El mercado de cocheras en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una nueva etapa de dinamismo impulsada por la expansión del parque automotor, la falta de espacios para estacionar y la búsqueda de inversiones con menor riesgo. Los valores de compra y alquiler muestran subas sostenidas en los últimos meses, en línea con el repunte general del Real Estate y el crecimiento de la demanda en barrios residenciales. Esta situación también se da en sintonía en una época en donde creció la venta de autos.
Autos y rentabilidad: cuánto vale comprar o alquilar una cochera en Buenos Aires y qué zonas lideran la demanda
El mercado de cocheras se reactivó en la Ciudad. La falta de espacio, el aumento del parque automotor y la búsqueda de inversiones seguras impulsan la demanda.
-
La incertidumbre política y económica impactó en la financiación de vehículos 0km y usados
-
Viajes largos en auto: cómo calcular el consumo de combustible y evitar problemas
El valor de los espacios para estacionar sube junto con la demanda y se consolida como inversión de bajo riesgo y mantenimiento
Según un relevamiento de Zonaprop, la oferta de cocheras en venta aumentó 14% en relación con septiembre de 2024, mientras que la demanda subió 23% en el mismo período. Palermo (13%), Belgrano (10%) y Recoleta (10%) concentran los niveles más altos de interés y también representan los mayores volúmenes de venta.
En este contexto, los precios promedio para comprar una cochera en la Ciudad oscilan entre u$s10.000 y u$s35.000, según la ubicación, el tipo de espacio y el nivel de servicios. Los alquileres, por su parte, promedian entre $110.000 y $150.000 mensuales, con expensas que rondan los $30.000 a $35.000.
La puerta de entrada al ladrillo
Para Esteban Sucari, director de Ecocheras, las cocheras volvieron a atraer a los pequeños inversores y a quienes quedaron fuera del mercado de departamentos. Explicar: “Muchos que pensaban en comprar una vivienda con crédito hipotecario (por suba de tasas y volatilidad cambiaria) se encontraron con que ya no es posible. Las cocheras son la puerta de entrada al mercado inmobiliario, un activo que el día de mañana pueden vender y que sirve como resguardo de valor”.
Sucari consideró que este segmento quedó rezagado frente al de viviendas. “En los últimos años las propiedades se apreciaron en general, pero las cocheras, que dependen de un mercado más chico, se movieron poco. Hoy hay una posibilidad de apreciación fuerte porque no se están sumando nuevos lotes para hacer cocheras”, señaló.
El especialista destacó que el repunte del mercado coincide con un récord de patentamiento de autos, lo que incrementa la demanda. Dijo: “Hay más autos que espacios. Esa ecuación genera presión sobre los precios y abre una oportunidad para quien busca invertir en un bien físico con rentabilidad sostenida”.
Sucari precisó que una cochera terminada puede comprarse desde u$s15.000, mientras que las que se venden “en pozo” cuestan entre u$s25.000 y u$s35.000, impulsadas por el encarecimiento del costo de la construcción en dólares. En zonas como Núñez, una cochera fija cubierta se alquila entre $200.000 y $250.000, mientras que las expensas promedio se ubican entre $30.000 y $35.000, con picos mayores en edificios premium.
El director de Ecocheras también diferenció las zonas de mayor rentabilidad: “No recomiendo invertir en Monte Castro o el microcentro, donde la rentabilidad es más baja y la reventa más lenta. En cambio, en Palermo, Belgrano o barrios de clase media consolidada hay poder adquisitivo para convalidar valores más altos”.
Demanda constante y oferta limitada
Vanesa Armesto, al frente de la inmobiliaria homónima y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, señaló que “el mercado de cocheras volvió a posicionarse como un segmento atractivo dentro del ámbito inmobiliario porteño”. Destacó que la combinación entre crecimiento del parque automotor, falta de estacionamiento en superficie y búsqueda de mayor seguridad impulsó una demanda constante en los barrios residenciales.
