El mercado de alquileres de espacios laborales empezó a mostrar señales concretas de reactivación. Tanto las oficinas corporativas como los formatos flexibles y de coworking registran mayor nivel de consultas, operaciones de relocalización y renegociaciones de contratos.
Se reactivan los alquileres de oficinas y coworking, pero ¿qué sistema laboral predomina: presencial o híbrido?
Cuánto valen los alquileres de espacios laborales, cómo cambió la forma de trabajar en las empresas y qué se espera para el mercado de inmuebles corporativos.
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La presencialidad vuelve a ganar terreno, con formatos en los que el personal rota y se mantienen sillas libres según el cronograma de cada empresa.
El movimiento no responde a una vuelta al esquema tradicional de trabajo, sino a una reorganización del uso del espacio físico que redefine cuántos metros se toman, dónde se ubican y para qué se usan.
Ese cambio responde a una lógica que ya se consolidó en la organización del trabajo. Para Mariana Stange, de Mariana Stange Real Estate, el esquema híbrido no se impuso por moda, sino porque resuelve una tensión concreta entre productividad y calidad de vida. La presencialidad obligatoria dejó de garantizar cultura organizacional, mientras que el trabajo remoto en forma permanente mostró límites para construir pertenencia y dinámica de equipo.
Bajo ese esquema híbrido, las empresas apoyan el uso de las oficinas. El impacto se refleja en una menor cantidad de metros tomados, pero con espacios mejor diseñados, mayor peso de las áreas de encuentro y colaboración, y menos puestos destinados a la tarea individual. El bienestar, la tecnología y la flexibilidad contractual pasan a ocupar un rol central en la decisión inmobiliaria.
En este contexto, la oficina deja de funcionar como un espacio de asistencia diaria para recuperar su valor como lugar de encuentro, coordinación y construcción de identidad. Se trata de un cambio estructural que atraviesa al mercado de oficinas tradicionales y a los formatos flexibles, y que empieza a ordenar la demanda de espacios laborales.
Buena tendencia ahora en oficinas
Los últimos datos de CBRE confirman ese cambio de tendencia en el segmento de oficinas. Al cierre del cuarto trimestre de 2025, la tasa de vacancia descendió a 15,1%, con una mejora de 1,5 puntos porcentuales frente al trimestre anterior. La evolución refuerza la expectativa de una continuidad en la reducción de la disponibilidad durante 2026, con proyecciones que ubican al mercado por debajo del 10% hacia fines de 2027.
La absorción neta acompañó ese proceso. Durante el último trimestre del año se incorporaron 32.463 m2 ocupados, mientras que el acumulado anual alcanzó los 123.672 m2. El registro quedó apenas 14% por debajo del máximo histórico de 2016 y se posicionó como uno de los mejores desempeños de la última década. El avance se dio en un contexto de muy baja incorporación de nueva superficie, lo que permitió que la demanda absorbiera parte del stock disponible.
Al cierre de 2025, la disponibilidad total se ubicó en 343.374 m2 sobre un inventario consolidado de 2.279.988 m2. La escasa entrada de nuevos proyectos funcionó como un factor clave para la mejora gradual de los niveles de ocupación, con mayor protagonismo de edificios que responden a los requerimientos actuales de las empresas en términos de diseño, servicios y eficiencia.
En materia de precios, el mercado mostró señales de estabilización. La renta promedio solicitada se ubicó en u$s22,8 por m2 al mes, con un leve ajuste al alza frente al trimestre previo. El comportamiento continúa siendo heterogéneo entre submercados. Las zonas con mayor concentración de edificios Clase A y A+ sostienen los valores más elevados, como Zona Norte de CABA, donde los alquileres promediaron u$s27,52 por m2.
En contraste, Retiro y Zona Sur registraron valores más bajos, con u$s17,36 y u$s12,73 por m2, respectivamente.
Matías Pagano, Research Manager de CBRE Argentina, asoció la mejora de la vacancia "a la absorción de superficie disponible en un escenario de oferta limitada y mayor protagonismo de edificios alineados con las nuevas exigencias de los ocupantes. La dinámica refuerza la lectura de un mercado en proceso de reacomodamiento, con presión a la baja sobre la vacancia en los submercados más demandados".
El corredor Panamericana, dentro de la Zona Norte del GBA, lideró la actividad durante el último trimestre del año, con 20.771 m2 absorbidos, más del 60% del total. El desempeño respondió principalmente a operaciones de relocalización y consolidación en edificios de mayor escala, con buena accesibilidad y ubicación estratégica.
