¿LLegó el fin del boom de la construcción en pozo?: inspecciones cayeron 40% y se frena la oferta inmobiliaria

Desde el mercado desarrollador reconocieron que las nuevas obras en ejecución hoy representan la mitad de las que existían hace tres años en Buenos Aires.

Desarrolladores y constructoras advierten que la menor cantidad de emprendimientos nuevos podría impactar sobre la oferta de unidades a estrenar en los próximos años

La construcción en pozo empezó a perder impulso en la Ciudad de Buenos Aires. Según datos de Alianza Urbana, entidad que agrupa a desarrolladoras y constructoras, las inspecciones obligatorias para entregar edificios nuevos registraron una caída interanual del 40% durante el primer trimestre de 2026. El dato profundizó la baja iniciada a fines de 2025, luego del récord histórico de superficie estrenada que mostró el mercado en el tercer trimestre del año pasado.

Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, sostuvo que el “veranito” de expansión de oferta llegó a su fin. “La cantidad real de nuevas obras en ejecución hoy representa la mitad de lo que vivimos hace tres años. Bajamos a un nivel de actividad medio-bajo que no proporcionará nuevas unidades en el nivel que vimos hasta ahora”.

El ejecutivo vinculó el freno con una combinación de mayores costos, restricciones urbanísticas (el cambio y modificación aplicada al Código Urbanístico de CABA también impactó) y problemas administrativos. Según explicó Levrio, la regulación del suelo aprobada en 2024 redujo cerca de 30% la oferta viable de terreno edificable y, además, el tiempo de aprobación de permisos de obra prácticamente se duplicó en la Ciudad.

A eso se sumó un escenario donde los desarrolladores todavía no consiguen trasladar totalmente los nuevos costos a los precios finales. “Por más que algún desarrollador quiera trasladar esos nuevos costos, simplemente no venderá porque nadie va a pagar más caro algo en pozo que una unidad a estrenar”.

Dato que marca la caída

Levrio además advirtió sobre el derrumbe de la actividad previa al inicio de nuevos desarrollos. “Sólo en los últimos ocho meses las demoliciones pasaron de 350 a apenas 70 según cifras oficiales”, señaló.

Para el referente de Alianza Urbana, si la demanda mantiene niveles similares a los actuales, la menor oferta futura podría presionar los precios de las unidades nuevas y a estrenar.

Levrio también remarcó que cada vez resulta más complejo lanzar nuevos emprendimientos en la Ciudad. Según explicó, hoy existe menor disponibilidad de suelo edificable y una fuerte incertidumbre sobre los tiempos de aprobación de permisos de obra, una situación que complica la preventa y la financiación de proyectos desde etapas tempranas.

Costos en alza y menos proyectos

El aumento del costo de construcción aparece como uno de los factores centrales detrás del freno. Levrio remarcó que los mayores incrementos impactaron sobre la obra gris, especialmente cemento y derivados, muy afectados por la suba de combustibles.

En paralelo, Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, recordó que entre 2019 y 2023 el mercado atravesó una etapa excepcional impulsada por dos variables: mayor oferta de tierra tras cambios urbanísticos y costos de construcción medidos en dólares en mínimos históricos.

Ese escenario permitió el lanzamiento de numerosos proyectos que hoy llegan al mercado. Sin embargo, durante los últimos dos años la ecuación cambió de forma drástica. “Hoy el costo de construcción ronda los u$s1.500 por m2 mientras que el precio promedio de venta en CABA se ubica cerca de u$s2.500 por m2 y no acompañó el mismo ritmo de suba”, dijo Bustos.

La consecuencia directa apareció sobre la viabilidad de nuevos emprendimientos. Muchos proyectos dejaron de cerrar económicamente y las desarrolladoras empezaron a seleccionar mucho más dónde comprar tierra y qué lanzar. Bustos resumió: “El mercado pasó de una etapa de oportunidad a una etapa de selección”.

