El ajuste de alquileres marca su nivel más bajo en casi 3 años

El Índice de Contratos de Locación (ICL) muestra su menor alza en 40 meses, cuales son las causas del descenso. El mercado se reacomoda con más oferta.

El ICL, que ajusta pactos de alquileres en curso, marca en agosto de 2025 el incremento interanual más bajo en 40 meses, un alivio para los inquilinos y un reflejo de la baja inflacionaria

La dinámica del mercado de alquileres en Argentina vive un giro trascendental, impensado para muchos actores del sector meses atrás. El Índice de Contratos de Locación (ICL), utilizado para las actualizaciones de los contratos que aún rigen bajo los parámetros de la derogada Ley de Alquileres de 2020, aplicará para agosto de 2025 un ajuste interanual cercano al 55,67%. Este porcentaje no solo es significativamente menor a los picos registrados durante 2024 y gran parte de 2023, sino que representa el incremento más bajo en casi tres años y medio, un alivio palpable para miles de inquilinos en todo el país.

La caída del ICL, contundente y sostenida, es una consecuencia directa de la abrupta desaceleración inflacionaria. El coeficiente de agosto de 2025, calculado por el Banco Central de la República Argentina, toma en cuenta datos de inflación de un año atrás, cuando los índices mensuales aún eran elevados. Por ejemplo, en junio y julio de 2024, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC se ubicó en 4,6% y 4% respectivamente, cifras muy superiores al 1,5% que se registran actualmente. Esta inercia hacia la baja viene consolidándose desde hace más de un año, cuando el ICL alcanzó su techo en julio de 2024, cuando superó el 265%.

Desde comienzos de 2025, el ICL registra una caída del 135%, y de un impresionante 210% desde aquel pico de julio de 2024. Para dimensionar la magnitud de este descenso, hay que remontarse 40 meses en el tiempo para encontrar un porcentaje de ajuste inferior o similar a este casi 56% de agosto de 2025. Fue en mayo de 2022 cuando el ICL arrojó un valor inferior, del 53,91%. Al mes siguiente, en junio de 2022, el ajuste fue casi idéntico al actual (55,97%), para luego escalar en julio de 2022 a 58,16%, también por encima del dato actual. Este escenario es analizado por expertos del sector.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, explicó que "el factor fundamental de la caída es el abrupto descenso de la inflación que en este Índice, como es anual, llega con más retardo". El especialista ejemplificó con un caso concreto: un inquilino que abonaba $300.000 hasta julio de 2025, pasará a pagar $467.000 a partir de agosto, monto que permanecerá fijo hasta fines de julio de 2026. Este ajuste de poco más del 55% contrasta drásticamente con el 265% de julio de 2024 o el 191% de enero de 2025.

El impacto de esta baja del ICL en los contratos que aún están vigentes bajo la ley derogada es, según Braña, "claramente muy inferior y no tiene comparación alguna con lo ocurrido hace un año".

La posibilidad de que el valor actualizado por contrato anual resulte más alto que el valor de mercado es una realidad que hoy puede llevar a negociaciones entre inquilinos y propietarios.

Hoy, el valor actualizado por contrato anual puede ser conveniente para algunos inquilinos o, para otros, resultar más alto y requerir negociación con propietarios o inmobiliarias. Esto era impensado hasta mediados de 2024, cuando los valores se desfasaban y se multiplicaban al renovar.

Acuerdos post DNU

Este ajuste, explicó Braña, es para los contratos anuales de la derogada Ley 27.551. Sin embargo, los acuerdos posteriores al 1 de enero de 2024 que eligieron el ICL con otras periodicidades también muestran cifras controladas. A continuación, se detallan los ajustes de agosto para estos pactos bajo la nueva regulación post DNU 20/2023:

• Ajuste Trimestral (agosto 2025): 9,96%.

• Nuevo valor para un alquiler de $300.000: $329.888.

• Ajuste Cuatrimestral (agosto 2025): 13,58%.

• Nuevo valor para un alquiler de $300.000: $340.734.

• Ajuste Semestral (agosto 2025): 19,23%.

• Nuevo valor para un alquiler de $300.000: $357.687.

En cuanto a los contratos nuevos firmados tras la desregulación, especialmente aquellos que continúan adoptando el ICL, Braña observa una "cierta estabilidad, dejaron atrás la disparada en los valores que se producía no hace mucho tiempo". A pesar de esto, se dan casos donde el alquiler ajustado puede quedar algo por encima del valor de mercado. La oferta de alquileres creció un 176% en CABA, lo que genera un mercado mucho más competitivo.

Dinámica

Respecto a la dinámica general del mercado de alquileres, se mantiene una demanda considerable, pero con cambios en la oferta. El Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario notó una recuperación importante de la oferta desde mayo de este año. La cifra de inmuebles ofrecidos en CABA superó los 21.000 entre junio y julio, un salto significativo desde los 19.000 que se consideraban un techo. "Hoy vemos algo increíble: más de 700 departamentos se encuentran ofrecidos con el detalle de haber bajado sus precios en los últimos 60 días desde un -40% a un -5%", destacó Braña.

Volvieron los carteles de alquileres en CABA, hoy un departamento no se alquila tan velozmente como cuando regía la Ley de Alquileres: los propietarios rechazaban esta normativa y no había unidades disponibles a fines de 2023

La demanda actual es "muy selectiva" y sin la urgencia que caracterizaba a los inquilinos hasta 2023, cuando se desesperaban por la escasez. Lo que antes se alquilaba en 24-48 horas, hoy puede llevar entre dos y tres meses, o incluso más, depende de la ubicación y la competencia.

Radiografía

La baja del ICL ocurre mientras el mercado de alquileres se transforma. La aparición de créditos hipotecarios (aunque en julio se desaceleraron por la suba de tasas y condiciones bancarias) impulsa la compra de viviendas, según Lisandro Cuello, experto inmobiliario del norte porteño.

En Villa Crespo, un tres ambientes arranca en $850.000. En Palermo, una unidad similar supera los $1.100.000 promedio al mes. Cuello explica que la posibilidad de acceder a hipotecarios llevó a muchos a buscar propiedades usadas o para refaccionar, y prefieren pagar una cuota hipotecaria antes que un alquiler.

Las zonas más demandadas son Belgrano, Caballito, Recoleta, Palermo, Saavedra y Núñez, buscadas por familias por su practicidad en actividades escolares, deportivas y transporte.

Al buscar un departamento, los inquilinos valoran el balcón y una cocina integrada al living. La antigüedad del edificio es secundaria al valor y al potencial de remodelación para crear un "hogar" minimalista. Las expensas también son clave; se prefieren cuotas adecuadas a los servicios, sin tantos amenities costosos.

Cuello observó mucha oferta de alquileres con valores "desorbitantes", lo que lleva a la gente a priorizar la compra y asumir créditos. Este cambio de mentalidad, con el objetivo de la casa propia, incrementa la oferta.

El perfil dominante de inquilino de tres ambientes es la familia con uno o dos niños. No obstante, esta tipología también atrae a grupos de estudiantes dispuestos a compartir gastos y espacio. Cuello concluyó: "Esta diversidad mantiene la demanda, aunque la oferta en general es más amplia".