Con cuotas iniciales de hasta $900.000 para una vivienda de u$s100.000, una herramienta de la UNSAM permite calcular hoy qué conviene más. Más tasas en descenso.
La baja de tasas hipotecarias volvió a instalar la discusión sobre si hoy conviene comprar o alquilar una vivienda en la Argentina
El regreso del crédito hipotecario volvió a cambiar las cuentas de miles de familias argentinas. Mientras varios bancos redujeron otra vez las tasas de interés y el promedio del mercado ya se ubica en 9,19%, el nivel más bajo desde julio de 2025, apareció además una nueva herramienta gratuita que busca responder una de las preguntas más repetidas del mercado inmobiliario: ¿conviene comprar o alquilar?
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El Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) lanzó compraroalquilar.com.ar, un simulador financiero que permite comparar distintos escenarios con variables reales del mercado argentino.
La plataforma toma datos como valor del inmueble, alquiler mensual, porcentaje financiado, tasa hipotecaria, inflación, plusvalía esperada y costo de oportunidad del capital para proyectar qué decisión genera mayor patrimonio a largo plazo.
La aparición de esta herramienta coincide con un nuevo movimiento de bancos públicos y privados sobre las líneas UVA. En los últimos días, varias entidades volvieron a recortar tasas para intentar recuperar demanda hipotecaria después de meses de menor actividad.
Los bancos del Grupo Petersen (Santa Cruz, Entre Ríos, San Juan y Santa Fe) redujeron las tasas del 12% al 8,9%, mientras el Banco de Corrientes pasó del 12% al 9,9% y el Banco Hipotecario del 10,5% al 9,5%.
El Banco Nación continúa con la tasa más baja del sistema para clientes, en torno al 6%, mientras el Banco Provincia redujo su línea no UVA del 39,2% al 31,2%.
Según datos del mercado, el promedio de tasas ofertadas ya descendió al 9,19%, un nivel que obliga a retroceder hasta julio de 2025 para encontrar registros más bajos.
La baja de tasas volvió a generar consultas en bancos, inmobiliarias y desarrolladoras. Incluso, en algunos barrios porteños las cuotas iniciales de determinados créditos empiezan a acercarse al valor de un alquiler mensual.
Para una vivienda de u$s100.000, las cuotas iniciales rondan entre $800.000 y $900.000, cifras similares a las de un alquiler de tres ambientes en zonas medias de la Ciudad de Buenos Aires.
Sin embargo, el acceso todavía presenta fuertes barreras.
El anticipo, la escritura, las comisiones y el capital previo necesario para ingresar a una operación hipotecaria obligan a realizar cálculos mucho más complejos que años atrás.
“La discusión ya no pasa solamente por cuánto vale la cuota. También entra en juego qué ocurre con el patrimonio familiar a lo largo del tiempo”, explicó Joaquín Tomé, fundador y director del Laboratorio de Ideas Sostenibles y director del Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la UNSAM.
Hasta ahora, muchas familias resolvían esta comparación de manera intuitiva o con planillas caseras. El nuevo simulador busca ordenar esa decisión con información financiera más precisa.
La plataforma no solamente calcula capacidad de pago, sino que proyecta el impacto patrimonial completo de comprar o alquilar bajo distintos escenarios económicos.
El usuario debe cargar datos básicos vinculados a su situación actual: valor de la propiedad, alquiler mensual, tasa del crédito, plazo, porcentaje financiado y expectativas de inflación o valorización del inmueble.
A partir de esos parámetros, el sistema proyecta cuánto dinero destinará cada mes a la cuota hipotecaria o al alquiler, cuánto capital inmoviliza en el anticipo y cuál sería el patrimonio acumulado al final del período analizado.
Uno de los puntos centrales del simulador aparece en el denominado “costo de oportunidad”.
Es decir, cuánto rendimiento resigna una persona al colocar sus ahorros en una propiedad en lugar de destinarlos a otra inversión financiera.
Ese factor suele quedar afuera de las comparaciones tradicionales y modifica de manera fuerte muchos escenarios.
