Un departamento de tres ambientes ya vale u$s180.000 y construir cuesta 3 veces más que en 2020

Según informe privado, el precio de venta en CABA subió 6,7% anual y edificar cuesta 122% más que en octubre de 2023. Qué ocurre con lo alquileres porteños.

El sector del usado se muestra dinámico mientras se complica edificar por el alza de los valores para construir al medirlos en dólares

Los precios de las propiedades usadas en la Ciudad de Buenos Aires siguen en alza. Un departamento de tres ambientes ya cuesta, en promedio, u$s178.155, según el último informe del portal Zonaprop. En los últimos doce meses, los valores de venta de los departamentos subieron un 6,7%, mientras que el precio de las casas aumentó un 6,1%.

En paralelo, el costo de construcción se disparó: creció 122% desde octubre de 2023 y es hoy 3,1 veces mayor que en 2020, cuando alcanzó su piso histórico en la serie medida por esa plataforma.

El metro cuadrado promedio en CABA para departamentos alcanzó los u$s2.440, con una suba mensual del 0,5% en julio. El valor de las casas también subió: el metro cuadrado promedió los u$s1.815. El valor medio de una casa de tres dormitorios se ubicó en u$s297.761 y el de una de cuatro, en u$s488.509.

Más caros y baratos

Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro de la ciudad con un valor de u$s6.124 por metro cuadrado, seguido por Palermo (u$s3.416) y Núñez (u$s3.284).

En el otro extremo, Lugano (u$s1.070), Nueva Pompeya (u$s1.437) y Parque Avellaneda (u$s1.564) figuran como las zonas más accesibles.

Fuente: Zonaprop. Los barrios que más se cotizaron en un año y los que menos subieron su valor para venta

La actividad también dio señales positivas. En junio, la Ciudad registró 5.762 escrituras, un 36% más que en el mismo mes del año pasado, según el Colegio de Escribanos porteño. Se trató del mejor junio en siete años. En ese marco, los actos con hipoteca representaron el 21% del total, siete veces más que en junio de 2024.

Comprar en pozo o a estrenar

La reactivación del crédito hipotecario y la suba de precios en unidades terminadas abrieron un nuevo espacio de análisis: ¿es mejor comprar a estrenar o en pozo? Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana —entidad que agrupa a desarrolladoras y pymes del sector— sostuvo que la decisión depende del tipo de unidad y de la zona. “Si se busca algo nuevo, con determinadas características de distribución, amenities y diseño, la mejor opción puede ser el pozo. En zonas más ofertadas, con unidades más corrientes, los mejores precios están en lo a estrenar”, explicó.

Además, destacó que quienes buscan diferir pagos por estrategia financiera o por limitaciones concretas también encuentran en el pozo su única alternativa. “La unidad en pozo se paga de manera diferida y la a estrenar se paga de contado. Ahí nace una diferencia clave. En el pozo suele haber más disponibilidad de unidades con mejores vistas o atributos especiales, lo que permite un mayor potencial de revalorización”, agregó.

Fuente: Zonaprop

Sobre los costos ocultos, Levrio apuntó que tanto las unidades en pozo como las a estrenar comparten la mayor parte de los gastos adicionales al momento de la posesión. “El más relevante es el impuesto a los sellos, del 3,5%. Como la posesión se realiza antes de la escritura, no rige la exención por vivienda única”, aclaró.

En cuanto a los valores, señaló que es poco frecuente encontrar dos ambientes en pozo por debajo de los u$s120.000 y tres ambientes por menos de u$s170.000 en zonas de alta demanda. “Siempre hay oportunidades, pero no en las mejores ubicaciones de los barrios ni dentro de los edificios”, advirtió.

Qué pasa con los alquileres

En el mercado de alquileres, los aumentos se desaceleraron pero siguen por encima de la inflación. En julio, los precios subieron 2% y acumulan una suba del 21,5% en lo que va del año. En la comparación interanual, entre julio de 2024 y julio de 2025, la suba fue del 43,9%, por debajo del ajuste por ICL (57,2%) pero aún por encima del IPC (36,3%).

Un monoambiente cuesta, en promedio, $571.653 por mes. Los dos ambientes se ubican en $668.538 y los tres ambientes, en $896.504 mensuales. En ese segmento, el interés va en aumento. “Hay una tendencia estable en la demanda de tres ambientes. Palermo concentra el 17% de las consultas, seguido por Belgrano (10%) y Caballito (9%)”, indicó Leandro Molina, director de Clasificados del Grupo QuintoAndar (tiene a Zonaprop) para Latinoamérica.

Fuente: Zonaprop. Aquí los barrios porteños donde se incrementaron más y menos los alquileres en un año

Molina explicó que no solo las familias buscan departamentos de tres ambientes. “También lo hacen estudiantes y trabajadores que priorizan una habitación extra para oficina o estudio, sobre todo por el crecimiento del trabajo remoto. En algunos casos, estudiantes comparten el alquiler para reducir costos sin resignar privacidad”, detalló.

En cuanto a los barrios más caros para alquilar, Puerto Madero encabeza con un valor medio mensual de $1.171.421. Lo siguen Palermo ($737.902) y Núñez ($734.243).

En cambio, los precios más bajos están en Lugano ($502.532), Versalles ($539.760) y La Boca ($573.092).

Polos caros y rentabilidad

Un fenómeno destacado en el informe de Zonaprop es el ascenso de Villa Ortúzar y Villa Urquiza en el ranking de precios. “Después de Puerto Madero, superan a Palermo, Belgrano y Recoleta. Esto se debe a su buena conectividad, entorno residencial con servicios y al crecimiento de la oferta. Hoy registran valores similares a los barrios históricamente más costosos”, detalló Molina.

Por el lado de la rentabilidad, la relación alquiler/precio subió a 5,39% anual. Se necesitan 18,6 años de alquiler para recuperar la inversión, un 21,3% menos que hace un año. Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda lideran en retorno bruto con 9,2%, 8,4% y 7,8%, respectivamente. Puerto Madero, en cambio, muestra una rentabilidad de apenas 3,7%.

Perspectivas y cautela

El contexto macroeconómico impacta de lleno en la dinámica de precios y en la posibilidad de construir. Aunque el costo en dólares cayó un 6% en julio, sigue 122% por encima de los valores de octubre de 2023, tras las elecciones presidenciales. Esa suba, junto con el salto de precios en unidades terminadas, reduce el margen para desarrollos nuevos.

“El mercado muestra signos de recuperación, pero con nuevas reglas de juego”, explicó Santiago Levrio. “Hoy más que nunca, quien quiere comprar tiene que informarse, evaluar bien los tiempos de entrega y entender que, si elige el pozo, lo hace apostando a la planificación y no a una solución inmediata. La clave está en aprovechar los beneficios del modelo según cada caso”.

En ese marco, el ladrillo volvió a afirmarse como refugio de valor. La reaparición del crédito hipotecario, la mejora en las escrituras y el renovado interés por propiedades más amplias empujaron al mercado. Sin embargo, el alza de precios también plantea desafíos para quienes intentan acceder a su primera vivienda.