Informe privado confirmó datos del primer semestre del mercado inmobiliario y su comportamiento en el cierre de operaciones. Cómo se movieron los precios.
Compradores con llave en mano tras cerrar la operación: en el primer semestre de 2025, los 2 y 3 ambientes concentraron el 60% de las ventas en CABA
Durante el primer semestre de 2025, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires mostró señales de recuperación, aunque los valores siguen lejos de los picos de la última década. Según el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) elaborado por Selectia, los precios del metro cuadrado en el sector residencial usado aumentaron 12,2% interanual en el segundo trimestre, y 11,3% en la comparación del semestre completo contra igual período de 2024.
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Pese a esta mejora, la caída acumulada desde 2019 sigue siendo significativa: 22,3% en términos nominales y 36% en términos reales, descontando la inflación en Estados Unidos. La brecha refleja el rezago que todavía enfrenta el mercado, a pesar del mayor dinamismo registrado en las escrituras.
La distribución de ventas por cantidad de ambientes deja en claro cuáles son las tipologías más buscadas. Los departamentos de 3 ambientes concentraron el 30% de las operaciones, mismo porcentaje que los 2 ambientes, mientras que los 4 ambientes representaron el 21%. Las unidades más grandes (5 ambientes o más) se ubicaron en 11% y los monoambientes quedaron últimos con 8%.
En promedio, las superficies vendidas fueron de 32 m2 para monoambientes, 48 m2 para 2 ambientes, 85 m2 para 3 ambientes y 124 m2 para 4 ambientes. El 69% de las operaciones se realizó sobre unidades sin cochera, el 59% correspondió a departamentos al frente y el 79% de las ventas fueron inmuebles en edificios sin amenities.
Otro dato destacado: el 20% de las operaciones se cerró con crédito hipotecario. Aunque se trata de un nivel bajo en comparación con otros países de la región, marca un punto de inflexión en un mercado que durante años funcionó casi sin financiamiento.
El porcentaje de negociación sobre el último valor publicado fue en promedio de 5,8% en el segundo trimestre, una mejora respecto al mismo período del año anterior y el nivel más bajo desde que se realiza este relevamiento.
La tendencia indica que el margen de regateo se achica en operaciones de menor ticket o menos ambientes, donde la demanda es más fuerte.
Al mismo tiempo, se detectó un repunte en el apuro de los vendedores: 19% manifestó la necesidad de desprenderse rápido de su propiedad, frente al 16% del año pasado. Este comportamiento suele anticipar ajustes en los valores de publicación para acelerar el cierre.
La gran mayoría de las operaciones se concretó con destino de vivienda propia. Apenas el 12% correspondió a inversores, cifra que se mantiene estable respecto a los últimos años.
En muchos casos, los compradores usaron capital propio o fondos provenientes de la venta de otro inmueble: el 26,1% de quienes compraron durante el segundo trimestre primero vendió su propiedad anterior, mientras que el 26,3% de los vendedores declaró interés en adquirir otra unidad a corto plazo.
Fabián Achával, CEO de Fabián Achával y miembro de Selectia, destacó que los precios todavía tienen un recorrido pendiente. “Los inmuebles residenciales usados se encuentran en zona de oportunidad. La caída fue tan grande en los últimos años que todavía están un 36% abajo en términos reales respecto de principios de 2019. Probablemente la caída sea mayor si lo medimos contra 2018”, señaló.
Respecto al financiamiento, Achával advirtió que el futuro inmediato dependerá de la macroeconomía. “Para que se reanude el crédito en los niveles que hemos visto en los meses pasados, es condición básica que el gobierno logre estabilizar el tipo de cambio y bajar las tasas. Es probable que esto ocurra recién pasadas las elecciones de octubre y dependerá en gran medida del resultado de las mismas. Mientras tanto, ante la falta de liquidez es lógico que los bancos estén limitando vía precio (tasas) o cantidad el volumen de créditos otorgados”, apuntó.
Para Iuri Izrastzoff, de Izrastzoff Inmobiliaria (también integrante de la red), la clave pasa por cómo evolucione la brecha entre usados y nuevos. “Si los inmuebles usados no acortan esa brecha, los nuevos deberán ajustar precios o enfrentar plazos de venta más extensos, como ocurre en la actualidad”, advirtió. La reacción del sector de la construcción, evaluó, dependerá en gran medida del escenario económico tras las elecciones.
En relación con las tasaciones, Izrastzoff consideró que hoy cuentan con más herramientas para respaldar los valores, aunque siguen siendo subjetivas. “Antes se basaban en la percepción y la experiencia, mientras que ahora es posible acceder a datos de cierres reales que comparten redes de inmobiliarias. Eso acerca más a los precios efectivos de mercado, aunque en propiedades únicas o atípicas muchas veces se prueba un valor inicial y se ajusta según la demanda”.
Al mismo tiempo, destacó que barrios tradicionales como Recoleta mantienen plena vigencia. Allí, explicó, persiste una demanda constante vinculada a su valor patrimonial y a la calidad de su tejido urbano, factores que resisten incluso en momentos de volatilidad del mercado.
Por su parte, Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria y también miembro de Selectia, explicó por qué 2 y 3 ambientes concentran la demanda. “Históricamente han sido las tipologías más buscadas. Los dos ambientes resultan atractivos tanto para inversores —que los colocan con más facilidad en alquiler que los monoambientes— como para jóvenes profesionales que buscan independizarse y acceder a un crédito. Los tres ambientes responden a la demanda de la familia tipo: matrimonios jóvenes, recién casados o con uno o dos hijos”, afirmó.
Balayan también analizó las tipologías con menor demanda. “En el caso de los monoambientes, existe una sobreoferta y dejaron de ser atractivos en el mercado residencial usado, ya que la búsqueda se orienta más hacia viviendas permanentes. Además, una pareja, con dos ingresos, califica mejor para un crédito y suele inclinarse por 2 y 3 ambientes. En cuanto a las unidades de 5 ambientes o más, tienen menos demanda porque implican altos costos de mantenimiento y suelen requerir refacciones importantes. Eso eleva el presupuesto y reduce el universo de compradores”, concluyó.
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