Especialistas analizan rentabilidad, demanda, costos y perspectivas de uno de los segmentos accesibles del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.
Cocheras cubiertas en edificios residenciales de la Ciudad de Buenos Aires, un activo que vuelve a captar interés por su bajo ticket de ingreso y escaso mantenimiento
El mercado inmobiliario porteño atraviesa una etapa de reactivación y algunos activos que habían quedado relegados vuelven a aparecer en el radar. Entre ellos, las cocheras recuperan protagonismo por una combinación de factores: precios de ingreso más accesibles, menores costos de mantenimiento, contratos simples y una demanda que se mantiene firme en varios barrios de la Ciudad de Buenos Aires.
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Mientras un departamento exige desembolsos cada vez más elevados, una cochera permite ingresar al Real Estate con montos considerablemente más bajos.
Sin embargo, la rentabilidad no depende únicamente del precio de compra. Las expensas, la ubicación, la liquidez y la posibilidad de alquilar a terceros resultan variables decisivas para determinar si el negocio funciona o termina perdiendo atractivo.
Durante los últimos meses aumentaron las consultas y operaciones vinculadas a cocheras. La mayor estabilidad económica y el regreso de inversores al mercado inmobiliario generaron mejores condiciones para este segmento.
Esteban Sucari, director de Ecocheras, considera que todavía existen oportunidades porque los valores de las cocheras no acompañaron la recuperación que sí mostraron otros activos inmobiliarios.
“Las cocheras conservan precios que no acompañaron la suba de los departamentos, por eso aparecen oportunidades”, explicó.
Actualmente, los valores presentan una amplia dispersión según ubicación, tipo de unidad y características del edificio.
Los rangos más habituales son:
• Desde u$s15.000 a u$s25.000 en barrios de demanda media.
• Entre u$s20.000 y u$s35.000 en Palermo, Belgrano y Recoleta.
• Hasta u$s40.000 en zonas premium o desarrollos nuevos.
• Cocheras fijas y cubiertas suelen obtener mejores valores y mayor velocidad de alquiler.
La diferencia entre una cochera fija, móvil, cubierta o descubierta puede modificar significativamente tanto la renta como la facilidad de reventa.
Martina Díaz, de Díaz Longo Servicios Inmobiliarios, considera que las cocheras se consolidan como la alternativa con la barrera de entrada más baja dentro del sector inmobiliario.
Según detalló, mientras un monoambiente económico ronda los u$s80.000, una cochera puede adquirirse con tickets que oscilan entre u$s20.000 y u$s50.000.
Para muchos ahorristas, esta diferencia permite dolarizar capital con un esfuerzo financiero mucho menor y acceder a un activo real con una administración prácticamente nula.
“Anteriormente la tendencia se volcaba hacia el alquiler, pero actualmente la rentabilidad anual de las cocheras ronda el 4%”, sostuvo Díaz Longo.
La especialista plantea que la decisión entre comprar o alquilar depende principalmente del objetivo de cada persona.
Quienes buscan preservar capital y generar una renta mensual encuentran una alternativa atractiva en la compra. En cambio, quienes prevén una mudanza o cambios de residencia suelen optar por el alquiler para mantener flexibilidad y evitar inmovilizar recursos.
La falta de espacios para estacionar en numerosos barrios porteños mantiene firme la demanda locativa.
En zonas con alta densidad residencial y escasez de estacionamiento, los valores registran una tendencia alcista.
Las referencias actuales muestran:
• Núñez: entre $250.000 y $350.000 mensuales.
• Caballito, Almagro, Flores y Boedo: entre $150.000 y $200.000.
• Palermo, Belgrano y Recoleta: entre $130.000 y $180.000.
• Corredores premium: por encima de $200.000 en algunos casos.
Sucari destaca que la ocupación se mantiene elevada en sectores donde estacionar en la vía pública resulta cada vez más complejo.
La combinación entre escasez de espacios y crecimiento del parque automotor continúa sosteniendo la demanda en los barrios más consolidados.
