Elecciones y dólar agitan el mercado inmobiliario: señales de recuperación y nuevos perfiles

En 6 meses crecieron escrituras y el regreso del crédito hipotecario potenció el sector. Cambió el tipo de comprador y del inversor que apuestan en el ladrillo.

El Real Estate argentino se encuentra en un momento de transición. La volatilidad del dólar y la proximidad de las elecciones imponen cautela, pero el sector muestra signos claros de recuperación: más escrituras, precios en alza y retorno crediticio

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El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento en el que confluyen dos factores decisivos: la volatilidad del dólar y la proximidad de las elecciones legislativas de octubre. Ambos condicionan el clima de negocios, generan tensiones entre quienes buscan comprar para uso propio o inversión y marcan el pulso de un sector que muestra signos de recuperación tras años de parálisis.

Empresarios del sector coinciden en que la coyuntura abre oportunidades concretas para quienes cuentan con liquidez o acceso a crédito, aunque la incertidumbre política y financiera sigue presente.

Diego Álvarez Espín, empresario inmobiliario y fundador de MI, planteó que “el mercado está tensionado por la incertidumbre electoral y la abundancia de pesos en circulación, lo que empuja a la dolarización y mantiene la volatilidad del tipo de cambio, a pesar de las altas tasas de interés”. El desembolso de u$s2.000 millones del FMI aportó calma temporal, pero la cautela se mantiene en la Bolsa y en el mercado de bonos soberanos.

Recuperación y sufragios

Más allá de la volatilidad financiera, el Real Estate comenzó a mostrar datos positivos. En el primer semestre de 2025 las escrituras crecieron un 35% interanual y un 50% frente a 2023. El dinamismo se concentró en la Ciudad de Buenos Aires, la provincia y Rosario, con un mercado de usados que volvió a ganar protagonismo.

“Los inmuebles usados están progresando, con precios estabilizados en torno a los u$s2.160 por metro cuadrado y un alza interanual del 15%. La desregulación y el regreso del crédito hipotecario están incentivando esa demanda”, señaló Álvarez Espín.

Santiago Vitali, CEO de De.de, agregó que la cercanía de las elecciones impacta en la toma de decisiones. “La gente que accede a crédito hipotecario se apura a cerrar operaciones para evitar que una variación del tipo de cambio ponga en riesgo la compra de su vivienda. En cambio, quienes buscan invertir esperan los comicios para validar el rumbo económico y ver si reformas como la tributaria o la laboral pueden avanzar con un nuevo Congreso”, explicó.

Costos de construcción en alza

El aumento del dólar tampoco alivió a los desarrolladores. Por el contrario, los costos en dólares se encarecieron tras la salida del cepo. Según datos de la Asociación de Pequeñas y Medianas Empresas de la Construcción (Apymeco), en abril de 2025 se registró un salto del 20% medido en moneda dura, alcanzando cerca de u$s1.500 por metro cuadrado. En términos históricos, el costo de construcción se ubica hoy 60% por encima del máximo de 2018.

“Más que aliviar, el dólar alto encarece los proyectos”, resumió Álvarez Espín. Vitali coincidió y advirtió que la suba cambiaria no es determinante en el corto plazo. “El tipo de cambio se mueve dentro de un esquema de bandas; cuando se llega a los extremos, la política monetaria puede intervenir. No se trata de una baja estructural de costos. La suba de los últimos días se moderó después y puede repetirse. Habrá que ver si, cuando se llega a los extremos de las bandas, el gobierno valida la política monetaria interviniendo en la cotización”.

Oportunidades y paradojas

Pese a las tensiones económicas, el mercado inmobiliario todavía ofrece nichos atractivos. Para los usuarios finales, la combinación de precios en recuperación y la vuelta del crédito hipotecario —cuyo costo se equipara al de un alquiler en muchos casos— abre una ventana de acceso a la vivienda. En construcción, los valores oscilan entre u$s 1.300 por m2 en proyectos sencillos y más de u$s3.000 por m2 en desarrollos premium.

El rumbo político y económico de los meses posteriores a los comicios marcará la profundidad de la recuperación. La combinación de crédito, estabilidad cambiaria y previsibilidad impositiva será determinante para sostener el repunte y abrir un nuevo ciclo en el sector

Para los inversores, la coyuntura plantea una paradoja. Vitali destacó que “aún hay un efecto en donde las viviendas terminadas quedan más baratas que las que están en construcción, lo que no tiene lógica frente al riesgo que implica. Esas son oportunidades que hoy se pueden aprovechar”. La diferencia de precios entre usados y pozo se amplió en los últimos meses, y quienes buscan resguardar capital ven en el ladrillo un refugio con proyección de valorización.

Expectativas pos comicios

Las miradas están puestas en lo que suceda después de las elecciones legislativas de octubre. Álvarez Espín sostuvo que “la clave será consolidar un régimen cambiario e impositivo que favorezca las exportaciones, genere superávit corriente y reduzca la volatilidad”. Según el empresario, un gobierno con respaldo legislativo podría crear un entorno más favorable para el desarrollo económico y financiero; en caso contrario, la inestabilidad podría prolongarse.

Vitali coincidió en que la previsibilidad será decisiva. Señaló: “El escenario más favorable es uno donde no haya más incertidumbre y se mantenga un esquema de costos en equilibrio. Contar con previsiones en variables como el tipo de cambio no solo aporta confianza a los inversores, sino que permite proyectar costos de construcción y viabilizar nuevos desarrollos”.

El nuevo perfil

El mercado también experimenta un cambio en la tipología de quienes acceden a propiedades. Iván Briones, director comercial de Estudio Kohon, observó una transformación en el perfil de los compradores. “Hay un notable interés de inversores que buscan posicionarse en el sector debido a la expectativa de una valorización futura de los inmuebles. Estas inversiones se concentran en unidades pequeñas, mientras que los compradores finales muestran interés en propiedades más grandes, de tres y cuatro ambientes. La demanda por unidades de cuatro ambientes ha sorprendido al mercado, con varias operaciones en pozo, algo inusual en años anteriores”, explicó.

Briones destacó que el contexto macroeconómico más predecible favorece el acceso a créditos hipotecarios, ofrecidos en pesos y ajustados por inflación. A esto se suman el blanqueo de capitales y la mayor disponibilidad de financiamiento, que impulsan la demanda. Según sus proyecciones, 2025 podría superar las ventas de 2024, cuando Estudio Kohon cerró 350 operaciones. En lo que va del año ya llevan 150 unidades vendidas.

Este optimismo se apoya también en la estacionalidad del mercado, que concentra la mayor actividad en el último trimestre. A eso se suma la expectativa sobre las elecciones, cuyo resultado podría influir en la confianza de los inversores.