Foco inmobiliario corporativo y qué se solicita para alquilar
La mirada desde el mercado acompaña ese diagnóstico, aunque con foco en un cambio más profundo en la forma de ocupar los espacios. Para Stange, la recuperación de la ocupación avanza con una lógica distinta a la de años anteriores. Los edificios tradicionales que no se actualizaron en servicios, tecnología o amenities sostienen mayores niveles de vacancia, mientras que los espacios con plantas eficientes, áreas colaborativas y buena conectividad concentran la demanda real. Amplió: "El mercado ya no premia solo la ubicación o la categoría constructiva, sino la experiencia de uso durante la jornada presencial".
La demanda se concentra en el corredor norte de la Ciudad —Palermo, Belgrano y Núñez— y en la Zona Norte corporativa, con eje en Vicente López, Libertador y Panamericana. Catalinas y Retiro captan parte de esa demanda a partir de valores más competitivos. En la decisión pesan la accesibilidad multimodal, el entorno urbano activo y la eficiencia del edificio por sobre la cercanía estricta al centro tradicional.
El cambio más fuerte aparece en los metrajes. "Las empresas ya no toman superficie por estructura, sino por estrategia. Las búsquedas más activas se ubican entre los 200 y 600 m2, tanto en pymes como en compañías de mayor escala, con menos puestos fijos y mayor proporción de espacios colaborativos. Las superficies superiores a 800 m2 registraron menor nivel de movimiento durante 2025", señaló Stange.
Coworking flexible y presencialidad selectiva
En el ecosistema de oficinas flexibles, el coworking consolida un rol estratégico dentro del esquema laboral híbrido. Ya no funciona solo como alternativa al trabajo desde el hogar, sino como complemento de la oficina tradicional, con formatos que priorizan flexibilidad, encuentros presenciales programados y soluciones integrales para equipos de distintos tamaños.
En la Ciudad de Buenos Aires, el costo de uso diario de un coworking varía según ubicación, calidad del espacio y servicios incluidos. En promedio, un pase por día parte desde $15.000 promedio, con valores más altos en zonas como Palermo, Microcentro premium o corredores corporativos. El precio suele incluir acceso a puestos flexibles, conectividad, salas comunes y servicios básicos, mientras que el uso de salas de reunión, lockers o amenities específicos se cotiza aparte.
En La Maquinita Co conviven múltiples modalidades de uso. Desde pases flexibles y uso puntual para reuniones hasta puestos fijos asignados en días específicos de la semana. Juan Manuel Otero, CEO de La Maquinita Co, identificó en esa diversidad el principal diferencial del modelo: un sistema de créditos que permite a cada empresa o profesional diseñar su propia solución, sin rigideces contractuales y con todos los servicios incluidos. Cafetería, kiosco interno, eventos de networking y servicios operativos forman parte de una propuesta que busca liberar tiempo y foco para el trabajo.
Dentro de ese esquema, los puestos fijos en jornadas determinadas concentran una demanda creciente. El fenómeno se vincula de manera directa con la organización semanal del trabajo híbrido. Un estudio interno muestra que el martes lidera la elección como día presencial, con el 68% de adhesión, seguido por el jueves con un 64%. En el otro extremo, lunes y viernes quedan relegados, con niveles de ocupación del 32% y 28%, lo que refuerza la idea de semanas laborales con presencialidad concentrada en días intermedios.
Ese patrón confirma que el coworking se integra al híbrido como espacio de encuentro, coordinación y trabajo colaborativo, más que como lugar de permanencia diaria. Otero observó que las empresas priorizan esas jornadas para potenciar la productividad, fortalecer vínculos internos y ordenar dinámicas de equipo.
La demanda, además, muestra un perfil marcadamente heterogéneo. Startups, pymes, equipos corporativos y profesionales independientes comparten los espacios, junto con una presencia creciente de nómades digitales y equipos del exterior. "La distribución geográfica de las sedes influye en ese mix. Palermo SoHo y Niceto Vega concentran perfiles emprendedores y creativos, Godoy Cruz reúne productoras audiovisuales y compañías tecnológicas, mientras que Microcentro, Libertador, Quilmes, Rosario y Córdoba captan una impronta más corporativa y pymes consolidadas", concluyó Otero.
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