Caída de la demanda en pozo

La desaceleración también quedó reflejada en el comportamiento de los compradores. Un relevamiento de Zonaprop mostró que el 78% de las búsquedas para compra de propiedades hoy se orienta a unidades usadas, mientras que el 20% apunta a viviendas a estrenar. Apenas el 2% de la demanda se concentra en departamentos en pozo.

Una obra en Colegiales. La desaceleración de nuevos proyectos en pozo empezó a reflejarse en distintas obras de CABA, en un contexto de mayores costos y menor lanzamiento de desarrollos

Dos años atrás, en 2023, ese segmento representaba cerca del 5% de las búsquedas. La caída se profundizó durante 2025: en septiembre, sólo el 1,3% de la demanda total se canalizó hacia unidades en pozo.

El informe además marcó un fenómeno inédito para el mercado inmobiliario argentino: las propiedades en pozo pasaron a ser más caras que las unidades a estrenar. Según Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado en pozo alcanzó los u$s3.056, mientras que las propiedades nuevas terminadas rondaron los u$s2.906.

Históricamente, el valor del pozo se ubicaba por debajo del producto terminado para compensar el riesgo y los tiempos de espera. Esa lógica se revirtió completamente desde fines de 2024.

Menos oferta futura y presión sobre precios

Para Levrio, el problema no sólo impacta sobre el presente del sector sino también sobre la oferta futura. Según cifras oficiales que citó el directivo, las demoliciones cayeron de 350 a apenas 70 durante los últimos ocho meses.

Si la demanda mantiene niveles similares a los actuales, la menor cantidad de proyectos nuevos podría generar presión sobre los precios en los próximos años. Hoy las unidades a estrenar representan cerca del 40% de la oferta en CABA.

Bustos compartió esa mirada y recordó que el desarrollo inmobiliario trabaja con plazos largos. El pozo que no se lanza en 2026 es la unidad nueva que no aparecerá en 2028 o 2029.

Un mercado en transición

La arquitecta Luciana Madoz, de Madoz Desarrollos y Gestión Inmobiliaria, consideró que el mercado atraviesa una etapa de reacomodamiento de precios y valores relativos. Según señaló, hoy el metro cuadrado de un pozo incluso se ubica por encima del valor de una unidad a estrenar.

Sin embargo, pidió mirar el negocio con perspectiva. “Un edificio es una película, no una foto. Hay que ver el costo final del proceso”.

Madoz sostuvo además que el escenario actual modificó parte de la lógica histórica del sector. Construir hoy cuesta mucho más en dólares que hace algunos años, aunque el acceso a la divisa resulta más simple para el inversor argentino.

El sector de la construcción atraviesa una etapa de mayor cautela, con menos obras nuevas y un mercado que ajusta por cantidad de proyectos

También detectó nuevas oportunidades dentro del mercado residencial. La desarrolladora observó una fuerte escasez de unidades de cuatro ambientes, un segmento donde todavía existe poca oferta nueva en la Ciudad.

Bustos sostuvo además que el desarrollador hoy concentra su mirada en zonas consolidadas de CABA, donde todavía existe demanda firme y mayor previsibilidad. Entre los corredores que mantienen movimiento mencionó Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez, además de algunos sectores de Villa Urquiza, Caballito y Saavedra. En paralelo, advirtió que barrios como Chacarita y Devoto sintieron fuerte el impacto de las últimas modificaciones urbanísticas sobre la oferta de lotes.

Cuando vendrá la recuperación

Sobre la salida de la crisis, Levrio consideró que el sector necesita mejoras regulatorias y una recomposición de precios que permita recuperar rentabilidad. La construcción representa cerca del 30% de la cadena de valor y del empleo de la Ciudad de Buenos Aires.

Madoz coincidió en que el mercado todavía atraviesa un proceso de ajuste y llamó a mirar el mediano plazo antes de sacar conclusiones definitivas. “Si uno mira solamente la foto actual puede salir con miedo, pero hay que mirar la película completa”, concluyó.