestra un mercado en el que los precios dejaron atrás las fuertes caídas de años anteriores, pero todavía avanzan con lentitud.
Una de esas señales aparece en las operaciones. En julio se concretaron 6.051 escrituras en CABA, un 9% menos que durante el mismo mes de 2025. En el acumulado de 2026, las compraventas se encuentran 1,8% por debajo del año pasado.
El comportamiento tampoco es uniforme dentro de la Ciudad. Aunque el 65% de los barrios mostró una suba mensual de precios durante agosto, el incremento promedio porteño fue de solo 0,2%. Es decir, los aumentos se extendieron a buena parte del mapa, pero todavía con variaciones acotadas.
Propiedades que bajan de precio y menos operaciones con hipoteca
Otra señal aparece entre las propiedades que permanecen publicadas. En agosto, el 26% de los departamentos en venta había reducido su precio durante los seis meses anteriores, mientras que la rebaja promedio aplicada fue del 5,9%.
El dato muestra que la recuperación del valor promedio convive todavía con propietarios que deben revisar sus expectativas para concretar una operación. En un mercado donde los precios aumentaron apenas 1,1% durante el año, la diferencia entre el valor publicado inicialmente y aquel que finalmente permite acercar comprador y vendedor sigue teniendo peso.
El crédito hipotecario, que había ganado protagonismo desde la segunda mitad de 2024, también perdió participación durante los últimos meses. De las escrituras realizadas en julio, el 16% se concretó mediante una hipoteca bancaria, cinco puntos porcentuales menos que un año atrás.
En números absolutos, durante julio se realizaron 959 escrituras con hipoteca, frente a las 1.393 registradas en el mismo mes de 2025. La caída reduce uno de los canales que permitieron ampliar el universo de compradores durante la recuperación reciente del mercado.
La combinación ayuda a explicar por qué una mayor cantidad de barrios puede registrar aumentos sin que el promedio general acelere de forma significativa: hay valores que se recuperan, pero las operaciones no crecen al mismo ritmo y el financiamiento perdió peso frente al año pasado.
Construir sube mucho más que comprar
Mientras el valor de los inmuebles usados avanza lentamente, la situación es muy distinta del lado de la construcción. El costo medido en dólares aumentó 0,8% solo durante agosto y 13,8% en lo que va de 2026.
Desde octubre de 2023, el incremento acumulado llega al 131%. Según Zonaprop, construir hoy cuesta 3,4 veces más que en octubre de 2020, cuando se alcanzó el mínimo de la serie, y un 45% más que el promedio registrado entre 2012 y 2025.
La diferencia frente a los precios de venta es considerable. Durante 2026, mientras el costo de construcción subió 13,8% en dólares, el metro cuadrado de los departamentos avanzó apenas 1,1%. Esa brecha presiona especialmente sobre los desarrollos nuevos, porque encarece el costo de reposición sin que el mercado convalide una suba equivalente en los valores de venta.
Para un comprador, en cambio, el mercado continúa ofreciendo diferencias importantes según el tipo de unidad. Un monoambiente promedio de 40 metros cuadrados tiene un valor cercano a u$s110.000; uno de dos ambientes y 50 metros cuadrados ronda los u$s131.000 y un tres ambientes de 70 metros cuadrados alcanza los u$s180.000.
Dentro del mapa porteño, Puerto Madero continúa siendo el barrio más caro, con un promedio de u$s6.148 por metro cuadrado, mientras que Lugano se ubica en el extremo opuesto con u$s1.056.
Alquileres: suben, pero por debajo de la inflación
El mercado de alquiler muestra una dinámica diferente. Durante agosto, el precio promedio aumentó 1,5% y un departamento de dos ambientes alcanzó los $886.527 mensuales.
En lo que va del año, los nuevos contratos acumulan una suba del 19,2%, por debajo de la inflación del 21,5% durante el mismo período. En términos reales, esto representa una caída de 2,3%.
La diferencia también aparece en la comparación interanual. Los alquileres aumentaron 29,9% durante los últimos doce meses, por debajo del 33,7% de inflación y del 31,6% correspondiente al Índice para Contratos de Locación (ICL).
La oferta, por su parte, continúa muy por encima de los niveles previos a la derogación de la Ley de Alquileres. En agosto creció otro 0,6% mensual y actualmente es 3,4 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023.
Para los propietarios que compran con el objetivo de alquilar, la rentabilidad bruta anual se ubicó en 5,7% durante agosto. Con esos valores, se necesitan alrededor de 17,6 años de alquiler para recuperar el precio de compra del inmueble, un período 9,2% menor que un año atrás.
El panorama de agosto muestra así un mercado con señales mixtas. Los departamentos volvieron a subir y una mayoría de los barrios registra aumentos, las escrituras caen frente a 2025 y el crédito hipotecario perdió participación. Al mismo tiempo, el fuerte aumento del costo de construcción abre una brecha cada vez mayor frente al precio de las propiedades.
