El mercado inmobiliario argentino sumó un nuevo vehículo de inversión que busca acercar el Real Estate a pequeños y medianos ahorristas. Se trata de los REITs, sigla de Real Estate Investment Trusts, un modelo con fuerte presencia en Estados Unidos, Europa y Asia que ahora desembarca en el país a través del Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario REIT Ciclo Nova, impulsado por Grupo IEB y Grupo Briones.
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Qué son y cómo funcionan las REITs: el nuevo modelo para inversiones en Real Estate desde $1.000 en Argentina
El esquema replica el sistema que domina en Estados Unidos y Europa: reúne capital para comprar inmuebles de renta y distribuir ganancias. Qué propiedades podrían liderar la demanda.
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Las cuotapartes del nuevo REIT permiten invertir desde $1.000 en una cartera de inmuebles de renta sin comprar una propiedad completa
La propuesta apunta a captar capital desde $1.000 para invertir en inmuebles de renta en la Ciudad de Buenos Aires. El fondo comprará propiedades terminadas, las pondrá en alquiler y distribuirá trimestralmente la renta entre los inversores según la participación de cada uno.
Beltrán Briones, desarrollador inmobiliario y cofundador de Grupo Briones (y uno de los influencers del sector más importantes del país), explicó que el esquema replica el funcionamiento de los REITs estadounidenses. Señaló: “Básicamente, es un fondo común de inversión cerrado inmobiliario que emula a los REITs americanos. El fondo junta dinero de distintos inversores y con ese capital compra propiedades terminadas o a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires”, señaló.
El modelo no financiará desarrollos desde pozo en esta primera etapa. El foco estará puesto sobre activos terminados y con potencial de renta inmediata. Según Briones, el objetivo consiste en reducir el riesgo de construcción y captar ingresos desde el comienzo.
“Este REIT no va a invertir en pozo ni financiar desarrollos, al menos en esta primera etapa. El objetivo es comprar producto terminado, tanto residencial como comercial, ponerlo en alquiler y generar renta”, comentó Briones.
Vehículo y cuota partes
El funcionamiento del vehículo parte de la emisión de cuotapartes. Cada participación tendrá un valor nominal de $1.000 y podrá adquirirse durante el período de colocación en BYMA (Bolsas y Mercados Argentinos, la entidad donde cotizan y se negocian acciones, bonos y otros instrumentos financieros en el mercado local). Luego, esas cuotapartes cotizarán en el mercado secundario, algo que permitirá comprar o vender posiciones sin necesidad de desprenderse de una propiedad física.
Ese punto aparece como uno de los principales diferenciales frente a la inversión inmobiliaria tradicional. “Eso le da liquidez a un mercado que históricamente se caracterizó por no tenerla”, dijo Briones.
En la práctica, si una persona invierte u$s10.000, ese dinero se transformará en una participación proporcional sobre el patrimonio del fondo. La renta proveniente de los alquileres se distribuirá trimestralmente según el porcentaje de participación.
Briones puso un ejemplo concreto: “Si el fondo reúne u$s30 millones y una persona invierte u$s3 millones, tendría aproximadamente el 10% del fondo y, por lo tanto, recibiría el 10% de las rentas generadas por esos inmuebles”.
El inversor podrá obtener retorno por dos vías. La primera surgirá de los alquileres cobrados por el fondo. La segunda dependerá de la apreciación del valor de las propiedades a lo largo del tiempo.
“Nosotros creemos que hoy el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires está rezagado y vemos potencial de valorización, especialmente en un contexto de inflación en dólares, recuperación del crédito hipotecario y un escenario económico más estable”, sostuvo Briones.
El portafolio incluirá departamentos residenciales, oficinas, locales comerciales y hasta edificios completos. Desde la firma consideran que ese tipo de activos simplifica la administración y mejora la eficiencia operativa.
Además de la renta, el esquema buscará captar ahorristas interesados en cobertura patrimonial. El fondo tendrá regulación de la Comisión Nacional de Valores (CNV) y cotización en BYMA, dos aspectos que sus impulsores destacan como elementos de transparencia y control.
