Pausa del mercado inmobiliario y caída de operaciones: cuándo podrá recuperarse un sector que venía en ganador

El salto del dólar y el freno en hipotecas paralizaron el sector de forma momentánea. Expertos analizan plazos, riesgos y condiciones para la mejoría.

Se cayeron varias operaciones entre ayer y hoy, el alza del dólar y el freno hipotecario complican el sector y acceso a la vivienda propia

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El mercado inmobiliario argentino ingresó en una etapa de fuerte incertidumbre tras el resultado electoral en la provincia de Buenos Aires. La derrota del Gobierno derivó en un shock financiero que se trasladó de inmediato a las operaciones inmobiliarias.

El contraste es marcado. El sector venía en ganador, con operaciones hacia arriba y récord de compra venta en escrituras tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en la provincia (en julio se habían realizado más de 20.000 entre ambos distritos). Tras años de retroceso, la actividad mostraba señales de recuperación, impulsada por créditos hipotecarios, mayor liquidez y precios todavía bajos en dólares a valores de oportunidad aun. El lunes negro post elecciones cortó esa dinámica y abrió un compás de espera.

Impacto inmediato

En la primera rueda tras el resultado electoral, el dólar “blue” se movió entre $1.385 y $1.420, con un pico a media mañana y cierre más abajo. Acciones y bonos argentinos cerraron en rojo, y los bancos consolidaron la decisión de pausar sus líneas hipotecarias.

Marcelo Ghio, corredor inmobiliario, profesor universitario y titular de Tasaciones Ghio, perteneciente a la red LIKE Propiedades, describió: “En nuestra inmobiliaria se nota que mucha gente espera señales políticas antes de avanzar. El resultado fue la peor noticia desde diciembre de 2023”.

La suba de tasas reforzó el parate. Banco Macro llevó la tasa nominal anual de las hipotecas cerca del 15% y Banco Galicia la fijó en 11,5%. Con ese nivel de encarecimiento, muchas operaciones con crédito quedaron en revisión o directamente diferidas.

Operaciones en suspenso

Las escrituras y reservas también entraron en pausa. Aunque los llamados y consultas siguen, la volatilidad cambiaria desalienta cierres inmediatos.

Ghio explicó: “No podemos decir que se caen operaciones, pero sí que muchos vendedores prefieren esperar 48 a 96 horas para descubrir precios”.

En un mercado dolarizado, la referencia del tipo de cambio define el pulso de las operaciones. Los especialistas coinciden en que lo firmado antes de la elección todavía se concretará en septiembre, pero la incógnita aparece de octubre en adelante, cuando se mida el verdadero impacto de la inestabilidad.

El peso del dólar oficial

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, advirtió que los mayores problemas surgen en las operaciones con financiamiento en pesos y pago en dólares: “El dólar oficial cotizaba en junio a $1.160 y hoy, aun después de la baja, ronda los $1.435. En un crédito de u$s80.000, la diferencia que debe afrontar el comprador asciende a unos $22.000.000. Esto provocó que casi todas las operaciones se caigan o estén en camino de hacerlo”.

Braña también remarcó la demora creciente de la operatoria bancaria: “Hace un tiempo una operación demoraba entre 60 y 90 días. Hoy hablamos de 120 días como mínimo y en algunos casos cinco meses, con carpetas aún en espera”.

Compradores y vendedores

Alejandro Javier Altamirano, de Altamirano Propiedades, que opera en el partido de San Martín y el norte del Gran Buenos Aires (GBA), señaló: “Frente a un resultado que ni las encuestas más pesimistas concibieron, la suba del dólar era esperable. La incertidumbre cambiaria es el peor enemigo de un mercado dolarizado”.

El corredor identificó dos factores decisivos: la suba del dólar, primero de $1.200 a $1.300 y luego con ruptura de la banda de flotación, y el encarecimiento de las tasas que volvió inviable el crédito hipotecario. “Los que tenían acuerdos con tasas anteriores deben recurrir a familiares o amigos para cubrir diferencias. El banco otorga pesos y al subir tanto el tipo de cambio se hace imposible llegar al monto en dólares acordado con el vendedor”, sostuvo.

Si no vuelve el crédito hipotecario en lo inmediato, las operaciones volverán a depender de los dólares billete, a la espera de mayor certidumbre

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El comportamiento de las partes también refleja la tensión. “El comprador que tiene los billetes espera, porque supone que los precios pueden bajar. El vendedor, si tiene necesidad, baja el valor; si no, decide esperar”, agregó Altamirano.

Escribanos y seguridad jurídica

La escribana Sonia Lukaszewicz, del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, explicó que la ralentización del mercado no significa caída definitiva: “Tenemos experiencias de todo tipo. Ayer, con todo el ruido cambiario, algunas partes firmaron tal como habían acordado. Otras prefirieron esperar”.

Consultada sobre cómo se liquidan los gastos de escritura, precisó: “Se calculan en pesos según la cotización del Banco Nación del día hábil anterior. En cambio, el precio de venta se acuerda en dólares y queda establecido en las reservas y boletos de compra venta”.

Respecto de qué recomiendan en este escenario, señaló: “La vivienda en Argentina es una necesidad y algo muy valorado. Cuando se llega a la escritura lo más seguro es cumplir lo pactado. Los vaivenes del dólar son recurrentes, pero la escritura otorga seguridad jurídica definitiva. Postergar indefinidamente genera más incertidumbre que certezas”.

Plazos de recuperación

Los especialistas coinciden en que los próximos 15 días serán claves para definir si el mercado puede estabilizarse o si la parálisis se profundizará. Ghio enumeró tres condiciones necesarias: “Señales políticas claras, contención del dólar en un rango estable y reapertura de hipotecas en condiciones más previsibles”.

De cumplirse esas variables, el sector podría retomar la tendencia positiva que mostraba en el primer semestre, con más escrituras y mayor actividad en la Ciudad y la provincia.

Braña fue más cauto: “Esta situación vino para quedarse al menos por sesenta días. Recién a fines de octubre, con las elecciones generales legislativas, se abrirá la posibilidad de un reacomodamiento”.

Altamirano recordó que los años electorales suelen ser más tranquilos: “Esta parálisis abrupta durará lo que tarden en estabilizarse las tasas y el dólar”.

El lunes negro dejó al mercado inmobiliario en compás de espera. Con operaciones en revisión, escrituras demoradas y créditos hipotecarios fuera de juego, la recuperación dependerá de factores externos a la dinámica del ladrillo.

Como concluyó Lukaszewicz: “El escribano está para asesorar, acompañar y dar confianza a los actores de la operación. En un país de vaivenes, la escritura sigue siendo el único instrumento que otorga seguridad definitiva”.