Tal como adelantó Ámbito, el Gobierno nacional avanza con el proyecto de desregulación inmobiliaria que impulsa el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger. La iniciativa busca modificar de manera profunda el funcionamiento del corretaje en la Argentina y ya genera un fuerte enfrentamiento entre cámaras empresariales, colegios profesionales y referentes del sector.
- ámbito
- Real Estate
- mercado inmobiliario
Desregulación inmobiliaria: llega junio y Federico Sturzenegger acelera el proyecto y crece tensión con los colegios
La iniciativa busca eliminar la matrícula obligatoria y bajar honorarios. Los colegios rechazan el plan y recuerdan que Patricia Bullrich sostuvo en 2023 que las entidades “ordenan el mercado”.
-
Comprar o alquilar: lanzan herramienta gratuita mientras bancos vuelven a bajar tasas de créditos
-
Comprar una propiedad de 3 ambientes en la Argentina cuesta más de u$s100.000 y los alquileres superan $1.000.000
Federico Sturzenegger expuso en la UCA durante el encuentro organizado por Reporte Inmobiliario, donde anticipó avances en el proyecto de desregulación del mercado inmobiliario argentino.
El borrador, que según fuentes del ministerio ingresaría al Congreso durante junio, apunta a eliminar la obligatoriedad de la matrícula y del título universitario para ejercer como corredor inmobiliario, habilitar el trabajo interjurisdiccional sin restricciones y liberalizar honorarios y comisiones.
La propuesta también habilita de manera explícita el ejercicio del corretaje a través de plataformas digitales, aplicaciones móviles y entornos virtuales, bajo una lógica de mayor competencia y apertura comercial.
Mientras desde sectores ligados a la desregulación consideran que el sistema actual funciona como una barrera de entrada que limita la competencia, desde los colegios inmobiliarios cuestionan tanto la constitucionalidad del proyecto como sus posibles efectos sobre la seguridad jurídica de las operaciones.
En ese contexto, dentro del sector inmobiliario volvió a circular una posición pública que Patricia Bullrich expresó en 2023 durante una reunión con el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI) y el Colegio Inmobiliario porteño.
En aquel encuentro, la ex ministra de Seguridad y actual senadora nacional por La Libertad Avanza, sostuvo que el corredor inmobiliario matriculado “da confianza a las partes y garantiza el éxito de una transacción inmobiliaria”. Además, consideró “esencial” el rol de los colegios profesionales como entidades ordenadoras del mercado.
La postura reapareció ahora en medio de la discusión por el proyecto que impulsa Sturzenegger y expuso diferencias conceptuales dentro del propio espacio político oficialista respecto de cómo debe funcionar el mercado inmobiliario.
Cambios profundos
Entre los principales puntos del borrador aparecen medidas que modificarían el esquema actual del corretaje y la actividad de los martilleros.
• Se eliminaría la exigencia del título universitario y de la matrícula obligatoria para ejercer.
• Las personas humanas y jurídicas podrían actuar como corredores.
• Los honorarios quedarían sujetos al libre acuerdo entre las partes, sin pisos mínimos ni topes máximos.
• Se habilitaría el ejercicio simultáneo con otras profesiones o actividades lícitas.
• Se permitiría operar mediante plataformas digitales y herramientas tecnológicas.
• Se declararía que el corretaje no podrá quedar sujeto a restricciones que generen barreras de entrada o distorsiones de mercado.
La iniciativa forma parte de la agenda desreguladora que impulsa el Gobierno en distintos sectores económicos, bajo el argumento de reducir costos y eliminar estructuras corporativas.
Sturzenegger ya había anticipado durante distintos encuentros del sector que busca avanzar sobre regulaciones que, según su visión, encarecen servicios profesionales y limitan la competencia.
Dentro del oficialismo consideran que la digitalización de procesos, las firmas electrónicas, la interoperabilidad de datos y la competencia abierta podrían generar operaciones más ágiles y económicas.
Pero los colegios inmobiliarios rechazan ese diagnóstico. “Es una mirada ideológica que desconoce el funcionamiento real del mercado inmobiliario argentino”, expresaron desde el sector colegiado.
Según datos de las entidades profesionales, más del 95% de las operaciones inmobiliarias del país se concretan hoy con participación de corredores matriculados. Apenas entre el 3% y el 5% corresponde a operaciones entre particulares, permutas o acuerdos sin intermediación profesional.