La herramienta también incorpora variables que impactan directamente sobre el mercado argentino: inflación, evolución salarial, plusvalía esperada, gastos de escritura, comisiones inmobiliarias e incluso escenarios de estrés macroeconómico.
Por ejemplo, permite analizar qué ocurriría con una deuda hipotecaria frente a una devaluación o cómo impactaría una fuerte suba de alquileres ajustados por índices privados.
Tomé sostuvo: “Comprar o alquilar siempre fue una decisión atravesada más por cuestiones culturales que financieras. Hoy eso cambió porque el contexto obliga a hacer números mucho más finos”.
El directivo remarcó además que la vivienda no debe analizarse solamente como un activo financiero.
“También representa acceso a infraestructura, servicios, conectividad y oportunidades urbanas. Todo eso forma parte del valor patrimonial”, agregó.
La recuperación parcial del crédito UVA modificó el mercado inmobiliario durante los últimos dos años. Después de un largo período prácticamente paralizado, volvieron las búsquedas de propiedades aptas crédito y crecieron las consultas en sucursales bancarias. Aunque hubo un descenso en la cantidad de préstamos otorgados por las restricciones y las subas de tasas, que ahora comienzan a bajar gradualmente, en el sector reaparecen expectativas sobre lo que viene.
El economista Federico González Rouco, experto en mercado inmobiliario y economista de Empiria Consultores, consideró que la baja de tasas marca una señal importante para el sector, aunque todavía persisten limitaciones estructurales.
“El mercado hipotecario volvió, pero todavía con un alcance acotado. La cuota mejora, aunque el problema sigue siendo el ahorro inicial necesario para entrar”, analizó González Rouco.
El economista recordó que buena parte de las familias todavía no logra reunir el anticipo requerido por los bancos, aun cuando la cuota mensual ya resulta comparable con un alquiler.
A eso se suman ingresos insuficientes, exigencias bancarias y dificultades para demostrar capacidad de pago formal.
De todos modos, la reducción de tasas genera expectativas dentro del sector inmobiliario. Muchas entidades financieras buscan recuperar colocación de créditos después de varios meses de desaceleración. En paralelo, la desaceleración inflacionaria permitió mayor previsibilidad sobre las cuotas UVA.
González Rouco evaluó: “La estabilidad macroeconómica empieza a generar condiciones para que reaparezca el crédito de largo plazo, algo prácticamente inexistente durante años en Argentina”.
En una propiedad de u$s100.000, el comprador debe afrontar anticipo, gastos de escritura, impuestos y comisiones. Dependiendo del banco y de la jurisdicción, el desembolso inicial puede superar ampliamente el 25% del valor total.
Ese punto aparece como uno de los factores más relevantes dentro del simulador de la UNSAM. La herramienta permite visualizar en cuánto tiempo el ahorro generado por dejar de alquilar compensa la inmovilización inicial del capital.
También proyecta distintos escenarios de valorización inmobiliaria y comportamiento salarial.
“La calculadora busca eliminar sesgos habituales que suelen distorsionar decisiones patrimoniales”, indicó Tomé.
Entre ellos aparecen la subestimación de costos de escritura, la falsa percepción sobre cuotas UVA o el impacto del interés compuesto sobre contratos de alquiler.
El sistema también admite comparar ciudades y zonas distintas, debido a que los precios varían de manera significativa entre CABA, Rosario, Córdoba u otras regiones del país.
Con alquileres todavía elevados, crédito hipotecario nuevamente activo y un mercado inmobiliario que intenta recuperar volumen de operaciones, muchas familias vuelven a enfrentar una decisión histórica.
Comprar o alquilar ya no depende solamente de intuición o expectativas personales. Las nuevas condiciones financieras empiezan a exigir cálculos cada vez más precisos.
“El acceso a la vivienda no empieza ni termina en el valor del metro cuadrado. También depende de la capacidad de proyectar escenarios y tomar decisiones con información real”, concluyó Tomé.