La entidad pública que concede la mayor parte de los préstamos hipotecarios UVA ajustó su TNA por primera vez y mantiene exigente el scoring. Opiniones del sector.
Una mano sostiene monedas y pequeñas casas de madera, símbolo del ahorro y del acceso al crédito hipotecario en un contexto de ajuste de tasas y mayores exigencias
Desde su relanzamiento a mediados de 2024, por primera vez, el Banco Nación (BNA) modificó las condiciones de su línea de créditos hipotecarios ajustables por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). La Tasa Nominal Anual (TNA) pasó del 4,5% al 6% para quienes acreditan haberes en la entidad y del 8% al 12% para quienes no lo hacen. También se ajustó la prima del seguro opcional, que subió del 1,5% al 2% anual.
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El incremento, que rige ahora se traduce en una suba directa del valor de las cuotas. Un préstamo de u$s100.000 a 30 años, por ejemplo, pasará de una cuota inicial de alrededor de u$s650 a cerca de u$s710. Aun con este ajuste, la línea del Nación continúa siendo la más competitiva del sistema financiero argentino, con tasas inferiores a las de los bancos privados, que se ubican entre el 10% y el 17% anual.
Desde su reapertura, el Nación se consolidó como el principal motor del crédito hipotecario. Más del 40% de los préstamos UVA del sistema fueron canalizados por su red: más de 4.400 en la Ciudad de Buenos Aires, 5.000 en el conurbano bonaerense, 1.500 en Córdoba, 1.400 en Mendoza y 1.000 en Santa Fe.
Su competitividad se basó en una tasa sensiblemente más baja que la del resto de las entidades, aunque con un sistema de evaluación crediticia más riguroso. Durante los últimos meses, el banco duplicó su nivel de scoring, que pasó de 450 a 909 puntos, lo que restringió el acceso de muchos solicitantes.
El economista Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza, señaló que “era esperable que el banco suba la tasa; era muy baja, pero sigue siendo la más atractiva del mercado”.
Y agregó: “Desde su lanzamiento mantuvo la tasa fija. Este es el primer aumento y, aun así, continúa siendo el crédito más competitivo disponible”.
Según Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, el movimiento del Nación se inscribe en una tendencia de convergencia de tasas. “La tasa lógica de largo plazo de los créditos UVA está más cerca del 6/7% que del 4,5% o del +10% de los privados”, explicó.
Cuota inicial estimada por cada u$s10.000 prestados en créditos hipotecarios UVA, según banco y tasa vigente. El Banco Nación continúa entre las entidades con menor costo de acceso. Fuente: Empiria Consultores, en base a relevamiento de bancos.
En redes sociales, el analista recordó que “el Banco Nación venía concentrando cerca del 40% de todo el crédito hipotecario” y que, pese a la suba, “sigue siendo la tasa más atractiva a nivel nacional”.
El aumento incidirá en el valor de las cuotas y en el ingreso mínimo necesario para acceder. Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y experto en Real Estate, estimó que “en un crédito de u$s75.000 a 20 años para comprar una propiedad de u$s100.000, la cuota inicial pasará de unos u$s475 a cerca de u$s537. Ya no accede cualquiera, como sí ocurría en los primeros meses de este mini boom hipotecario”.
Magnin explicó que el nuevo esquema puede ampliar el acceso a ciertos perfiles: “El Nación deja de filtrar tanto por scoring y empieza a hacerlo un poco más por tasa. Esto quiere decir que algunos solicitantes que antes quedaban afuera por puntaje ahora podrían calificar, aunque con una cuota más alta”.
La entidad aclaró que el scoring no se reducirá, pero sí se revisarán los criterios de evaluación interna. En la práctica, esto podría flexibilizar el acceso de quienes tienen ingresos estables y antecedentes crediticios intermedios.
El ajuste del Banco Nación se produce en un momento de reacomodamiento del mercado. A fines de octubre, el BBVA redujo la tasa de su línea preferencial del 10,9% al 7,5%, aunque esa opción está limitada a clientes de altos ingresos, con haberes acreditados y propiedades superiores a $50 millones. En cambio, la línea general del Nación sigue siendo la más accesible del sistema.
Comparativo de tasas y bancos, ya con la disminución del BBVA y el aumento de TNA del Nación. Fuente: Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza
Mientras tanto, otras entidades mantienen tasas en niveles más elevados: el Santander opera entre 10,5% y 11,5%, el Galicia ronda el 12%, y el Macro llega al 17% para quienes no acreditan su sueldo.
González Rouco subrayó que la decisión del Nación “responde a la necesidad de preservar la sustentabilidad de la línea en un contexto de inflación descendente pero aún incierta”. “Converge a la tasa de mercado, pero sigue siendo el crédito más atractivo para el comprador medio”, indicó.
Destino: adquisición, cambio, refacción, ampliación, terminación o construcción de vivienda única o segunda vivienda.
Plazo: de 5 a 30 años, según el tipo de obra.
Monto máximo: hasta el 90% del valor de la propiedad (para adquisición) o hasta el 75% del presupuesto en construcción o refacción.
Tasa: 6% TNA fija para viviendas únicas de hasta 210.000 UVAs y 12% para segundas viviendas o propiedades de mayor valor.
Ingresos: la relación cuota/ingreso no puede superar el 25% del ingreso neto.
Codeudores: se permiten hasta dos, con parentesco directo (padres, hijos o hermanos) y al menos el 50% de la cuota a cargo del titular principal.
Antigüedad laboral: mínimo un año en relación de dependencia o dos como monotributista o autónomo.
Edad máxima al cancelar: 85 años.
Sistema de amortización: francés, con actualización por UVA y cuotas mensuales debitadas en cuenta.
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