"Profesionalizar el camino" y operatoria
Juan Ignacio Abuchdid, presidente de Grupo IEB, remarcó que el sistema busca profesionalizar el acceso al ladrillo. “El REIT funciona como un vehículo de inversión colectiva que permite que miles de personas inviertan en inmuebles de manera simple, líquida y profesionalizada, sin tener que comprar una propiedad completa”, explicó.
Según Abuchdid, uno de los cambios más relevantes respecto de la inversión tradicional aparece en la diversificación. En lugar de concentrar capital en un único inmueble, el inversor accede a una cartera compuesta por distintos activos.
Indicó: “Cuando una persona compra una propiedad directa, normalmente concentra todo el riesgo en un solo activo: una sola ubicación, un solo inquilino y una sola tipología de inmueble. En cambio, el REIT permite invertir desde montos bajos y diversificar entre múltiples propiedades”.
Otro aspecto central será la operatoria bursátil. Las cuotapartes podrán negociarse desde cualquier broker o ALyC habilitado. Desde Grupo IEB actuarán como market maker (desde IEB aportarán liquidez para facilitar la compra y venta de cuotapartes) para aportar liquidez tanto en pesos como en dólares.
“Vender un departamento puede llevar meses, mientras que una cuotaparte del fondo puede venderse en el mercado secundario prácticamente de manera inmediata”, señaló Abuchdid.
El fondo también buscará diferenciarse mediante un sistema de información pública para los inversores. Según explicó el ejecutivo, existirá una página web donde podrán consultarse detalles de cada inmueble incorporado al portafolio.
Abuchdid precisó: “El inversor podrá ver cada propiedad que integra la cartera: valuación estimada, precio de compra, estado de ocupación, renta generada y posición de liquidez del fondo”.
Tipologías
El REIT podrá invertir en departamentos residenciales, oficinas, locales comerciales, edificios completos, fideicomisos inmobiliarios, contratos de alquiler y leasing, además de deuda y financiamiento inmobiliario vinculados a activos de renta. Briones agregó: "Según el esquema presentado, entre el 75% y el 100% del patrimonio deberá destinarse a inversiones inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires”.
A continuación los tipos de propiedades que aplican en este formato:
- Departamentos residenciales.
- Oficinas premium.
- Locales comerciales.
- Edificios completos.
- Fideicomisos inmobiliarios.
- Contratos de alquiler y leasing.
- Obligaciones Negociables y deuda inmobiliaria.
- Financiamiento para inmuebles de renta.
Fondo cerrado
El REIT Ciclo Nova tendrá una estructura de Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario regulado bajo la Ley 24.083. La sociedad gerente será Ciclo Nova Asset Management S.A., mientras que Banco Comafi actuará como depositaria.
El horizonte previsto para el vehículo será de 10 años desde la emisión del primer tramo. El cronograma de inversión establece que el 33% del patrimonio deberá colocarse en inmuebles dentro de los primeros 12 meses, el 66% antes de los 18 meses y más del 75% hacia los 24 meses.
En paralelo, hasta un 25% del patrimonio podrá destinarse transitoriamente a instrumentos de alta liquidez, como money market (fondos de muy bajo riesgo y alta liquidez que permiten mantener el dinero disponible mientras se define su destino de inversión), plazos fijos y títulos financieros.
El lanzamiento aparece en un contexto donde distintas consultoras detectan recuperación de operaciones inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires, reactivación parcial del crédito hipotecario y expectativa de recomposición del valor del metro cuadrado luego de varios años de caída en dólares.
“También creemos que Argentina atraviesa un momento muy particular en el ciclo inmobiliario. Venimos de muchos años de caída real en el valor del metro cuadrado y hoy vemos un escenario donde el Real Estate argentino tiene potencial de recuperación significativo en dólares”, afirmó Abuchdid.
Desde el sector consideran que el modelo puede captar tanto a pequeños ahorristas como a inversores que hoy buscan renta periódica sin involucrarse en la gestión diaria de un inmueble.
Abuchdid concluyó: “Las personas quieren exposición al mercado inmobiliario sin escrituras, sin inquilinos, sin expensas y sin los problemas operativos cotidianos. Este esquema apunta justamente a resolver esa demanda”.