Para Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y titular del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios, la regulación profesional corresponde a las provincias y no puede quedar sujeta a una ley nacional. “La habilitación y matriculación de los profesionales es una potestad provincial que no fue delegada a la Nación”, explicó Liotto.
La dirigente también sostuvo que el corretaje inmobiliario no puede reducirse a una actividad comercial simple porque involucra patrimonio, documentación legal, verificación contractual y responsabilidad profesional.
Liotto remarcó: “El corredor inmobiliario interviene en operaciones sensibles para las familias. No se trata solamente de publicar propiedades o captar clientes”.
Desde el sector remarcaron además que los colegios cumplen funciones disciplinarias, éticas y de capacitación permanente para los matriculados.
“La tecnología cambia constantemente y obliga a actualizarse. Los colegios justamente cumplen una función clave en la formación profesional”, expresaron desde COFECI.
La entidad nuclea a 35 colegios inmobiliarios de todo el país, aunque no todas las provincias cuentan con una única representación. En algunos casos existen dos colegios por distrito, como ocurre en Santa Fe —con entidades separadas para el norte provincial y Rosario— o en Buenos Aires. En paralelo, la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) reúne a cuatro cámaras del sector privado. Suman más de 40.000 matriculados en todo el país.
La principal preocupación dentro de las entidades pasa por la posible aparición de operadores informales sin preparación técnica ni respaldo patrimonial.
Según sostienen, una apertura total del sistema podría incrementar conflictos contractuales, fraudes documentales y malas prácticas comerciales. Alejandro Bennazar, actual director ejecutivo de la Mesa de la Industria Inmobiliaria, sostuvo, que "“El problema no es la regulación. El problema es la informalidad”.
La postura en favor del proyecto desregulador
Del otro lado del debate, desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) respaldaron el proyecto oficial y cuestionaron el sistema colegiado tradicional.
Para Mariano García Malbrán, presidente de la entidad, el eje de la discusión pasa por separar “la protección del consumidor de la protección del privilegio corporativo”.
“El sistema actual limita la competencia porque impide que personas con formación comercial puedan prestar servicios inmobiliarios si no pertenecen al esquema colegiado”, sostuvo.
Malbrán calificó a la matrícula obligatoria como una “barrera artificial de entrada” que reduce la oferta y mantiene altos los costos de intermediación.
Además, sostuvo que el profesionalismo actual no depende exclusivamente de un título universitario sino de capacidades vinculadas al marketing, tecnología, análisis de datos y administración comercial.
“El mercado hoy demanda habilidades diferentes a las de hace veinte años”, expresó. Desde CAMESI también cuestionaron la idea de que la seguridad jurídica dependa exclusivamente de los colegios profesionales.
Según Malbrán, la reputación digital, la trazabilidad de las operaciones y los sistemas de evaluación de usuarios generan mecanismos de autorregulación más eficientes que los tribunales disciplinarios tradicionales.
Afirmó: “Hoy la transparencia no la garantiza un sello, sino la reputación, la tecnología y la competencia”. La discusión también alcanzó el esquema de honorarios. Mientras los colegios sostienen que los aranceles ordenan el mercado y evitan abusos, desde el sector desregulador aseguran que los topes terminan funcionando como pisos de referencia.
Malbrán citó como ejemplo los cambios recientes en el mercado inmobiliario de Estados Unidos, donde distintos fallos judiciales empujaron una baja de comisiones y una negociación más flexible entre las partes.
Desde CAMESI además propusieron reemplazar parte de los controles colegiados por seguros obligatorios de responsabilidad civil y mecanismos de arbitraje de consumo para garantizar resarcimientos económicos concretos frente a malas praxis.
La discusión recién comienza, pero ya expone dos modelos completamente distintos sobre el futuro del mercado inmobiliario argentino.
Por un lado, quienes impulsan un sistema abierto basado en competencia, plataformas digitales y libertad comercial. Por otro, quienes sostienen que el corretaje requiere controles profesionales para preservar seguridad jurídica y transparencia en operaciones que involucran gran parte del patrimonio de las familias.
García Malbrán concluyó: “La modernización del mercado inmobiliario es inevitable y debe ponerse del lado del consumidor, la competencia y la libertad de elección”.