Mientras la morosidad en los consorcios alcanza niveles del 17%, llevar adelante el mantenimiento en los edificios se vuelve un desafío.
Grietas, humedad, caños rotos, un ascensor fuera de servicio o mantenimiento de balcones. Los arreglos en los edificios están a la orden del día, pero en un contexto donde la morosidad en los consorcios de CABA y Provincia de Buenos Aires ronda el 17%, hacer frente a las obras se vuelve un desafío.
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Según datos de ConsorcioAbierto, el atraso en los pagos de las expensas se volvió una tendencia que se sostuvo a lo largo de todo 2024 y se mantiene en 2025. Mientras tanto, el mantenimiento extraordinario y las obras están entre los principales gastos de los consorcios: ya representa entre un 7 y 8% de los gastos.
“Hoy los edificios se encuentran lidiando entre mantenimientos usuales y la necesidad de recaudar para poder encarar ciertas tareas puntuales que no pueden esperar, en un contexto en el que pagar las expensas representa un peso en la canasta familiar”, plantea Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.
“La cantidad de UF morosas suele ser siempre la misma, pero lo que crece es el importe de la deuda. Nuestro análisis del mes de junio revela que la tasa de interés promedio en CABA es del 5% y en la Provincia de Buenos Aires, del 6,4%. Con estos porcentajes, ponemos el foco en la comunicación de todas las partes para elaborar planes de pago y revertir la situación cuanto antes”, sostiene Laiuppa.
Al hablar de reparaciones en un edificio lo primero que se debe hacer es distinguir entre aquellas que son necesarias de las que son urgentes. Una reparación necesaria es toda aquella que debe hacerse para conservar el edificio en condiciones de habitabilidad, seguridad y funcionalidad. Su ejecución requiere aval de la asamblea. Mientras que una reparación urgente es aquella que no puede esperar. Se realiza para evitar un daño grave e inminente, y debe resolverse de inmediato, incluso sin autorización previa de la asamblea.
En este contexto, la figura del administrador del consorcio tiene un rol central. Según el artículo 2067 del Código Civil y Comercial de la Nación, uno de los deberes del administrador es atender a la conservación de las cosas y partes comunes, a la seguridad de la estructura del edificio, dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales.
Esto implica no solo velar por el mantenimiento general, sino también actuar ante cualquier situación que implique un riesgo. Incluso si la asamblea de propietarios decidiera no realizar determinada reparación, el administrador sigue estando legalmente obligado a intervenir si la seguridad o la habitabilidad del inmueble están comprometidas.
En el caso específico de las reparaciones urgentes, la normativa es aún más clara. El artículo 2054 habilita a cualquier propietario a intervenir directamente cuando estas sean necesarias y no haya presencia del administrador ni del Consejo de Propietarios. “Existe para que el propietario tenga la potestad de realizar esta acción cuando sea necesario con dos requisitos: la urgencia y la ausencia. Y sí o sí la asamblea deberá, con posterioridad, ratificar lo que se haya hecho”, aporta Martín Lermer, abogado especialista en propiedad horizontal y director de Estudio Lermer.
El consejo del especialista es, ante un eventual daño o reparación, siempre pedir un peritaje rápido de un especialista, para determinar si debe ser solucionado de forma urgente o puede postergarse.
Por otro lado, en un contexto de alta morosidad, es importante distinguir cómo se financian estos arreglos. El Código establece que las expensas extraordinarias son aquellas determinadas como extraordinarias por la Asamblea. Pero cuando se trata de reparaciones urgentes, la ley aclara que no se necesita autorización previa, ni tampoco que los fondos provengan de expensas extraordinarias. En esos casos, los gastos deben ser cubiertos a través de las expensas ordinarias, ya que se trata de una obligación impostergable del administrador y del consorcio.
Pero hoy los problemas surgen cuando hay un vecino que no quiere pagar o se retrasa, y en ese caso, el resto de los propietarios e inquilinos terminan siendo solidarios. “Lamentablemente el vecino que paga tiene que pagar por el que no lo hace. En esos casos, el administrador deberá hacer una nueva expensa para recaudar la diferencia, algo que en el contexto inflacionario que veníamos teniendo era un desafío y lo sigue siendo”, remarca Lermer, aunque aclara que, tarde o temprano, el moroso.
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