Créditos hipotecarios: por qué siguen activos pese a las tasas del 15% y qué mirar antes de endeudarse

El sistema hipotecario resiste a la incertidumbre electoral y volatilidad. Bancos aprueban operaciones, pero acceder exige ingresos elevados y puntaje perfecto.

Una pareja hace consultas y cuentas para tratar de poder llegar al sueño de la casa propia, hoy otra vez con dificultades para conseguir el apalancamiento crediticio

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El crédito hipotecario volvió a mostrar movimiento en septiembre: se desembolsaron u$s353 millones en préstamos, el mejor registro desde mayo de 2018. Sin embargo, detrás de ese dato alentador se esconde una realidad que desalienta cualquier entusiasmo: la distancia entre la tasa más baja y la más alta del mercado hoy es tan amplia que, en la práctica, define quién puede acceder a la casa propia y quién queda definitivamente afuera.

Mientras el Banco Nación mantiene su histórica tasa del 4,5% anual más UVA (para quien cobra el sueldo en esta entidad), hay bancos que ya trepan al 17% (como el BBVA o Galicia), sobre todo para los clientes que no acreditan su sueldo en esas entidades. La diferencia no es menor: en un préstamo para una propiedad de u$s100.000, con u$s25.000 de anticipo y el 75% financiado a 30 años, las cuotas pueden variar de forma contundente.

Con la tasa del Banco Nación, la primera cuota se ubica en torno a $704.220 y exige un ingreso familiar de al menos $2.112.661. En cambio, con una tasa del 15% —como la que ofrecen Galicia, Santander, Macro, Supervielle o BBVA— la cuota inicial asciende a $1.454.739 y el ingreso necesario se eleva a $4.364.318. La diferencia entre una y otra alternativa equivale a una brecha del 183%.

El crédito que se mantiene en medio de la incertidumbre

A pocos días de las elecciones, los bancos continúan evaluando carpetas y otorgando aprobaciones. Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam), explicó que, aun con tasas reales de dos dígitos, la demanda por crédito se mantiene firme.

“Este año las tasas llegaron a un terreno irrisorio: pagar 15% real es prohibitivo, pero igualmente la demanda sigue latente. Los números de escrituras y otorgamientos lo demuestran. Aunque los procesos comenzaron hace meses, las tasas ya eran altas. Por eso los bancos endurecieron los requisitos, como el scoring o los ingresos mínimos”, señaló.

Fuente: Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam)

Esa persistencia responde a la falta de alternativas para acceder a una vivienda. Con alquileres en alza y costos de construcción todavía elevados, el crédito hipotecario se mantiene como única vía formal para quienes cuentan con ahorros y estabilidad de ingresos.

Expectativas ante las elecciones

En las últimas semanas, muchas operaciones previstas para firmarse antes de los comicios se postergaron. “Varios bancos decidieron mover las fechas de escrituración para después de las elecciones. Lo que ocurra el domingo puede definir la política monetaria del Banco Central y la estrategia del Gobierno, de lo que depende la liquidez del sistema financiero”, detalló Salinas.

El economista consideró que no habrá una baja inmediata de tasas: “No espero que bajen en el corto plazo, cualquiera sea el resultado. Tal vez se flexibilicen algunos requisitos, como el scoring o los plazos, pero para volver a niveles de lanzamiento tiene que haber cambios palpables en la macroeconomía”.

Qué alternativas existen si se frena el crédito

Si el actual ciclo hipotecario se agota, el mercado quedará con escasas opciones. Según Salinas, las variantes se limitan a la financiación en pozo, líneas a tasa variable y créditos específicos para vivienda social. Apuntó: “La barrera de entrada ya es muy alta por la tasa y por los requisitos. Parece que el tren ya pasó, pero vivimos condiciones inéditas que podrían generar sorpresas en los próximos meses”.

En ese sentido, mencionó la posibilidad de securitizar las hipotecas, un mecanismo que permitiría a los bancos transferir el riesgo y obtener liquidez. “Sería clave que las entidades puedan operar como intermediarios, otorgando hipotecas, empaquetándolas y vendiéndolas a fondos o inversores institucionales. Falta desarrollar esa estructura en Argentina”, explicó.

