El mercado corporativo de oficinas en la Argentina comenzó 2026 con señales claras de recuperación. Sin embargo, la demanda se concentra en activos de mayor calidad, profundizando la brecha entre submercados.
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La ocupación perforó el 15% por primera vez en un año. La demanda es sostenida y hay poca oferta nueva. Las empresas priorizan ubicación, eficiencia y servicios.
El mercado de oficinas evidencia una recuperación.
El mercado corporativo de oficinas en la Argentina comenzó 2026 con señales claras de recuperación. Sin embargo, la demanda se concentra en activos de mayor calidad, profundizando la brecha entre submercados.
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De acuerdo con un informe de CBRE, la tasa de vacancia descendió al 14,9% en el primer trimestre del año, perforando el umbral del 15% y consolidando una tendencia de mejora iniciada en la segunda mitad de 2025. Al cierre del año pasado, ese indicador se ubicaba en 15,1%.
La absorción neta trimestral alcanzó los 19.405 m², reflejando una demanda activa, aunque más moderada que en los picos de fines de 2025. “Este comportamiento responde, en parte, a la estacionalidad del período, en el que la toma de decisiones suele desacelerarse”, explicó Matías Pagano, Research Manager de CBRE.
Uno de los factores clave detrás de esta mejora es la escasa incorporación de nueva superficie: en el trimestre sólo se sumaron 3.850 m², lo que permitió que la demanda continúe absorbiendo el stock disponible. Así, la disponibilidad total se redujo a 340.044 m² sobre un inventario de 2,28 millones de m².
En paralelo, los valores se mantuvieron estables. La renta promedio solicitada se ubicó en u$s 22,60 por m² mensual, en un contexto de equilibrio entre oferta limitada y demanda sostenida.
Según CBRE, los corredores con mayor calidad edilicia y mejor accesibilidad presentan niveles de vacancia por debajo del promedio, como Puerto Madero (8,2%), Polo Saavedra (5,3%) y el corredor Libertador GBA (9,8%). En contraste, Microcentro (25,0%) y el corredor Panamericana (23,9%) concentran los mayores niveles de superficie disponible, reflejando un mercado cada vez más segmentado.
En cuanto a la demanda, Zona Norte CABA se posicionó como el principal motor del trimestre, con una absorción neta de 13.919 m2, impulsada por operaciones en Palermo y otros submercados de la zona.
En la misma línea, Colliers destacó que la demanda se concentró en los submercados más consolidados, con Catalinas, Norte de la Ciudad de Buenos Aires y Puerto Madero liderando la absorción. En cambio, zonas como Microcentro, Norte GBA y Plaza San Martín mostraron un comportamiento contractivo.
“Hoy las empresas son mucho más selectivas y priorizan edificios eficientes, bien ubicados y con servicios, lo que ayuda a sostener los valores en los corredores premium”, señaló Juan Manuel Farola, gerente comercial de Colliers Argentina.
Este cambio responde, en parte, a una recomposición de la oferta: aunque el ingreso de nuevos metros puede presionar la vacancia en el corto plazo, también eleva la calidad del inventario y redefine las decisiones corporativas.
Para Newmark, la dinámica actual profundiza un proceso que ya se venía observando: el denominado flight to quality. Es decir, una migración de empresas hacia espacios de mayor calidad, eficiencia y flexibilidad. La consultora advirtió que la brecha entre submercados seguirá ampliándose: aquellos con demanda consolidada sostendrán niveles de absorción más robustos, mientras que otros continuarán con procesos más graduales.
De cara a los próximos meses, se espera que las compañías continúen priorizando oficinas adaptables a nuevas formas de trabajo, con foco en eficiencia operativa y valor estratégico.
Otro de los puntos destacados es la baja actividad constructiva, ya que la limitada incorporación de nuevos proyectos sigue restringiendo el crecimiento del stock y favoreciendo la absorción de espacios existentes. Así es como el mercado de oficinas muestra indicadores en recuperación, pero ya no responde a la lógica previa a la pandemia. La mejora en la ocupación convive con una transformación estructural: empresas más exigentes, decisiones más estratégicas y una clara preferencia por la calidad.
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