El mercado inmobiliario porteño muestra un fenómeno que hasta hace poco parecía difícil de explicar: crecen las escrituras y aumenta la cantidad de operaciones, pero los precios de las propiedades usadas continúan prácticamente estancados desde hace más de un año y medio. En una Ciudad de Buenos Aires con más de 75.000 departamentos en oferta, la recuperación aparece primero en el movimiento y no en los valores.
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Mercado inmobiliario de CABA: por qué aumentan las ventas de propiedades pero los precios siguen estancados
Con más de 75.000 departamentos como parte de la oferta y un promedio de 6.100 operaciones mensuales, el sector gana fuerza, aunque los valores todavía no despegan.
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Mercado inmobiliario del GBA: se frenó la suba de precios, qué pasó y cuánto cuestan las propiedades
El mercado inmobiliario porteño sumó operaciones durante el último año, aunque los precios de las propiedades usadas todavía muestran una recuperación moderada
El regreso parcial del crédito hipotecario, una mayor estabilidad económica y la reaparición de compradores que postergaron decisiones durante años impulsaron las operaciones. Sin embargo, el incremento en las ventas todavía no logró trasladarse de manera fuerte a los precios publicados.
En el sector coinciden en que el segmento cambió su lógica respecto de otros ciclos. Antes, un aumento de la demanda generaba rápidamente una suba de valores. Hoy el comprador compara más, negocia y prioriza viviendas muy específicas, mientras que el vendedor debe adaptarse a precios más competitivos para concretar una operación.
José Rozados, de Reporte Inmobiliario, explicó que el actual comportamiento resulta “algo inédito” para el mercado local: “Históricamente el mercado ajustaba más por cantidad que por precio. En este caso se trata de algo saludable a partir de una mejor lectura del mercado que no adelanta expectativas sobrevaluando las propiedades con fines de captación”.
Parte del cambio responde a una competencia más profesional entre inmobiliarias y tasadores. “Una mejor competencia en la tasación e intermediación de la venta de propiedades es parte de la explicación de que los valores no se sobredimensionen con tal de captar el inmueble para la cartera de propiedades”, según Rozados.
Además, indicó que el crédito hipotecario también modificó parte de la demanda. Comentó: “La estabilidad y el reducido aumento interanual del valor general se debe a que la demanda se diversificó en cuanto a localización por efecto del crédito hipotecario y a compras atraídas por el actual valor, que no actúan si el precio no es percibido como barato o accesible”.
Con dinamismo
Desde el Colegio Inmobiliario porteño también observan un mercado con mayor cantidad de compradores, aunque todavía lejos de una recuperación total en precios de departamentos usados. De hecho, el promedio de escrituras en la Ciudad oscila en torno de las 6.100 mensuales desde hace más de un año. Además, si se toma el período entre marzo de 2025 y el último registro disponible, se concretaron más de 74.000 operaciones.
Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, remarcó que el interés volvió, pero el comprador mantiene una postura muy selectiva. “Hoy el mercado inmobiliario de CABA muestra una recuperación en la cantidad de escrituras porque volvió el interés de compra, especialmente impulsado por un contexto económico más estable y por la reaparición parcial del crédito hipotecario. Sin embargo, eso no significa automáticamente una suba de precios”, afirmó.
El directivo agregó que actualmente existe un stock importante de inmuebles publicados. Moretti precisó: “Es importante resaltar que de cada 100 propiedades publicadas en la Ciudad de Buenos Aires solo se venden cinco por mes”.
La sobreoferta continúa como uno de los factores centrales para explicar el freno en los valores. Aunque la cantidad de departamentos publicados bajó respecto de los máximos de años anteriores, el volumen todavía resulta elevado para el nivel de demanda real.
Rozados indicó que la oferta de usados creció frente a la existente hace algunos años y actualmente se mantiene relativamente estable. Para el analista, eso refleja una mayor movilidad en el mercado. Dijo: “Las propiedades salen por ventas e ingresan nuevas unidades en una cantidad relativamente equilibrada, algo que opera a favor de evitar alzas desmedidas en las pretensiones de precio”.
