Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires mantienen valores elevados y continúan lejos del alcance de gran parte de los hogares. Aunque durante los últimos meses las subas mostraron cierta desaceleración frente a la inflación, un informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) reveló que los departamentos de tres ambientes fueron los que más aumentaron en el último año y ya alcanzan un promedio de $1.000.000 mensuales.
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Alquileres en CABA: un tres ambientes ya cuesta $1.000.000 y es el tipo de vivienda que más aumentó en un año
Las locaciones continúan en niveles elevados. Cuál es la razón de que los departamentos de 3 ambientes lideren subas y qué pasa con monoambientes y dos ambientes.
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Una cifra desafiante para el bolsillo de los asalariados, cuyos ingresos en muchos casos todavía no lograron recuperar la pérdida frente a la inflación acumulada durante los últimos tres años.
El relevamiento correspondiente mostró además que un monoambiente se ofrece en torno a los $590.000, mientras los departamentos de dos ambientes rondan los $700.000 mensuales.
Precios promedio de alquileres en CABA
Según el CESO, a continuación se detallan los valores promedio y cómo se comportaron los aumentos:
- Monoambientes: $590.000.
- Dos ambientes: $700.000.
- Tres ambientes: $1.000.000.
Aumentos interanuales
- Monoambientes: 31,1%.
- Dos ambientes: 27,3%.
- Tres ambientes: 31,6%.
El dato más llamativo apareció justamente en las unidades de tres ambientes, que registraron la mayor suba interanual dentro del mercado locativo porteño. Para especialistas del sector, el fenómeno responde a una combinación de mayor demanda familiar, escasez de oferta en determinados barrios y costos crecientes de mantenimiento.
Lisandro Cuello, experto inmobiliario que sobre todo opera en la zona norte de CABA, explicó que las familias comenzaron a competir más fuerte por unidades de mayor tamaño luego de la fuerte reducción de oferta que atravesó el mercado hasta la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023. “Los tres ambientes son los departamentos más buscados dentro de la Ciudad porque muchas familias necesitan un espacio extra para trabajo remoto, hijos o estudio. El problema es que la oferta todavía no logra recomponerse completamente”, analizó.
Según el informe del CESO, el Salario Mínimo Vital y Móvil apenas cubre el 60,6% del valor de un monoambiente promedio en la Ciudad, una situación que continúa dejando afuera del mercado formal a una enorme cantidad de personas.
A eso se suma otro dato que impacta de lleno sobre el presupuesto mensual: las expensas ya representan en promedio el 22,8% del valor de publicación de un alquiler (distintos análisis las ubican por encima de $260.000 promedio).
En la práctica, alquilar un departamento de dos ambientes en muchos casos implica afrontar un gasto mensual cercano o superior a los $850.000 cuando se incorporan expensas y servicios básicos.
Por qué subieron más los tres ambientes
Para Cuello, el crecimiento de los valores en departamentos de mayor tamaño también refleja un cambio dentro de las prioridades de quienes alquilan.
“Después de la pandemia muchas personas comenzaron a priorizar viviendas con ambientes extra, balcones o espacios más amplios. Eso empujó la demanda sobre tipologías familiares”, sostuvo.
El especialista agregó que la recuperación parcial del crédito hipotecario todavía no alcanza para aliviar la presión sobre el mercado locativo, especialmente en segmentos medios.
“Muchas familias todavía no logran acceder a una compra mediante crédito y permanecen dentro del mercado de alquiler. Eso sostiene una demanda alta en departamentos de tres ambientes”, indicó.
Otro punto que comienza a modificar el escenario aparece en la dolarización parcial de la oferta. El informe del CESO detectó que el 28% de los avisos ya se publican en dólares, algo que genera mayor incertidumbre entre inquilinos.
Cuello consideró que esa tendencia aparece principalmente en zonas premium o propiedades de categoría, aunque lentamente empieza a extenderse hacia otros segmentos.
“Muchos propietarios buscan cobertura frente a posibles cambios económicos y empiezan a probar publicaciones dolarizadas, especialmente en contratos temporarios o unidades premium”, explicó.
Opinión inquilina
Además del fuerte aumento en departamentos de tres ambientes, distintos relevamientos nacionales empiezan a mostrar que la inflación de alquileres continúa muy por encima de la inflación general en varias regiones del país.
Según datos difundidos por Inquilinos Agrupados, mientras la inflación de abril fue de 2,6%, los alquileres aumentaron hasta 11,7% mensual en Patagonia y 4,5% en la región Pampeana. En el Gran Buenos Aires la suba alcanzó 2,5%.
En términos interanuales, la diferencia resulta todavía más marcada: mientras la inflación acumuló 32,4%, los alquileres subieron 50,7% en GBA, 64,1% en la región Pampeana y hasta 87,4% en Patagonia.
Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, sostuvo que el deterioro del poder adquisitivo continúa como uno de los principales problemas para quienes alquilan.
“Alquileres que aumentan por encima de la inflación y salarios planchados generan que en algún momento del contrato muchas familias ya no puedan seguir pagando”, analizó.
Muñoz además remarcó que, según distintos relevamientos privados, la rentabilidad para propietarios mejoró durante el último año a partir de la desregulación del mercado locativo.
Más oferta, pero precios todavía altos
El informe del CESO también reflejó un incremento del 12,3% interanual en la oferta total de departamentos disponibles en la Ciudad. Sin embargo, ese crecimiento todavía no alcanza para generar una baja significativa de precios.
Según Cuello, el mercado comenzó a mostrar mayor volumen de publicaciones luego de la derogación de la Ley de Alquileres y el regreso de contratos más flexibles, aunque los valores iniciales continúan elevados porque muchos propietarios intentan recuperar rentabilidad.
Señaló: “Hay más oferta que hace dos años, pero los propietarios todavía fijan precios altos porque buscan cubrirse frente a inflación, costos y expensas”.
El especialista además destacó que las expensas comenzaron a transformarse en un factor decisivo al momento de cerrar operaciones.
“Hoy mucha gente primero pregunta cuánto paga de expensas antes de visitar una propiedad. Incluso hay alquileres que se caen cuando el costo mensual total supera determinado umbral”, detalló.
En barrios con edificios antiguos o servicios centrales, las expensas elevadas terminan afectando directamente la competitividad de las unidades frente a propiedades similares con costos más bajos.
Pese a cierta desaceleración en los aumentos mensuales, el acceso al alquiler continúa como uno de los principales problemas habitacionales dentro de CABA. La combinación entre salarios retrasados, expensas altas y contratos con valores iniciales elevados mantiene un escenario complejo para millones de inquilinos.