Tokenización en el mercado inmobiliario: cómo invertir desde u$s50 y cual es el rol de la CNV

Tras la aprobación del primer fondo hipotecario en dólares y la habilitación de la tokenización de activos, qué cambia para pequeños inversores y cómo hacerlo.

Una mano digital conecta viviendas con la tecnología blockchain, símbolo de la tokenización que abre nuevas formas de inversión inmobiliaria.

Imagen de Inteligencia Artificial

En la última Expo Real Estate, el ministro de Economía Luis Caputo planteó un objetivo central: el mercado inmobiliario argentino debe formalizarse para atraer capital institucional. Esa definición encontró un eco inmediato en las decisiones regulatorias. En paralelo a la declaración política, comenzaron a aparecer señales concretas que marcan un nuevo rumbo y que ahora permitirán con mayor fluidez invertir en el Real Estate a partir de u$s50.

La Comisión Nacional de Valores (CNV) aprobó el primer Fondo Común de Inversión Cerrado de Hipotecas. Se trata de un vehículo diseñado para canalizar ahorro privado hacia créditos hipotecarios en dólares, una novedad que busca ampliar el acceso al financiamiento de vivienda. La iniciativa introduce un instrumento hasta ahora inédito en el mercado local: la posibilidad de que inversores canalicen capital directamente hacia hipotecas, por fuera de los bancos tradicionales.

Los detalles técnicos no son menores. El fondo prevé plazos de entre 1 y 5 años, una tasa del 9,5% en dólares, montos de hasta u$s120.000 y una cobertura del 35% del valor de la vivienda. Aunque el esquema presenta limitaciones —exigencia de ahorro previo, montos acotados y un alcance inicial limitado— sienta un precedente relevante. Por primera vez, el mercado de capitales argentino crea un instrumento específico para financiar hipotecas.

La Regulación 2.0 y la tokenización

El nuevo Fondo Hipotecario no aparece aislado. En paralelo, la CNV avanzó con la llamada “Regulación 2.0” sobre tokenización, formalizada en la Resolución General 1081. La norma amplió el universo de activos que pueden representarse digitalmente mediante tecnología blockchain. Entre ellos, los propios FCI cerrados.

Esto abre un escenario novedoso: el fondo hipotecario aprobado podría tener en el futuro una versión tokenizada. De ese modo, los inversores podrían adquirir participaciones fraccionadas, con mayor liquidez y trazabilidad, lo que permite reducir barreras de entrada. El impacto sería doble: facilitar el acceso a pequeños ahorristas y, al mismo tiempo, atraer capital institucional bajo un marco regulado.

Según la CNV, el objetivo es ofrecer mayor seguridad y equivalencia funcional entre activos digitales y sus representaciones tradicionales. Durante un año, funcionará un esquema de sandbox regulatorio para probar este tipo de emisiones y evaluar su desarrollo.

Del ahorro mínimo al acceso patrimonial

El concepto de tokenización implica digitalizar activos reales —conocidos como Real World Assets o RWA— y representarlos en blockchain mediante tokens. Cada token constituye una fracción del activo subyacente. En el caso inmobiliario, esto significa que proyectos y propiedades pueden dividirse en miles o millones de unidades digitales.

El diferencial está en el acceso. Mientras en el mercado tradicional se requieren capitales elevados, la tokenización permite invertir desde montos bajos. Hoy, plataformas locales ofrecen alternativas desde u$s50 o su equivalente en pesos o criptomonedas. Esa democratización amplía el universo de inversores y convierte el ahorro pequeño en un paso hacia la construcción patrimonial.

¿Ante un nuevo escenario?

Mariela Schenone, CEO de Metro Futuro, destacó que el nuevo régimen regulatorio abre un capítulo clave para el mercado. “La tokenización es digitalizar las inversiones inmobiliarias para poder invertir desde pequeños montos en inmuebles globales y de un modo muy simple. Esto permite dividir la inversión en partes más pequeñas, lo que democratiza el acceso al mercado y facilita la participación de inversores desde cualquier lugar del mundo”, explicó.

La tokenización acerca el real estate a pequeños inversores: desde u$s50 es posible participar en proyectos inmobiliarios con respaldo regulatorio

Desde su perspectiva, el sistema combina la solidez del Real Estate tradicional con la agilidad y transparencia de la blockchain. “Invertir en metros cuadrados ya no es un lujo: es una posibilidad concreta y global”, puntualizó.

Schenone aclaró que la adquisición de un token no otorga el derecho a habitar la propiedad, sino una posición contractual con derechos económicos: percepción de rentas, participación en beneficios o valorización futura. Añadió: “Lo que se adquiere es una representación digital de un derecho económico, con trazabilidad y seguridad jurídica”.

Para la ejecutiva, la clave está en profesionalizar los proyectos y generar confianza en los nuevos inversores. “El efecto inmediato se verá en la apertura a pequeños y medianos ahorristas, históricamente excluidos. Son personas que no vienen del mundo financiero tradicional y requieren plataformas que los acompañen con información clara y contratos transparentes”, sostuvo.

Cómo invertir desde montos chicos

Alex Boccara, CEO de Raíz Finance, remarcó que la tokenización permite dividir propiedades y proyectos en millones de fracciones digitales llamadas tokens, lo que garantiza transparencia y accesibilidad global. Afirmó: "Con este modelo cualquiera puede acceder a inversiones inmobiliarias desde tan sólo 50 dólares. El token está guardado en la blockchain, lo que asegura trazabilidad y elimina burocracias”, afirmó.

El empresario destacó cinco ventajas principales: accesibilidad, diversificación, seguridad, rentabilidad y liquidez. Subrayó: “Hoy es posible invertir en metros cuadrados desde u$s50, diversificar entre proyectos distintos y obtener rendimientos de entre 7,8% y 13% en dólares, según el esquema elegido. Además, se pueden vender los tokens en cualquier momento dentro del marketplace, lo que otorga una flexibilidad única frente al mercado tradicional”.

Boccara diferenció entre tres tipos de proyectos: de renta pura, de equity y combinados. Los primeros ofrecen ingresos periódicos con menor riesgo; los segundos apuntan a la valorización en el largo plazo; y los mixtos combinan rentas y ganancia de capital al momento de la venta. “De esta manera cada inversor puede armar su portafolio a medida, según su perfil de riesgo y objetivos”, explicó.

El desafío de la confianza

Más allá de la innovación tecnológica, el punto crítico es la confianza. Los proyectos deben estar respaldados por un análisis de riesgos riguroso, encuadre legal adecuado y desarrolladores solventes. Tanto Schenone como Boccara coincidieron en que la seguridad jurídica y la transparencia de la información son condiciones indispensables para escalar este modelo.

Los riesgos existen. No todos los proyectos alcanzan la rentabilidad esperada ni todos logran la valorización prevista. Sin embargo, el marco regulatorio busca reducir la incertidumbre mediante requisitos de verificación y trazabilidad.

Incentivos fiscales y proyección

El Fondo Hipotecario aprobado por la CNV incorpora un beneficio fiscal que lo vuelve más atractivo. Los inversores pagan Ganancias solo al momento de la distribución, en línea con el artículo 206 de la Ley 27.440 y el Decreto 382/2019. Esa ventaja se suma a la posibilidad de que el instrumento se articule en el futuro con la tokenización, lo que multiplicaría el alcance.

La pregunta es si este esquema marca el inicio de un mercado hipotecario privado en Argentina o si se trata apenas de una prueba piloto. Lo cierto es que el ecosistema inmobiliario empieza a articular tres ejes estratégicos: formalización, regulación y tokenización.