Moretti coincidió en que el principal límite continúa en el acceso al financiamiento. “Todavía hay sobreoferta en determinados segmentos del usado, sobre todo en propiedades que quedaron desactualizadas y publicadas fuera de precio. Pero el verdadero techo lo pone el poder adquisitivo del comprador promedio”, explicó.
También sostuvo que el crédito hipotecario todavía posee un alcance acotado. Agregó: “Las tasas, los ingresos requeridos y el valor de las cuotas hacen que gran parte de la demanda siga dependiendo del ahorro propio. Eso restringe mucho la capacidad de convalidar aumentos importantes en los precios”.
Qué propiedades se buscan más
En ese contexto, las propiedades mejor posicionadas son aquellas que reúnen características muy puntuales: buena ubicación, luminosidad, expensas razonables y poco gasto adicional en refacciones.
“Las propiedades bien ubicadas, luminosas, recicladas, aptas crédito y con expensas razonables son las primeras que empiezan a sostener mejor el valor”, destacó Moretti. En cambio, aclaró que los inmuebles que requieren obras importantes continúan con mayores dificultades por el fuerte incremento del costo de construcción y remodelación.
Sebastián Beigel, de Beigel Bienes Raíces, consideró que el mercado primero recupera volumen y luego precio: “Hoy hay más operaciones porque volvió la decisión de compra: hay menos incertidumbre, reapareció parte del crédito y mucha demanda postergada salió nuevamente al mercado. Pero eso todavía no le devolvió poder de negociación al vendedor”.
Para Beigel, el comprador actual se transformó en un actor mucho más racional. “Las propiedades se venden más, pero solamente cuando están correctamente valuadas”, señaló.
Valores promedios
Los valores promedio de publicación en CABA reflejan justamente ese escenario de estabilidad moderada. Según el relevamiento de Reporte Inmobiliario correspondiente a abril, los departamentos de 1 ambiente registraron un promedio de u$s2.199 por metro cuadrado, con una suba interanual de 2,76%.
En las unidades de 2 ambientes, el valor medio alcanzó los u$s2.017/m2, con un incremento interanual de 4,94%. Los departamentos de 3 ambientes promediaron u$s1.802/m2, mientras que los 4 ambientes llegaron a u$s1.784/m2.
Según Reporte Inmobiliario, el valor medio de oferta al tomar los distintos barrios de CABA muestra los siguientes niveles:
- Monoambientes: u$s69.450 promedio.
- Departamentos de 2 ambientes: u$s79.750 promedio.
- Unidades de 3 ambientes: u$s112.750 promedio.
- Departamentos de 4 ambientes: u$s151.000 promedio.
Rozados aclaró que esos valores corresponden a promedios de oferta para todos los barrios porteños. Además, destacó que Reporte Inmobiliario también elabora una serie sobre precios de cierre efectivos junto con UCEMA, en base a operaciones concretadas por la red RE/MAX.
En el horizonte
Respecto de lo que viene, los especialistas descartan un nuevo ajuste fuerte hacia abajo, aunque tampoco esperan saltos bruscos en el corto plazo.
“Es sumamente improbable que estos precios tengan un horizonte hacia la baja. En este contexto de previsibilidad macro y estabilidad del tipo de cambio, lo más probable es que sigan la dirección contraria”, analizó Rozados.
Moretti sostuvo que gran parte de la corrección ya ocurrió en muchos barrios de CABA. “Hoy vemos propiedades usadas que encontraron valores mucho más razonables para los momentos actuales”, afirmó. Sin embargo, aclaró que la recuperación será gradual y selectiva: “Para que se vendan todas las propiedades publicadas hoy en el mercado se necesitan 22 meses”.
En paralelo, el perfil de demanda también muestra cambios respecto de años anteriores. Según los operadores, hoy existe una fuerte preferencia por unidades funcionales y eficientes.
Moretti describió: “Después de varios años de mercado más lento, el comprador se volvió mucho más selecto. Busca metros aprovechables, buena ubicación, conectividad y propiedades que no requieran grandes gastos inmediatos”.
Beigel coincidió en que el concepto de “propiedad inteligente” gana espacio entre los compradores. “Hoy la demanda no busca solamente una propiedad linda; busca una propiedad eficiente. El comprador piensa más en costos, liquidez y facilidad de reventa o alquiler”, concluyó Beigel.