Barracas se consolidó como uno de los barrios del sur de la Ciudad de Buenos Aires con mayor desarrollo inmobiliario en la última década. Con precios aún contenidos en relación con otras zonas porteñas, buena conectividad, fuerte identidad barrial y una oferta creciente de edificios modernos, el barrio atrajo a desarrolladores, usuarios finales e inversores. Dentro de este contexto, los monoambientes a estrenar se posicionan como una de las unidades más buscadas para quienes quieren dar un primer paso en el mercado inmobiliario o capitalizar su ahorro en ladrillo.
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Cuánto cuesta un monoambiente a estrenar en Barracas en junio de 2025
Por qué invertir en este barrio del sur porteño, precios actualizados y cómo son las nuevas viviendas listas para usar.
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Un monoambiente con balcón a metros de la Autopista Arturo Frondizi, en el edificio MOCA 2, en Barracas
El precio de estas propiedades varía según zona, metraje, terminaciones y nivel de amenities. Víctor Arlandi, presidente de Central Real Estate Argentina (representante en el país de Leading Real Estate Companies of the World), el valor promedio de un monoambiente a estrenar en Barracas en junio de 2025 oscila entre u$s65.000 y u$s85.000, aunque algunos departamentos divisibles, con doble balcón o mejor orientación pueden alcanzar los u$s75.000 a u$s80.000. “Depende de la ubicación, la calidad de terminaciones y el equipamiento del edificio”, explicó.
En edificios premium o con mayor cantidad de servicios, los precios suben. Daniel Mintzer, de G&D Developers, detalló que “el valor de un monoambiente en Barracas oscila entre u$s60.000 y u$s65.000 en el caso de nuestro edificio Moca 2 (el terreno donde se emplaza éste proyecto forma parte, junto a MOCA, de lo que fue la fábrica Bagley, sobre Hornos y Finochietto), que cuenta con casi 300 unidades y full amenities”.
En este caso, se trata de un desarrollo que apunta a una experiencia integral: “Quien nos compra no solo tendrá un departamento terminado con todas las comodidades, sino también acceso a gimnasio, pileta, solárium, SUM y seguridad 24 horas”, agregó.
Valores de oportunidad
Los desarrolladores coinciden en que, aun con la suba reciente de precios para edificar en dólares, los valores actuales todavía representan una oportunidad.
“La propiedad en la ciudad subió, pero aún está lejos de los niveles que esperamos que alcance en el futuro cercano. Los costos de construcción se dispararon y eso todavía no se ve reflejado en los valores de venta”, señaló Mintzer.
Desde MKS Propiedades, Máximo y Jorge Manikis confirmaron esa tendencia. Indicaron que en zonas más exclusivas de Barracas, con detalles de calidad premium, un monoambiente a estrenar ronda los u$s120.000, mientras que en áreas más periféricas del barrio, las unidades parten desde u$s70.000. “Representan una buena oportunidad para quienes buscan ingresar al mercado con una inversión inicial más baja”, indicaron.
En términos de valor por metro cuadrado, los departamentos terminados se ubican entre los u$s1.900 y u$s2.100/m2, frente a los proyectos en pozo, que en algunos casos se ofrecen a u$s2.600 a u$s3.000/m2, según los Manikis.
La diferencia se explica por la suba de los costos de obra, ya trasladados al valor del pozo, mientras que muchos desarrolladores que entregan posesión inmediata necesitan liquidez y están dispuestos a negociar.
Evolución
El tipo de vivienda también evolucionó. Los monoambientes (también llamados departamentos de 1 ambiente) actuales suelen tener entre 30 y 38 m2 cubiertos, con expansión exterior, algo que vino de la post pandemia, hoy una vivienda sin conexión al aire libre no se vende ni se alquila.
Algunos son divisibles, con cocina integrada y barra, baño completo, grandes ventanales y terminaciones que incluyen porcelanatos de primera línea, DVH, carpinterías de aluminio y conexión lista para aire acondicionado. “Buscamos ofrecer funcionalidad y calidad. Muchos edificios también tienen terrazas con parrilla, SUM, laundry o bicicleteros”, detalló Arlandi.
En los casos que comercializa MKS, los departamentos van desde los 35 a 60 m2, siempre en edificios con diseño moderno y buen nivel constructivo. “Las terminaciones son un diferencial: sanitarios Ferrum, griferías FV, pisos de porcelanato, DVH y amenities de uso común como pileta, parrilla, gimnasio o laundry, según el caso”, señalaron los Manikis.
El perfil de la demanda es variado. Arlandi explicó que los compradores incluyen “jóvenes profesionales, estudiantes, personas mayores que buscan un hogar funcional, inversores que priorizan rentabilidad y quienes usan fondos blanqueados o buscan diversificar su portafolio”. Además, observó un incremento de consultas vinculadas al acceso a crédito hipotecario, especialmente desde la reaparición de préstamos UVA.
Desde MKS también confirmaron que la mayoría de sus compradores son personas jóvenes que buscan independizarse, parejas que adquieren su primera propiedad o usuarios finales atraídos por la conectividad del barrio. Aunque sus unidades aún no califican como aptas crédito, son vistas como inversiones seguras por su rápida salida en el mercado de alquiler.
En el caso de G&D, Mintzer afirmó que todos los compradores son considerados inversores. “Más allá del uso que le den a la unidad —vivienda, alquiler o reventa—, nuestros clientes buscan darle el mejor uso posible a su dinero. Sabemos el esfuerzo que hacen para comprar y tratamos de cuidarlos del mejor modo posible”.
Ventajas
Los desarrolladores coinciden en que Barracas combina ventajas estratégicas: precios todavía contenidos, buena infraestructura y fuerte proyección. Arlandi sostuvo que “el barrio ofrece una relación precio-calidad superior a otras zonas de la ciudad. Tiene desarrollo inmobiliario, polos culturales y oferta gastronómica en crecimiento. Su cercanía con San Telmo, La Boca y Puerto Madero lo convierte en un área atractiva a mediano plazo”.
Mintzer aconsejó “invertir en esta zona altamente equipada, con los mejores transportes de la ciudad”, mientras que los Manikis destacaron que “Barracas vive un proceso de renovación urbana sostenido. Hay proyectos nuevos, mejoras en infraestructura y hasta planes para una futura línea de subte. Además, tiene acceso directo a la autopista 25 de Mayo y múltiples líneas de colectivo, lo que lo vuelve muy buscado tanto por residentes como por inversores”.
Entre las zonas con mayor demanda, Arlandi mencionó Aven ida Montes de Oca, Avenida Martín García (con impronta comercial también), y calles como Brandsen, Herrera, Iberlucea y Luzuriaga, cercanas al polo tecnológico y a zonas de renovación.
Los Manikis sumaron como áreas de alto potencial el tramo de Montes de Oca entre Lamadrid e Iriarte, donde aún quedan terrenos disponibles y espacio para nuevos desarrollos.
Barracas ofrece en junio de 2025 una combinación difícil de igualar: valores por metro cuadrado inferiores a los de barrios centrales, amplia variedad de unidades terminadas listas para usar, proyectos con buen nivel de diseño y terminaciones, y un entorno urbano en expansión.
La zona de Av. Montes de Oca desde Lamadrid hasta Iriarte tiene un enorme potencial, ya que aún cuenta con terrenos disponibles y muchas oportunidades de desarrollo inmobiliario.
"Para quien busca invertir en una propiedad de entrada al mercado o para quien quiere mudarse a una zona en crecimiento, el departamento de 1 ambiente a estrenar en Barracas sigue siendo una de las opciones más competitivas de la ciudad", concluyó Mintzer.
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