Construir o comprar una vivienda en barrios privados: costos récord, oportunidades y qué conviene hoy

Con el valor del m2 en máximos históricos, especialistas analizan por qué la reventa gana terreno frente a la obra nueva, qué rubros encarecen la construcción.

Construcción de una vivienda en un barrio privado, una alternativa cada vez más condicionada por los altos costos de obra, los plazos extendidos y la falta de previsibilidad frente a la compra de casas ya terminadas

Con costos de construcción en niveles históricamente altos medidos en dólares (acumulan una suba del 120% en los últimos 20 meses) y un mercado que volvió a mostrar movimiento, la decisión entre construir una casa desde cero o comprar una propiedad terminada en un barrio privado dejó de ser una elección puramente económica. El debate hoy gira en torno a la previsibilidad, los tiempos y el riesgo que cada alternativa implica.

Hacia fin de año, según Reporte Inmobiliario, construir una vivienda premium en un country o barrio privado, con impuestos y honorarios incluidos, superó los 4,6 millones de pesos por m2. En el caso de la vivienda tipo que se sigue mes a mes, de 315 m2, el desembolso total alcanzó casi 1.500 millones de pesos, con un monto exacto de $1.453.411.753,49.

Sin embargo, una inflación más moderada en pesos y un dólar en alza revirtieron esa tendencia desde junio, lo que llevó los valores a niveles apenas superiores a los de comienzos del año. Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, señaló que la corrección resultó insuficiente, ya que los costos continuaron en un pico histórico, aunque destacó que dejaron de trepar y mostraron mayor estabilidad. El tipo de cambio no logró compensar el impacto de la inflación y el costo de edificar se mantuvo elevado, pese a la mejora que se observó a partir de junio y la posterior estabilización. Gómez Picasso advirtió que, aunque los valores dejaron de escalar, continúan en un pico que condiciona nuevas obras.

Niveles récord

Los registros de fines de octubre ubicaron los costos muy por encima del máximo alcanzado en 2018, un dato que generó preocupación entre constructores, propietarios con obras en marcha y desarrolladores de loteos abiertos y cerrados, en un contexto de menor demanda.

Gómez Picasso recordó que esta situación resultó previsible. Meses atrás, advirtió sobre la dificultad de fijar precios en un escenario atravesado por la evolución de la inflación en pesos y las cotizaciones del dólar oficial y el paralelo. Según explicó entonces, la única forma viable de iniciar una obra consistía en presupuestar en pesos y actualizar los valores mes a mes mediante un índice confiable, ya que fijar costos en dólares implicaba un riesgo difícil de cubrir.

Un ejercicio teórico refuerza ese diagnóstico. Para que el costo actual se ubicara en el promedio histórico registrado entre mayo de 2010 y noviembre de 2025 —equivalente a u$s1.381 por m2— el tipo de cambio debería rondar los $3.370 por dólar.

Insumos caros

Consultado sobre la conveniencia de comprar una casa usada o construir desde cero en un barrio privado, Gómez Picasso afirmó que existen oportunidades de compra por debajo del costo de reposición. Además, señaló que el comprador evita un proceso que puede extenderse entre dos y tres años, desde la adquisición del lote hasta la finalización de la obra. En ese período, la vivienda comprada puede destinarse al alquiler y generar ingresos, mientras que la construcción implica asumir expensas e impuestos sin uso inmediato.

Sobre los rubros que más encarecen una obra nueva, explicó que el costo final depende del tipo de vivienda. Una casa austera puede construirse desde u$s1.500 por m2, pero la incorporación de diseño y materiales de calidad eleva fácilmente ese valor por encima de los u$s4.000 por m2. Identificó como error frecuente confiar en presupuestos alejados de la realidad, lo que suele derivar en conflictos con contratistas. En ese sentido, subrayó la importancia del acompañamiento profesional y sostuvo que, en construcción, el ahorro mal entendido suele pagarse con demoras y sobrecostos.

Mano de obras, planos, acero, porcelanatos, grifería y mesadas ultra resistentes (como silestone, por ejemplo) están entre los ítems o materiales más caros para edificar hoy.

Una vivienda de más de 180 m2 y 5 ambientes tarda hasta 24 meses en concluirse

Respecto de la demanda de casas de reventa, observó un buen nivel de operaciones en barrios cerrados. Según explicó, cuando los compradores comparan el valor de una propiedad terminada con el costo de construir la misma superficie, tienden a inclinarse por unidades listas para habitar.

