Departamentos en pozo: qué hay que revisar al momento de la posesión

Hay varios pasos a seguir para que la operación inmobiliaria sea exitosa y el comprador no se lleve sorpresas al momento de la posesión del inmueble.

Hay muchas cosas que mirar al momento de la posesión de un inmueble.

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La posesión de un departamento comprado en pozo es algo muy esperado por los compradores, pero también puede ser un momento crítico.

Especialistas del sector explican qué debe hacer el nuevo propietario para asegurarse de recibir lo que compró, desde revisar lo acordado, dejar constancia de cualquier diferencia, conocer los gastos asociados y tener paciencia con los tiempos de escritura.

El primer paso, es revisar que todo coincida con lo comprado. “El comprador y el desarrollador tienen que verificar el contrato de compraventa —llámese boleto o contrato de adhesión— con sus cláusulas y obligaciones, donde dice qué, de qué manera y en qué condiciones debe entregar el desarrollador. Que el departamento coincida con los planos, con las características, la distribución original, la superficie, las terminaciones y, principalmente, que no tenga ningún tipo de defecto", sostuvo Hernán Siwacki, CEO de Capital Brokers.

Ignacio Mel, director de Mel Inmobiliario, agregó: “Lo que el propietario debería aprobar al momento de la posesión son todas las cuestiones funcionales y móviles que pueden usarse en el departamento: alacenas, bajomesadas, cajones de vestidores, placares, griferías, que funcione correctamente el agua caliente, y los cerramientos hacia el exterior. Además, debe revisar las terminaciones generales como pisos, puertas, pintura y algunos otros detalles visibles”.

De igual manera opinó Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria O’Keefe, quien subrayó la necesidad de verificar “que la calidad de obra y terminaciones coincida con lo que se estipuló en el contrato.

Ahora bien, ¿qué pasa si lo entregado no coincide con lo prometido? Acá es cuando entra en juego el contrato. “Muchas veces, cuando la gente firma boletos o contratos de adhesión, no le presta atención a todo el contrato, y hay situaciones que ya están contempladas allí ”, explicó Siwacki. Con esto se refiere a cambios de materiales por otros de calidad similar, modificaciones en los planos o diferencias mínimas de superficie, ya que pueden estar previstas y no necesariamente habilitan un reclamo.

Ahora bien, cuando hay fallas evidentes, al situación es otra. “Si se trata de diferencias de terminación porque falta algún detalle por concluir, obviamente la desarrolladora debería hacerse cargo”, sostuvo Mel. Y agrega: “Si la diferencia tiene que ver con el tipo de material utilizado respecto de lo prometido, habría que revisar si eso estaba especificado en la memoria técnica como un ‘símil’, aclaró

En ese sentido, O’Keefe recomendó: “Postergar la entrega en caso de ser cosas graves o dejar nota de las discrepancias firmadas por ambas partes y definir una fecha para que sean subsanadas”.

Los gastos de la posesión

Al recibir la unidad, el propietario también debe tener en cuenta ciertos costos. “Normalmente se debe cancelar cualquier deuda pendiente relacionada con el precio de la unidad, abonar el remanente del impuesto de sellos, y pagar los fondos establecidos en el boleto”, detalló Mel. También puede ser necesario “gestionar la colocación del medidor de luz y, en caso de que el edificio cuente con gas, también el medidor correspondiente”, agregó.

Desde la desarrolladora, suele cobrarse un fondo de reserva y un fondo de equipamiento, que se destina a los espacios comunes. Además, puede cobrarse la primera expensa.

Por otro lado, la entrega formal de la unidad se realiza mediante un acta de posesión. “En ella se deja constancia de lo que se está entregando: qué unidad, en qué momento, qué pagos se realizan en ese acto, y si existe alguna diferencia o falla que deba corregirse”, explicó Mel. O’Keefe enfatizó: “Se recomienda firmar un acta de entrega de posesión o tenencia donde queden anotados los comentarios de faltantes o defectos de materiales si los hubiese”.

¿Cuánto hay que esperar para escriturar?

El tiempo entre la posesión y la escritura es uno de los puntos más inciertos, dado que el proceso de escrituración puede tardar seis meses, un año o incluso más. Esto se debe, en parte, a que el proceso depende de trámites municipales y la aprobación del plano de subdivisión, algo que escapa al control del desarrollador. Pese a ello, los inversores no deben preocuparse. “La falta de escritura no es un impedimento: puede vender por cesión de boleto o alquilarlo sin problemas”, aclara Mel.