Comprar la casa de hasta u$s100.000: qué ofrecen los bancos y qué mirar antes de elegir el crédito hipotecario

El apalancamiento crediticio UVA a 20 años financia hasta el 75% del valor de la propiedad. Cuotas iniciales y diferencias entre entidades en detalle.

Una pareja concretó la compra de su hogar con crédito hipotecario y recibe la felicitación del escribano 

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Según un informe de la Fundación Tejido Urbano, los créditos hipotecarios crecieron 60% en los primeros seis meses de 2025 en comparación con 2024. Entre enero y julio se entregaron más de 19.000 préstamos, lo que marcó un nivel inédito en seis años y reabrió la competencia entre bancos públicos y privados.

La reaparición del financiamiento para vivienda se tradujo en 24 líneas activas, con condiciones muy dispares,. Las propuestas se concentran en dos modalidades principales: los créditos UVA, que ajustan por inflación, y los nuevos esquemas en dólares que comienzan a canalizarse desde el mercado de capitales (primer fondo argentino cerrado en dólares).

Los bancos suelen financiar entre 70% y 80% del valor de la propiedad, lo que obliga al solicitante a contar con al menos u$s20.000 o u$s30.000 de ahorro previo, equivalente al 20%-30% del valor de una propiedad de u$s100.000, por ejemplo. A su vez, exigen que el valor de la cuota mensual no supere entre el 30% y el 35% del ingreso familiar neto. Es clave ver las tasas de interés que se proponen (infografía más abajo) y desde la re introducción de los planes ya se elevaron varias veces.

Un relevamiento privado elaborado por el economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam) Andrés Salinas comparó cuánto arranca la cuota inicial para la compra de una propiedad de u$s100.000, financiada a 20 años. El análisis mostró diferencias de hasta $435.000 entre la opción más barata y la más cara.

Cuotas iniciales para un crédito de u$s100.000 (20 años), a continuación algunos ejemplos:

• Banco Nación: $645.821.

• Banco Ciudad: $712.903.

• Banco Supervielle: $826.103.

• Banco ICBC: $997.705.

• Banco Brubank: $907.850.

• Banco BBVA: $946.714.

• Banco Galicia: $1.081.646.

• Banco Macro: $866.921.

• Banco Credicoop: $882.103.

• Banco del Sol: $914.156.

• Banco Comafi: $850.572.

La cuota más baja corresponde al Banco Nación y la más alta al Galicia. El diferencial revela que ya no solo la tasa de interés marca la diferencia, sino también la forma en que cada entidad estructura el valor inicial del préstamo.

Entre las opciones del mercado, Supervielle ofrece créditos hipotecarios a tasa UVA + 8,5%, con plazos de hasta 15 años y financiamiento de hasta el 70% del valor de la propiedad para vivienda permanente o no permanente. No tienen límite de monto y, además de la compra, incluyen líneas para refacción (hasta 50% del valor de la obra, 10 años de plazo) y ampliación (hasta 60%, 15 años). Están disponibles para clientes en relación de dependencia, con ingresos mínimos de $2.500.000, posibilidad de sumar cónyuge, concubino o padres, y con requisitos de antigüedad laboral de 12 meses en el sector privado y 18 en el público.

Línea promocional para CABA

El Banco Ciudad se distingue dentro de la oferta por contar con tasas promocionales para determinados barrios de la zona sur y del área central de la Ciudad de Buenos Aires, en el marco de su política de estímulo a la vivienda en sectores específicos. Para esas zonas (La Boca, Barracas, Parque Patricios, Lugano, San Telmo, Monserrat y parte de Balvanera, entre otras) la tasa inicial es de UVA + 3,5 % TNA, una de las más competitivas del mercado. Para el resto de la ciudad, la tasa se ubica en UVA + 5,5 % TNA.

Los préstamos financian hasta el 75 % del valor del inmueble (o el 65 % en caso de requerirse garantes adicionales), con un plazo máximo de 20 años. Una condición clave es que la cuota inicial no supere el 25 % de los ingresos del grupo familiar, lo que busca resguardar la capacidad de repago.

El nuevo escenario

El regreso de los créditos en pesos con ajuste UVA volvió a ser la puerta de entrada más difundida. Permiten comenzar con una cuota más baja en comparación con las tasas fijas, pero con la contracara del riesgo de que la cuota se dispare si la inflación no se modera.

