Créditos hipotecarios: tras las elecciones, un banco bajó su tasa y el mercado espera un efecto contagio

Qué entidad redujo su tasa al 7,5% para quienes cobran sueldo allí. Analistas prevén que otras entidades sigan y se reactivan las consultas en inmobiliarias.

La coincidencia entre economistas y operadores es que la decisión del BBVA puede convertirse en el primer paso de una tendencia más amplia. Aunque el nivel actual de tasas sigue lejos de lo ideal, el mensaje es que el ciclo de endurecimiento financiero parece haber tocado un techo

Los créditos hipotecarios ajustados por UVA volvieron a ocupar un lugar central en la agenda económica. Tras las elecciones, el BBVA se convirtió en el primer banco en reducir su tasa de interés: pasó del 10,5% al 7,5% anual para quienes cobran su sueldo en la entidad. La medida fue interpretada por economistas y operadores del sector como una señal de cambio que podría marcar el inicio de una tendencia en el sistema financiero.

Durante el último año, las tasas de los créditos hipotecarios se mantuvieron en niveles altos, con diferencias significativas entre bancos (algunos desde mayo de 2024 subieron 8 veces las tasas). Según los relevamientos del mercado, el abanico actual va desde tasas del 8% anual hasta picos del 17%. Esta brecha implica que dos préstamos de igual monto y plazo pueden generar una diferencia superior al 40% en la cuota mensual.

El Banco Nación y el Brubank ofrecen hoy las condiciones más convenientes, con tasas del 8% y 8,5% respectivamente. En el extremo opuesto, el Santander y el propio BBVA lideraban el grupo de los más caros antes de la baja, con tasas de 15% y 17%. La reciente decisión del BBVA se produjo en ese contexto y generó expectativa por su posible efecto sobre el resto del sistema.

Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam), destacó la relevancia simbólica del movimiento. “Es una buena noticia no tanto por el nivel de tasa, que sigue siendo alto y con requisitos muy restrictivos, sino por la señal. Es el primer banco que baja una tasa en toda esta nueva etapa de créditos UVA”, señaló.

Para Salinas, la decisión se vincula con un escenario financiero que comienza a mostrar cierta normalización. Explicó: “A medida que se desarticule el apretón monetario que aplicó el Banco Central, la liquidez va a aumentar y la curva de tasas se va a desestresar. El resultado electoral fue mejor al esperado y los bancos lo interpretaron así. Ahora necesitamos más señales en esa dirección”.

La reducción del BBVA, aunque limitada a quienes acreditan su sueldo en la entidad, coincidió con la baja marginal de encajes dispuesta por el Banco Central, una medida que también apunta a facilitar crédito. Según economistas consultados, ambas acciones son incipientes pero marcan un cambio de clima luego de meses de restricción monetaria.

Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, consideró que la baja era esperable. “Yo anticipaba que las tasas iban a descender, lo sorprendente fue que ocurriera tan pronto. Es una gran noticia porque acompaña la caída de las tasas de los bonos CER y de la economía en general”, explicó.

Sobre el posible efecto contagio, González Rouco evaluó que “los bancos deberían seguir en esta línea, quizás no de inmediato, pero sí en los próximos meses”. Según el analista, una reducción coordinada en las tasas permitiría sostener el incipiente interés del público por el crédito hipotecario, que se había frenado durante el invierno por el aumento del costo financiero.

Estructura y tasas

La estructura actual de tasas continúa siendo un obstáculo para la masificación de los créditos hipotecarios. En la práctica, quienes acceden a estas líneas pertenecen a segmentos con ingresos altos y capacidad de ahorro sostenida. En los bancos públicos, la relación cuota-ingreso ronda el 25% y los límites de financiamiento varían entre el 70% y el 80% del valor de tasación del inmueble.

Comparativo de tasas y bancos, ya con la disminución del BBVA. Fuente: Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza

El Banco Nación mantiene su liderazgo entre las opciones más accesibles, con una tasa del 8,5% anual y posibilidad de financiar hasta el 75% del valor de la propiedad en plazos de hasta 30 años. Brubank, por su parte, ofrece el 8% pero con ingresos mínimos más altos y restricciones sobre la segunda vivienda.

