La expansión energética impulsa un fuerte salto de viviendas y alojamientos cerca de la cuenca acuífera, con Villa Añelo proyectada a 50.000 habitantes para 2032.
Wenelen Suites Etapa II en Añelo, con alta demanda y el 100% de sus espacios alquilados
La expansión energética de Vaca Muerta desplegó un escenario inédito en materia inmobiliaria y de infraestructura habitacional, en especial en el corredor que rodea la cuenca y en localidades como Villa Añelo, epicentro operativo del shale neuquino. El crecimiento acelerado de la actividad petrolera y gasífera presiona la demanda de viviendas, alojamientos de larga estadía, servicios y obras complementarias.
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Empresas constructoras, desarrolladoras y operadores del sector describen un ciclo que combinó precios elevados, necesidad de escala, urgencia logística y cambios profundos en la forma de construir en la región.
Alejo García Guevara, director de Dypsa, explicó que el movimiento actual surgió de una doble dinámica: por un lado, el aumento sostenido de las perforaciones y de los equipos en operación; por otro, el rápido crecimiento de trabajadores directos, contratistas, supervisores y personal técnico que rota en esquemas intensivos. Según su lectura, los desarrollos habitacionales dejaron de ser un complemento para convertirse en “una infraestructura esencial del clúster energético”.
Desde el sector coinciden en que el ritmo de obras se volvió estructural. Martín Boquete, director de Toribio Achával, expresó que los valores de terrenos, casas y unidades multifamiliares reflejan una demanda que no se detuvo, incluso en períodos de menor actividad macroeconómica. Afirmó que Añelo y sus alrededores entraron en un proceso sostenido de valorización porque “no hay tanta tierra disponible en zonas aptas, con servicios y con logística compatible con la industria”.
Luis Laorden, de ZLT, agregó que la demanda no solo proviene del personal directo de empresas petroleras, sino de segmentos secundarios: logística, mantenimiento, transporte, catering, perforación, servicios ambientales, equipos de seguridad y operadores de infraestructura. Como resultado, se consolidó un ecosistema donde el alojamiento y la vivienda se volvieron un recurso tan crítico como el equipamiento industrial.
El testimonio más contundente sobre la magnitud del fenómeno proviene de Lucas Salvatore, director de IDERO, una de las empresas con volumen de construcción modular en la zona. Salvatore ordenó los datos del escenario actual con una precisión poco habitual en el mercado, lo que permite medir en cifras concretas el impacto inmobiliario real del boom energético.
A continuación, los datos clave aportados por Salvatore:
Datos estructurales de Villa Añelo:
Población actual: 15.000 habitantes.
Movimiento diario adicional: 20.000 personas que entran y salen cada día desde Neuquén y otras ciudades.
Proyección 2032: 50.000 habitantes (crecimiento de 35.000 personas).
Proyecto “Distrito Añelo”:
26 edificios.
1.300 camas adicionales en distintas etapas.
Contratos a 10 años, 100% ocupación.
Valores de mercado y alquileres (dato IDERO)
Departamento de pozo de 60 m2:
u$s220.000.
Departamento terminado y alquilado:
u$s240.000.
Renta inmediata:
El inversor cobra desde el mes siguiente a la entrega.
Ocupación actual en Añelo:
Promedio general: 60%.
Contexto energético
Producción actual de petróleo en Argentina: 800.000 barriles/día.
No convencional: 450.000–500.000 barriles.
Convencional: resto.
Proyección 2032:
1,5 millones de barriles/día.
1,2 millones no convencionales.
Oleoducto Vaca Muerta Sur:
Funcionamiento previsto: fin de 2025.
Exportaciones directas: inicio de 2027.
Gas:
Crecimiento proyectado: 2,5 veces.
Gasoductos y expansión de GNL: a partir de mitad de 2027.
Según Salvatore, los costos de construcción varían según el tipo de proyecto. Una casa en planta baja se estima en u$s1.200–1.500 por m2; un edificio de planta baja más dos pisos, sin ascensor, ronda los u$s1.400–1.600 por m2; mientras que un edificio de seis pisos puede costar entre u$s1.700–2.000 por m2. "Por su parte, la construcción modular permite un montaje rápido en 28 días corridos, completando el proceso total en menos de un año", amplió.
Salvatore destacó un punto clave: Neuquén es una de las provincias con energía más cara del país, lo que obliga a que cada proyecto incorpore estándares de eficiencia y sustentabilidad. De lo contrario, el costo operativo del alojamiento se dispara y compromete la viabilidad del negocio.