Fuente: Empiria Consultores

Mariela Schenone, CEO de Metro Futuro, sostuvo que “con inflación elevada los créditos a tasa fija desaparecieron y lo que queda en pie son los UVA, con un costo adicional que va del 4,5% al 13% anual según el perfil del cliente”. Sobre los esquemas en dólares, aclaró que “si bien representan un paso importante como señal de apertura al mercado privado, todavía no son una solución real para la mayoría de las familias, porque exigen tener ahorrado al menos el 65% del valor del inmueble”.

Condiciones y restricciones

El informe del Banco Nación (ver gráfico) confirmó que la entidad otorgó en los primeros siete meses del año créditos por u$s11.300 millones, lo que implicó un salto del 60% frente al mismo período de 2024. De ese total, u$s2.270 millones fueron destinados a consumo y adquisición de vivienda, un aumento interanual del 124%. Desde mayo de 2024, con el programa “+Hogares con BNA”, se aprobaron más de 10.000 hipotecas.

Fuente: Banco Nación

La competencia de los bancos privados se centra en captar a sectores medios que cuentan con capacidad de ahorro previo. BBVA, ICBC, Macro y Galicia exhiben diferencias en tasa nominal anual y en el valor de la cuota inicial, lo que genera un escenario donde comparar se volvió indispensable.

Factores macroeconómicos

Federico González Rouco, economista especializado en mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, señaló que “el crédito hipotecario es la herramienta más potente para resolver el déficit habitacional, pero sin estabilidad macroeconómica es muy difícil que tenga escala”.

Subrayó que la inflación es la principal barrera: “En Argentina se volvió casi imposible proyectar a 20 o 30 años. Sin previsibilidad, las familias dudan en endeudarse y los bancos en prestar”.

En su análisis, González Rouco remarcó que además de estabilidad se necesitan incentivos fiscales para fondear vivienda, junto con un mercado de capitales que pueda ampliar los plazos y abaratar tasas.

Alquilar o comprar

El dilema entre alquilar o endeudarse atraviesa a miles de familias. Salinas indicó que “el alquiler se ve como tirar la plata, pero ofrece flexibilidad. En cambio, un crédito da estabilidad patrimonial, aunque implica asumir una deuda a largo plazo”.

Los departamentos de tres ambientes están entre los que más se venden con crédito hipotecario

Entre las generaciones jóvenes, el temor a la deuda es más marcado. Schenone opinó que “muchos prefieren la movilidad que da alquilar antes que cargar con una cuota por 20 años”. Sin embargo, destacó que “pensar en la revalorización del inmueble es clave: no todos los barrios crecen igual y una compra estratégica puede transformarse en un resguardo de valor a futuro”.

Detalles a tener presente

Qué tipo de propiedad van a comprar es un dilema. Schenone explicó: "No es lo mismo una vivienda lista para habitar que una que requiera refacciones importantes. Muchas veces el crédito alcanza para la compra, pero después aparecen gastos que no estaban en cuenta”.

A esa advertencia se suma la necesidad de contemplar otros gastos asociados al proceso:

• Impuesto de Sellos: entre 1,5% y 2% del valor de la propiedad, según jurisdicción.

• Comisión bancaria y tasación: entre 0,5% y 1% del monto solicitado.

• Honorarios de escribano: alrededor del 2% del valor del inmueble.

• Impuestos y tasas registrales: aproximadamente 1,5%.

• Certificaciones e inscripciones: hasta un 0,5%.

Además, existen costos recurrentes:

• Seguro de vida: obligatorio, entre 0,1% y 0,2% del saldo anual.

• Seguro de incendio: similar al seguro de vida.

• Impuestos municipales: variables según ubicación.

Estrategias

Los especialistas coinciden en que hay tres claves para hacer sostenible un crédito hipotecario:

• Aprovechar la precancelación de cuotas para reducir el plazo real de la deuda.

• Elegir el momento de compra en un ciclo de precios bajos de propiedades.

• Compartir el crédito con co-deudores para ampliar la capacidad de ingreso y acceder a montos más altos.

“Un crédito no es solo una cuota, es un proyecto de vida”, resumió Schenone. Concluyó: "la comparación entre lo que se paga de alquiler y la cuota del banco es un primer filtro, pero la decisión también pasa por la disposición de la familia a transformar el ahorro en patrimonio".