Pese a la dispersión de tasas, el mercado comienza a observar cierta convergencia entre entidades, impulsada por la expectativa de una política monetaria más flexible. Los economistas consultados señalan que una reducción gradual de las tasas de referencia y de los encajes bancarios podría generar condiciones para una reactivación sostenida del crédito.

Salinas apuntó que “el mercado hipotecario necesita señales de estabilidad macroeconómica y previsibilidad. Las tasas no pueden bajar de un día para otro, pero es importante que el sistema financiero empiece a moverse en esa dirección”.

Qué pasa en las inmobiliarias y cómo se proyecta el mercado

En las inmobiliarias, la noticia del BBVA reavivó las consultas. Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades y autor del Radar Inmobiliario, sostuvo que la baja de tasas era una consecuencia previsible del nuevo escenario financiero. “Era algo esperable que comiencen a bajar las tasas, porque antes de las elecciones estaban por los aires, sobre todo la TAMAR (Tasa Mayorista Activa de Referencia, que promedia los intereses que los bancos cobran a grandes clientes). Ahora se está descomprimiendo, hay mayor liquidez en la economía y eso se vio en los vencimientos del Tesoro, con una fuerte inyección de dinero. Es una muy buena noticia para el sector”, explicó.

En las inmobiliarias se reactivaron las consultas y crece la expectativa de que más bancos bajen las tasas para acercar el acceso a la vivienda propia

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Sobre lo que viene, Achával señaló que “el resultado electoral, junto con una baja de tasas paulatina y la reactivación del crédito hipotecario, son señales positivas. Esperamos que se retome el ritmo previo en el nivel de actividad y que la estacionalidad se extienda un poco más, porque hubo un parate de casi dos meses. Las perspectivas son buenas: el año empezó con fuerza, tuvo un freno temporal y ahora vuelve a mostrar dinamismo”.

De acuerdo con el Radar Inmobiliario de octubre, el volumen de escrituras acumulado en los primeros nueve meses del año alcanzó 49.547 operaciones en CABA, el mayor registro desde 2008, con un crecimiento interanual de 35,7%. Los créditos hipotecarios explicaron el 21,2 % del total, lo que sugiere una recuperación sostenida del financiamiento en un contexto de tasas a la baja y expectativas de estabilidad para el cierre del año.

Marta Oriozabala, Ceo y founder de Real Capital, consideró que la baja de tasas del BBVA representa una señal alentadora, aunque todavía no se reflejó en forma operativa. Explicó: “Si bien el 10,5 % era una tasa muy alta y el 7,5 % sigue siendo elevada, en comparación con la del Banco Nación es una buena noticia para el mercado. Es una respuesta esperanzadora para quienes buscan acceder a su primera vivienda”.

Según Oriozabala, con esta reducción, el ingreso requerido para aplicar a un crédito del BBVA podría volverse algo más alcanzable. “Hoy, para comprar una propiedad de u$s100.000 como vivienda única, el banco solicita ingresos por más de $5,2 millones, un monto que deja afuera a la mayoría de los potenciales compradores. Esperamos que la nueva tasa mejore esa relación y las condiciones finales de las cuotas”, señaló.

Observó además un repunte inmediato en las consultas. “Previo a las elecciones, muchos clientes avanzaron previendo que sería un buen momento para concretar operaciones. Después del resultado, quienes habían decidido esperar ahora se animan a continuar. La sensación es que el mercado vuelve a moverse”, añadió.

Financiar desde el pozo

En paralelo, se conoció un anuncio que busca ampliar el alcance del crédito hacia proyectos en construcción. El bancop ICBC informó un acuerdo con IRSA para financiar departamentos desde el inicio de la obra o en cualquier etapa previa a la escrituración, una modalidad hasta ahora limitada por la regulación hipotecaria tradicional.

El esquema permitirá financiar hasta el 80% del valor de las unidades con plazos de hasta 20 años y cuotas fijas en UVA desde la firma del boleto.

El esquema debutará en un proyecto ubicado en la zona del Abasto, un desarrollo de dos torres y 21.500 m2 de superficie en la manzana delimitada por Lavalle, Agüero, Guardia Vieja y Gallo. Las tasas serán del 14% anual para clientes del banco y del 13% para quienes acrediten sus haberes allí.