Por eso, Salvatore, desarrolló un sistema modular eficiente en consumo, con aislaciones reforzadas, optimización térmica y mantenimiento mínimo. Según explicó, el costo de mantenimiento en Neuquén es muy elevado y cualquier ahorro estructural se vuelve decisivo en la rentabilidad.
La velocidad de construcción es otro factor diferencial. Afirmó que la empresa montó edificios completos en 28 días y entregó unidades amuebladas en plazos muy inferiores al sistema húmedo tradicional.
Salvatore también advirtió sobre un error habitual entre desarrolladores externos: construir departamentos pequeños para bajar el ticket. Explicó que en Añelo la cuenta no cierra porque el terreno sin servicios aparenta ser económico, pero la provisión de infraestructura la termina pagando el desarrollador, lo que eleva el costo real del proyecto. Además, las empresas buscan unidades más amplias y funcionales para ciclos de 14×7 o 14×14, por lo que los monoambientes no resultan un producto competitivo.
García Guevara aportó que el crecimiento inmobiliario no responde solo al incremento de personal, sino a un cambio en el modelo operativo de las empresas petroleras. Muchas firmas requieren alojamientos con estándares superiores, con seguridad, limpieza reforzada y áreas de soporte. Se generalizó la contratación de complejos enteros a largo plazo, especialmente para equipos técnicos que deben mantener alta productividad y minimizar tiempos de traslado.
Según Boquete, este fenómeno impactó directamente en la valuación de terrenos. Los predios cerca de corredores estratégicos multiplicaron su valor porque acortan los tiempos de transporte hacia los pozos. A medida que la producción se expande hacia el sur y el oeste, se inicia un proceso de incorporación de nuevas tierras al mercado, con los desafíos típicos de una zona donde las redes todavía no acompañan al ritmo productivo.
Laorden agregó que la demanda se volvió permanente. Empresas medianas y grandes consultan por desarrollos llave en mano, formatos mixtos, centros de servicios, módulos ampliables y soluciones rápidas para incrementos estacionales de personal. La posibilidad de contar con contratos de largo plazo permite que varias inversiones mantengan ratios aceptables, pese al costo elevado de la construcción y la dura logística del transporte.
Los especialistas consultados coincidieron en que 2025–2032 será la etapa de mayor crecimiento inmobiliario desde la creación de Vaca Muerta.
Las razones:
Producción no convencional en expansión continua.
Nuevos oleoductos y gasoductos que liberan capacidad de exportación.
Ingreso directo de barcos para carga de petróleo a partir de 2027.
Incremento de perforaciones y mejora en los ratios de evacuación.
Flujos laborales crecientes y estables.
Consolidación de modelos de alojamiento corporativo.
Según Salvatore, el “salto grande” de actividad comenzará en el segundo semestre del próximo año, cuando las obras de infraestructura energética permitan acelerar perforaciones y mejorar la logística.
Dypsa Group lanzó la preventa de Wenelén Suites II en Añelo, Vaca Muerta, tras vender el 100% de la primera etapa en dos meses. La nueva fase incluye 14 departamentos de 2 ambientes, con 39 m2 cada uno, totalmente amoblados y con cochera, cuya entrega está prevista para abril de 2026. La inversión puede iniciarse con un anticipo de u$s58.900 y saldo en 10 cuotas mensuales en pesos con ajuste CAC o fijas en dólares. Los departamentos ya construidos permiten a los inversores percibir renta antes de finalizar el pago, con un retorno proyectado del 10% al 12% anual.
ASPA desarrolla Añelo Land, con unidades de 28 m2 para monoambientes y 42 m2 para dos ambientes, totalmente equipadas. Tres de los siete módulos están operativos y el cuarto se entregará en diciembre, con pocas unidades disponibles. El proyecto incluye gestión completa de alquileres, mantenimiento y servicios, asegurando renta estable para inversores del sector petrolero.
Altos Neuquinos ofrece departamentos de 58 m2, tres ambientes, totalmente equipados para cuatro personas, con un valor de u$s120.000. Entre Bardas II, con 144 monoambientes en tres torres, incorpora cocina, baño, aire acondicionado, mobiliario y ropa blanca, operando bajo un pool de renta que garantiza ingresos estables incluso ante vacancia individual.
ZLT avanza con la tercera etapa de Álamos, con 52 departamentos de 1 y 2 dormitorios, de 26 m2 y 44 m2 respectivamente, desde u$s110.000 en preventa. Ubicado sobre Ruta 17, el proyecto completa un masterplan con 114 unidades ya finalizadas.
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