Ajuste de contratos en julio: cuánto subirán los alquileres con ICL y por qué conviene no rescindir

El ICL sigue en baja: se trata de la menor actualización en casi tres años. Cuáles serán los aumentos para los contratos firmados tras el DNU y qué impacto tiene el nuevo escenario para inquilinos y propietarios.

Una pareja firma un nuevo contrato, sin Ley de Alquileres creció la oferta, cual es el contexto actual en el mercado de los alquileres

Pexels

Desde julio, los inquilinos que firmaron contratos regulados por la Ley de Alquileres derogada en 2020 (Ley 27.551) tendrán una actualización anual de 66,11% en el valor mensual de sus viviendas, el menor ajuste en casi tres años. El último registro inferior data de septiembre de 2022, cuando el índice de Contratos de Locación (ICL) arrojó un 64,67% de incremento.

La cifra representa un alivio en comparación con los niveles registrados en 2023 y la primera mitad de 2024, cuando los ajustes anuales llegaron a superar el 265%. Para contratos que atraviesan su segundo año de vigencia, firmados bajo la normativa anterior, este recorte en el ritmo de aumento puede implicar una mejora sustancial respecto a las condiciones de mercado actuales (igual los gastos son elevados para mantener un hogar hoy).

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, explicó que la principal razón del descenso es el abrupto freno de la inflación. "Como el ICL se calcula con datos de un año atrás, la baja llega con retardo. El coeficiente de julio 2025 toma como base la inflación de mayo y junio 2024, que fue de 4,2% y 4,8% según el IPC del Indec", detalló.

Según Braña, el índice cayó de forma sostenida desde su pico en julio 2024, cuando alcanzó el 265,05%. Para enero 2025, la suba fue del 190,69%. "La baja es muy significativa: en apenas seis meses, la caída fue de casi 125 puntos porcentuales", subrayó.

Para ejemplificar el impacto, un contrato de tres ambientes que pagaba $200.000 mensuales hasta junio pasará a abonar $332.220 desde julio. Ese nuevo valor se mantendrá fijo durante el segundo año del contrato, hasta su vencimiento en junio de 2026.

El escenario favorece la decisión de continuar con contratos celebrados bajo la vieja ley. "Hace un año, un ajuste podía duplicar o triplicar el valor de mercado. Hoy ocurre lo contrario: en algunos casos, el valor actualizado por contrato resulta incluso menor al que se puede pactar en una renovación libre, lo que lleva a negociar reducciones para mantener la relación locativa", agregó Braña.

Además, el mercado inmobiliario muestra una baja en términos reales. De acuerdo con el Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario que analiza el Colegio Profesional Inmobiliario (CUCICBA), los valores ofrecidos para nuevos contratos se ubican 34% por debajo de la inflación acumulada. Por ejemplo, el alquiler promedio de un dos ambientes en Palermo pasó de $400.000 en junio de 2024 a $550.000 actualmente, un aumento de 37-38%, inferior al 43,5% de inflación interanual.

Actualización en nuevos acuerdos

El ajuste anual de 66,11% se compara también con los incrementos más cortos adoptados tras la derogación de la ley. Para contratos nuevos con cláusulas de actualización trimestral, cuatrimestral o semestral, el ICL arroja los siguientes valores en julio:

• Ajuste semestral: 20,84% (un alquiler de $400.000 pasa a $483.360)

• Ajuste cuatrimestral: 13,97% (de $400.000 a $455.880)

• Ajuste trimestral: 11,14% (de $400.000 a $444.560)

Braña indicó que, actualmente, las diferencias entre ICL e Índice de Precios al Consumidor (IPC) son menores a las observadas en el pasado. "Durante los primeros años de la ley, el ICL solía ser mucho más bajo que el IPC. Eso se revirtió en 2023. Hoy la brecha es mínima y ambos se mueven en forma similar, lo que reduce la volatilidad", explicó.

Al haber mayor oferta para alquilar, hoy un departamento se ocupa entre un plazo de 30 a 60 días

Sobre la dinámica del mercado, Braña observó un cambio: "Sigue habiendo mucha demanda, pero los tiempos de decisión se alargaron. Lo que antes se alquilaba en 48 horas hoy puede demorar dos o tres meses. La oferta también se recuperó: pasó de 14.500 a 16.000 unidades en la Ciudad de Buenos Aires, con un repunte del 11% en la oferta mensual".

Bajan su precio de publicación

Además, destacó un dato revelador: más de 700 departamentos bajaron su precio de publicación entre 5% y 40% en los últimos 60 días según Zonaprop, una situación impensada en 2023.

Sobre la conveniencia de renovar o mantener contratos, Braña advirtió que no existe una receta única. "Nuestra economía es impredecible. Hace un año, nadie recomendaba firmar en dólares, pero quienes lo hicieron se beneficiaron. Hoy hay cierta homogeneidad: plazos de 24 meses, ajustes cuatrimestrales por ICL o IPC y cada parte evalúa según sus necesidades".

Entre los consejos, remarcó la importancia de revisar las expensas: "Hoy representan entre 20% y 50% del valor del alquiler. En muchos casos, crecieron 4 o 5 veces más rápido que los alquileres y deben incluirse en cualquier evaluación de costos locativos".

Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario que sobre todo opera en la zona norte de CABA, sostuvo: "En el contexto actual, seguir con un contrato de alquiler vigente bajo la antigua Ley de Alquileres puede ser beneficioso para los inquilinos, especialmente si el contrato se firmó antes de la derogación de la ley y tiene ajustes anuales basados en el ICL. Esto se debe a que, aunque el ICL sigue ajustando los alquileres, la inflación acumulada en los últimos meses fue menor que el aumento de índice que regula el Banco Central, lo que podría resultar en un ajuste anual menor al que se podría obtener con un nuevo contrato negociado libremente".

Para ilustrar el impacto en el peor momento del índice, recordó: "Entre fines de 2022 y mitad de 2024, cada ajuste impactaba con violencia en el precio del alquiler. Hubo familias que pasaron de pagar $100.000 a $320.000 por un ajuste del 220%".

"Esto demuestra que con una inflación en baja, ahora sí el ICL evoluciona de otra manera y no con el ritmo acelerado de aquellos meses. Además, con más oferta disponible tras el DNU 70/2023, los inquilinos pueden contraproponer condiciones. Hoy el mercado está en otra etapa", concluyó.

En este escenario, la decisión entre mantener el contrato o firmar uno nuevo dependerá del punto de partida, las condiciones pactadas y las proyecciones personales sobre ingresos, inflación y costos asociados al alquiler.