Cómo se fondean los desarrollos inmobiliarios ante el alza de costos de la construcción: estrategias y cuotas

Los valores para edificar viviendas acumulan alza del 107% en 18 meses. Empresas aplican esquemas de financiamiento propios para sostener proyectos y demanda.

En un escenario con alzas de valores para edificar las desarrolladoras deben planificar bien números y estrategias para captar compradores e inversores

Los costos de la construcción acumulan un aumento del 107% en lo que va del año, según datos de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). En este contexto, los proyectos inmobiliarios avanzan con planes de financiamiento propios, esquemas de preventa y aportes de inversores privados.

La ausencia de créditos hipotecarios tradicionales (aunque el Ministro de Economía Luis Caputo anunció que el Banco Nación los propondrá en dólares, pero por ahora nada) obliga a las compañías a diseñar alternativas para sostener la actividad.

Estrategias integradas y planes a largo plazo

Para Ricardo Orlando, presidente de Kuan SA, la clave pasa por concebir cada emprendimiento como parte de una cadena financiera. “Ante el constante aumento en los costos de construcción, la estrategia para asegurar la continuidad de los proyectos inmobiliarios es un enfoque de financiamiento sólido y un análisis integrado. En lugar de ver cada obra de forma aislada, gestionamos una cadena de producción y financiera continua. Esto nos permite optimizar costos a través de economías de escala y redistribuir recursos entre proyectos, mitigando el impacto de la inflación”, explicó.

El empresario indicó que este modelo se traslada al cliente mediante programas de financiación directa. “En nuestro edificio de Av. Juan B. Alberdi 3292, en Floresta, el comprador puede acceder con un anticipo del 40% y financiar el 60% restante en hasta 120 cuotas fijas, con valores similares a los de un alquiler. Esto hace más accesible la compra de una vivienda sin depender de un crédito hipotecario bancario y garantiza la continuidad de la obra”, señaló.

Sobre las hipotecas divisibles, Orlando valoró su potencial, aunque advirtió que llevará tiempo su implementación plena. “Mientras tanto, nosotros desarrollamos soluciones propias que permiten al comprador tomar posesión inmediata de la vivienda. El programa de financiación directa simplifica el proceso, elimina trámites bancarios y asegura la calidad y los plazos de entrega”, sostuvo.

En cuanto a la planificación, remarcó que la clave es anticiparse a los ciclos económicos. “Trabajamos con esquemas de venta que no solo buscan atraer compradores, sino también garantizar un flujo de fondos estable. Al ofrecer planes flexibles logramos sostener la obra y brindar previsibilidad”, afirmó.

Capital de socios y preventa en obra

En PKS Desarrollos, la estrategia se apoya en los aportes de socios e inversores que ingresan desde el inicio de cada proyecto. Matías Stul, socio fundador, señaló que el objetivo es multiplicar emprendimientos en simultáneo. Explicó: “Nos fondeamos principalmente con capital de socios e inversores y priorizamos la preventa y la venta en obra. Eso nos permite disminuir el aporte propio y con el mismo capital ejecutar más proyectos. Al no trabajar con deuda bancaria ganamos flexibilidad y aseguramos la continuidad aun en contextos de costos crecientes”.

Stul subrayó que la lógica es reducir el capital necesario en lugar de maximizar la ganancia por unidad. Precisó: “No nos asusta vender más barato en determinadas etapas si eso significa bajar el aporte de capital requerido. El negocio no está en ganar más, sino en poner menos. Esa lógica permite sostener el ritmo en contextos complejos”.

Un edificio recientemente culminado en el barrio de Floresta

Consultado sobre las hipotecas divisibles, consideró que la herramienta puede ampliar la base de compradores, aunque no tendrá un efecto inmediato. “El desafío es que exista fondeo genuino y reglas claras que la sostengan en el tiempo. Si se implementa bien, dinamizará la demanda y dará previsibilidad para iniciar nuevos proyectos”, señaló.