Uno de los aspectos que más analizan los especialistas antes de recomendar una compra es el costo mensual de mantenimiento.
Las expensas promedio oscilan entre $35.000 y $40.000 mensuales, aunque en edificios de categoría pueden ubicarse bastante por encima de esos valores.
Ese gasto impacta directamente sobre la rentabilidad real del inversor.
Una cochera puede mostrar una renta bruta interesante, pero perder atractivo cuando las expensas consumen una porción importante del ingreso mensual.
Martina Díaz Longo coincide con ese diagnóstico. La broker remarca que muchos compradores observan únicamente el precio de venta y el alquiler potencial, pero omiten evaluar el peso de los gastos permanentes.
Incluso advierte que existen casos donde el propietario termina afrontando costos que reducen significativamente el rendimiento esperado.
Antes de concretar una operación, los especialistas aconsejan revisar la documentación del edificio. Uno de los puntos más relevantes pasa por verificar si el reglamento de copropiedad permite alquilar la cochera a personas ajenas al consorcio.
Díaz considera que este aspecto resulta determinante. Si el reglamento restringe el alquiler únicamente a propietarios o residentes, el universo de potenciales inquilinos se reduce considerablemente y la inversión pierde atractivo.
Además del reglamento, los expertos recomiendan analizar:
• Tipo de cochera.
• Nivel de expensas.
• Estado general del edificio.
• Facilidad de acceso.
• Demanda efectiva en la zona.
• Potencial de reventa.
No todas las cocheras se venden con la misma facilidad. Vanesa Armesto, titular de Armesto Propiedades, observa que la demanda se concentra principalmente en zonas consolidadas con problemas históricos de estacionamiento.
“En barrios con tránsito intenso y edificios antiguos sin cochera, la salida es rápida. En otras áreas, la venta puede demorar”, explicó.
La menor oferta disponible también juega a favor del segmento. Durante los últimos años varios garajes tradicionales cambiaron de destino o fueron reconvertidos, lo que redujo la cantidad de espacios disponibles y fortaleció determinados mercados barriales.
La ubicación continúa siendo el factor más importante para definir el éxito de la inversión.
Según los especialistas consultados, las zonas con mejor comportamiento reúnen alta densidad poblacional, fuerte actividad comercial y escasez de espacios para estacionar.
Entre los barrios más buscados aparecen:
• Palermo.
• Belgrano.
• Recoleta.
• Núñez.
• Villa Urquiza.
• Saavedra.
• Colegiales.
• Villa del Parque.
• Caballito.
• Almagro.
• Flores.
• Balvanera.
• Barracas.
Díaz Longo agregó que Palermo, Belgrano, Núñez y Recoleta concentran algunas de las mejores condiciones para invertir gracias a una combinación de expensas relativamente controladas y alquileres que pueden alcanzar los $250.000 mensuales.
En sentido contrario, desaconseja el microcentro porteño. Las restricciones al tránsito vehicular y los cambios en la dinámica laboral afectaron la demanda y empujaron los valores hacia niveles cercanos a los u$s15.000 en algunos edificios antiguos, donde las expensas elevadas terminan erosionando la rentabilidad.
Las cocheras regresan al radar de los inversores por una razón concreta: permiten ingresar al mercado inmobiliario con montos relativamente bajos y una gestión mucho más sencilla que la de una vivienda.
La rentabilidad puede ubicarse entre 4% y 7% anual según la ubicación, el precio de compra y los costos asociados.
No ofrecen el potencial de valorización de algunos desarrollos residenciales, pero sí una operatoria simple, bajo mantenimiento y una demanda que continúa firme en numerosos barrios porteños.
Para quienes buscan dolarizar ahorros sin afrontar desembolsos cercanos a los u$s80.000 o u$s100.000 que exige una vivienda, las cocheras vuelven a aparecer como una alternativa concreta dentro del mercado inmobiliario.
Sucari concluyó: “Es un mercado que empieza a moverse otra vez y todavía ofrece oportunidades antes de que los valores se ajusten”.