“Para quien cuenta con un ahorro, es una inversión de bajo costo inicial, con poco mantenimiento y una rentabilidad razonable. Es una alternativa accesible frente a otros activos inmobiliarios de ticket alto”, explicó.
En barrios como Caballito, Almagro, Boedo y Flores, los alquileres de una cochera fija cubierta se ubican entre $110.000 y $150.000, con picos más altos en zonas cercanas a avenidas principales o centros comerciales. Detalló: “El interés se concentra especialmente cerca de los ejes de ls avenidas Rivadavia, La Plata y Carabobo, donde el tránsito es intenso y la densidad edilicia elevada. Allí contar con una cochera se transformó en un diferencial y un resguardo de valor”, detalló.
Armesto añadió que la presión de demanda se siente con más fuerza en edificios antiguos sin estacionamiento propio o en zonas con fuerte actividad comercial y educativa, donde estacionar en la vía pública es casi imposible. “Durante la última década, la ciudad perdió una gran cantidad de cocheras tradicionales. Muchos garajes fueron reconvertidos en locales, depósitos o viviendas. En paralelo, la expansión del transporte público y las restricciones en el microcentro redujeron la rentabilidad de los estacionamientos clásicos”.
Qué mirar antes de firmar un contrato
Aunque el contrato de cochera es más simple que el de vivienda, los especialistas recomiendan definir con claridad ciertos puntos para evitar conflictos. En general, se firman por 12 meses, con ajustes trimestrales por inflación o según lo que acuerden las partes. También debe especificarse si el espacio es fijo o móvil, cubierto o descubierto, y qué servicios están incluidos.
Sucari advirtió que es clave revisar el reglamento de copropiedad del edificio donde se encuentra la cochera. “Debe quedar claro quién asume el pago de expensas, las coberturas ante eventuales siniestros y qué restricciones existen sobre el uso del espacio. Es un contrato más ágil, pero requiere precisión”, indicó.
Los valores en las zonas más buscadas
Según los operadores consultados, estos son los valores de referencia en la Ciudad:
• Palermo, Belgrano y Recoleta: entre u$s20.000 y u$s35.000 en venta y $130.000 a $180.000 en alquiler.
• Caballito, Almagro, Boedo y Flores: entre u$s15.000 y u$s25.000 y alquileres de $110.000 a $150.000.
• Villa Urquiza, Saavedra y Colegiales: desde u$s18.000, con alquileres que rondan los $120.000 mensuales.
• Núñez y Palermo Chico: precios más altos, entre u$s25.000 y u$s40.000, con rentas que pueden superar los $200.000.
Rendimientos y perspectivas
Para Marcela Genta, de Marcela Genta Inmobiliaria, la renta ideal de una cochera se ubica entre 7% y 8% anual, aunque depende de la ubicación y del tipo de edificio. “Para que sea rentable, una cochera valuada en u$s25.000 debería alquilarse en torno a $170.000 mensuales”, explicó.
Genta remarcó que en los edificios nuevos las constructoras están obligadas a incluir cocheras, pero que no siempre resulta un negocio rentable. Sostuvo: “Los lotes promedio en Buenos Aires tienen 8,66 metros de ancho, lo que limita la cantidad de espacios posibles. Por eso, aunque se proyecten cocheras, la oferta no crece al ritmo de la demanda”.
Consideró que, en el contexto actual, comprar una cochera para renta individual puede ser más ventajoso que invertir en un edificio exclusivo. “Si se compra un departamento con cochera, la renta mejora. En cambio, un edificio de cocheras puras requiere más gestión y no siempre logra los mismos márgenes”, afirmó.
Hacia adelante, los operadores coinciden en que la demanda seguirá firme mientras el parque automotor continúe en expansión y los nuevos desarrollos mantengan su escasez de espacios. En un contexto de inflación más moderada y de búsqueda de inversiones reales, las cocheras vuelven a ganar protagonismo en la Ciudad.
“Es un mercado que estaba dormido y hoy empieza a despertar”, concluyó Sucari. “Todavía hay oportunidades de compra antes de que los precios acompañen el resto de la suba inmobiliaria.”
Dejá tu comentario