En materia de precios, la empresa maneja valores que dependen de la etapa de obra. Hoy las unidades de dos ambientes se ubican entre u$s90.000 y u$s140.000, mientras que las de tres ambientes oscilan entre u$s160.000 y u$s200.000.

Los proyectos actuales se concentran en barrios como Villa Crespo y zonas aledañas de CABA, con buena relación entre costo de tierra y valor de venta, y demanda sostenida de un público joven y familias chicas.

Preventa, canje de m2 y financiamiento directo

Desde BE Desarrollos, Lucas Gómez Araujo, socio y director comercial, describió un esquema diversificado de fondeo. “Trabajamos con distintas alternativas para sostener el flujo de fondos de una obra. El canje de metros cuadrados con quienes aportan el terreno nos permite destinar el dinero de la preventa íntegramente al avance del edificio. También recurrimos a la preventa para inversores que buscan rentabilidad, y en paralelo ofrecemos planes de entre 18 y 50 cuotas para clientes que necesitan financiamiento”, señaló.

El ejecutivo destacó que cada desarrollo requiere una estrategia particular. Indicó: “En algunos casos evaluamos financiación bancaria o instrumentos que cubran la volatilidad, pero en general la prioridad es sostener la obra con recursos propios y programas de venta flexibles”.

Brian Kuperman, socio y CEO de BE Desarrollos, remarcó que la estrategia de la compañía busca sostener la continuidad antes que la rentabilidad inmediata. “En contextos de alta inflación y volatilidad cambiaria, nuestra prioridad es permanecer en el mercado. No encaramos un proyecto estimando un porcentaje de rentabilidad fijo, porque entendemos que los márgenes se ajustan. Lo central es garantizar que la obra avance y cumplir con los compromisos asumidos con clientes e inversores”, explicó.

Esa lógica se refleja en cada decisión operativa- Kuperman agregó: “Hoy los grandes márgenes no se pueden sostener, pero creemos que la permanencia es la clave. Nuestra visión es estar preparados cuando lleguen tiempos mejores, con un músculo fortalecido para aprovechar las oportunidades que surjan”.

Es importante aplicar herramientas de cobertura como el acopio de materiales y el ajuste de cuotas por el índice CAC. “El acopio nos permite fijar precios con proveedores, mientras que el ajuste de cuotas acompaña la evolución de los costos de construcción. En este escenario, la rentabilidad deja de ser la variable central y lo importante es la continuidad de los proyectos”, explicó Gómez Araujo.

Una unidad casi lista para estrenar

Actualmente concentran obras en Núñez, Saavedra, Belgrano, Colegiales y Caballito, además de Parque Patricios, donde mantienen proyectos activos.

Los valores actuales se ubican en u$s2.100 por metro cuadrado en Parque Patricios y u$s2.600 en Núñez, con unidades de dos y tres ambientes de entre 40 y 80 m2.

Esquemas llave en mano

Pablo Barrera, team leader y gerente comercial de Alto Grande Desarrollos y M&M Propiedades, remarcó que la herramienta crediticia se volvió indispensable. “La financiación propia se convirtió en un recurso fundamental para destrabar operaciones inviables con créditos tradicionales. Hoy un cliente puede ingresar a un departamento en Palermo con un anticipo desde u$s20.000 y cuotas en pesos que rondan $1.500.000”, señaló.

Barrera dio otro ejemplo en Monserrat: “Lanzamos un proyecto a dos cuadras del Hospital Favaloro donde se puede acceder con un anticipo de u$s15.000 y cuotas desde $1.7.000.000. Mientras avanza la obra, la inversión inicial se revaloriza y al finalizar suele haber un incremento del 50% en dólares. El cliente puede revender con ganancia o destinar la unidad a renta temporaria”.

En este último caso, la empresa ofrece un servicio de administración completo que incluye check-in, check-out, limpieza y mantenimiento. Concluyó: “Es un modelo llave en mano que permite al comprador generar ingresos sin ocuparse de la gestión. Nosotros administramos todo y cobramos una comisión del 20% sobre lo recaudado”.