El caso del Banco Nación se convirtió en un fenómeno aparte. Durante meses fue visto como el “último bastión” de tasas razonables. Pero sin subir la tasa, su acceso se volvió casi imposible: el puntaje crediticio mínimo se duplicó y pasó de 450 a 909 puntos.

La visión macro: estabilidad y liquidez

Sebastián Cao, economista de la consultora Econométrica, señaló que en primer lugar hay que tener en cuenta que todo el proceso de aprobación de un crédito hipotecario conlleva un tiempo considerable, y no sería inusual, sobre todo con el importante crecimiento de la demanda, que ese tiempo se haya extendido. En ese sentido, es posible que las aprobaciones recientes se hayan originado meses atrás.

Sostuvo que, salvo que se dé un escenario muy adverso para el gobierno, cualquier otro desenlace debería reducir la presión sobre la demanda de dólares y el tipo de cambio. Con la incertidumbre política despejada, la cotización del dólar debería volver a encausarse dentro de la banda cambiaria, mientras que las tasas de interés deberían reflejar la mayor liquidez de pesos en el mercado, tendiendo a la baja.

En un escenario de menor dinamismo del crédito hipotecario, indicó que las alternativas volverían a pasar por el financiamiento directo que podrían brindar los desarrolladores inmobiliarios para la compra en pozo principalmente, pero con un alcance muy limitado respecto del crédito hipotecario.

“El crédito hipotecario bancario es posiblemente la herramienta de inclusión más potente existente para facilitar el acceso a la vivienda, y por lo tanto es muy difícil de reemplazar. No obstante, una alternativa interesante que podría complementarlo es el leasing inmobiliario, que permite habitar un inmueble mientras se pagan los cánones locativos con la opción de adquirir la propiedad transcurrido cierto plazo del contrato o al finalizar el mismo, pagando un valor residual previamente pactado”, explicó Cao.

Qué tener en cuenta antes de tomar un crédito

Los especialistas coinciden en que el crédito hipotecario no es una herramienta para especular, sino una decisión de largo plazo que debe evaluarse con prudencia. Entre los factores a considerar, destacan:

• Tipo de tasa: las líneas más accesibles son las ajustadas por UVA, que actualizan el capital según la inflación. Requieren ingresos capaces de absorber esa variación.

• Capacidad de pago: los bancos exigen que la cuota inicial no supere el 25-30% del ingreso familiar neto.

• Estabilidad laboral: la mayoría de las entidades pide al menos un año de antigüedad laboral y la acreditación de haberes en la misma cuenta.

• Fondo de emergencia: se recomienda disponer de un colchón equivalente a tres cuotas, ante posibles variaciones del IPC.

• Costos adicionales: escritura, tasación, seguros y gastos administrativos pueden representar hasta el 5% del valor total.

“El crédito necesita estabilidad y fondeo”

Pablo Giunta, CEO de Real House Partners, analizó el escenario actual y advirtió que la pausa en el crédito responde a la falta de liquidez en el sistema financiero.

Las hipotecas divibles ya reglamentadas podrían activar el mercado de créditos y permitir la compra en pozo

“Los bancos no tienen cómo financiar una segunda ronda de préstamos. Por eso subieron las tasas. El Banco Nación debe cumplir un rol público e incentivar la vivienda, pero las entidades privadas no tienen dónde descargar sus carteras hipotecarias”, explicó.

Giunta señaló que el camino para consolidar un mercado sostenible es claro: “Primero, reactivar el crédito hipotecario; luego, implementar plenamente la hipoteca divisible y avanzar en la securitización de las carteras para que ingresen fondos institucionales. Ese proceso comenzó, pero quedó detenido por el contexto electoral”.

El empresario destacó que la estabilidad macroeconómica es condición necesaria para que los bancos amplíen su exposición al crédito: “Sin previsibilidad, el sistema no crece”.

También comparó la rentabilidad inmobiliaria local con la de otros países. “En Estados Unidos o España los proyectos se financian, se alquilan y se venden a fondos institucionales, con retornos de 15% a 20% anual en dólares. En Argentina el negocio es mucho más incierto, pero sigue siendo una cobertura patrimonial efectiva”.

Concluyó: “Si alguien consigue hoy un crédito hipotecario a una tasa razonable, debería tomarlo. En los últimos 50 años, cada vez que hubo crédito hipotecario en Argentina, al tomador le fue bien”.