Detalló que la demanda actual privilegia estilos modernos, con hormigón visto, planos horizontales, grandes ventanales, techos altos y vistas abiertas, en especial al agua. También destacó un cambio en el gusto del comprador argentino, hoy más sofisticado y con referencias a arquitectos de renombre.

Mercado inmobiliario del suburbano

Mabel Korn, de Korn Propiedades, coincidió en que, con costos de construcción superiores a u$s2.000 por m2 —y cercanos a u$s2.300–u$s2.500 por m2 en obras de calidad media-alta—, la decisión entre comprar o construir pasó a ser estratégica. En el contexto actual, consideró más conveniente la compra de casas usadas o seminuevas, ya que construir implica mayor exposición al riesgo, plazos extensos y desvíos de costos que pueden oscilar entre 10% y 25%, con obras que demandan entre 14 y 20 meses.

Además de los costos caros para edificar, los terrenos que dan al agua, siempre son los más cotizados

No obstante, aclaró que la construcción mantiene ventajas para determinados perfiles, en particular la personalización total, la eficiencia energética y el menor mantenimiento inicial. Desde el punto de vista patrimonial, sostuvo que una obra bien ejecutada sobre un lote estratégico puede generar valor agregado, aunque remarcó que hoy el mercado prioriza la previsibilidad. En muchos barrios privados, las casas usadas se compran por debajo del costo de reposición, lo que fortalece la opción de reventa.

Korn detalló que los rubros que más presionan el presupuesto son las aberturas, el hierro, el aluminio, los porcelanatos, los sanitarios y el equipamiento importado, junto con la mano de obra calificada y los costos indirectos. Identificó como errores frecuentes la subestimación de gastos y los cambios durante la obra, que suelen encarecer el resultado final.

Precios de referencia y demanda sostenida

En barrios consolidados de Nordelta, Korn mencionó valores orientativos para casas de alrededor de 400 m2. En El Golf y Los Castores, las cotizaciones oscilaron entre u$s1,1 millón y u$s1,7 millón, según lote y calidad. En El Yacht, el precio medio se aproximó a u$s1,85 millón, con valores por m2 en torno a u$s3.300–3.400. Propiedades premium con muelle o diseño especial superaron los u$s2,5 millones.

Dolores Otero Rossi, directora de la inmobiliaria Otero Rossi City Bell, señaló que resulta conveniente adquirir propiedades con buen precio y necesidad de mejoras, siempre que cuenten con buena distribución, orientación y luminosidad. Explicó que el costo de construir desde cero, sumado al costo de oportunidad, encarece tiempos y valores. Identificó como rubros más costosos el movimiento de suelo, las carpinterías, los sistemas de climatización, la mano de obra y los trámites municipales. También destacó que las casas en barrios cerrados mantienen una demanda sostenida por la seguridad y la posibilidad de habitarlas de inmediato.

Grand Bell I, en el partido de La Plata

En City Bell, partido de La Plata, mencionó valores de referencia aproximados: casas desde u$s400.000 en Lomas de City Bell; operaciones entre u$s330.000 y u$s500.000 en el Club de Country Grand Bell; y precios desde u$s480.000 en el barrio cerrado Los Ceibos.

Previsibilidad frente a personalización

Diego Strauss, de SDM Estudio, sostuvo que, frente a los altos costos de edificar, la compra de propiedades terminadas ofrece un ahorro de hasta 25% respecto del costo de construcción, aunque aclaró que la diferencia depende del barrio y las características de cada unidad. Explicó que la previsibilidad financiera constituye la principal ventaja, ya que comprar permite pactar un precio cerrado y evitar la incertidumbre asociada a la inflación futura.

Desde el sector advirtieron, no obstante, que las viviendas listas para habitar comenzaron a ajustar sus valores para reflejar los altos costos de reposición. Strauss señaló que vendedores y desarrolladores actualizaron precios ante la dificultad de iniciar nuevas obras.

Strauss reconoció que construir permite mayor personalización, pero remarcó que la ventaja central de una vivienda terminada radica en eliminar la incertidumbre de plazos y costos adicionales, además de permitir el uso inmediato. Concluyó: "La existencia de oportunidades en casas usadas, en especial en barrios con menor demanda o propiedades de mayor antigüedad, también tienta a la demanda que elige mudarse a una casa cerca del verde".