Valores en alza en el interior: por qué La Plata le gana a otras grandes ciudades

Informe privado reveló que la "Ciudad de las Diagonales" lidera la suba interanual en departamentos. El crédito hipotecario influye en demanda y operaciones.

Zona del pasaje Rodrigo. Cerca del estadio de Estudiantres de La Plata, un punto llamado ahora La Plata SoHo, allí también se dinamizaron las operaciones de compra venta de viviendas

Durante el primer semestre de 2025, el mercado inmobiliario en las principales ciudades del interior argentino registró un repunte significativo en los precios de venta de departamentos usados. Según el informe de Reporte Inmobiliario, La Plata encabezó ese proceso con una suba del 20,5% interanual en el valor real del metro cuadrado, seguida por Mar del Plata (+15,3%), Rosario (+13,1%) y Córdoba capital(+9,2%).

El estudio, elaborado junto a la Universidad del CEMA (UCEMA) y basado en datos de operaciones efectivas de la red Re/Max, confirmó que los precios reales —es decir, los valores de cierre— aumentaron de forma sostenida en todos los mercados analizados. El impulso provino tanto del movimiento local como del efecto incipiente del crédito hipotecario, que comenzó a reactivar franjas de demanda que permanecían relegadas.

En términos comparativos, el valor promedio del metro cuadrado en estas ciudades todavía se ubica por debajo de los niveles registrados en la Ciudad de Buenos Aires, donde en junio llegó a los u$s2.141/m2. La Plata, que mostró la mayor recuperación del semestre, continúa un 35,1% por debajo de CABA. Rosario muestra una diferencia del 33,2%, Mar del Plata del 30,2% y Córdoba del 45,6%.

Qué impulsa a La Plata

Según Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, los valores aumentan de forma generalizada en todo el país, en parte por el bajo punto de partida que dejaron años de retracción y en parte por la reactivación de la demanda. “La Plata específicamente es un mercado muy pujante. Es un distrito con mucha población y con un movimiento muy dinámico vinculado a la migración estudiantil. Eso se verifica con la gran cantidad de edificios en desarrollo”, señaló.

En esa ciudad, la combinación entre precios más accesibles que en CABA, alta densidad universitaria, y expansión del crédito empieza a reflejarse en las estadísticas. El dinamismo también se nota en el nivel de actividad inmobiliaria, con buena parte de la oferta concentrada en unidades de dos y tres ambientes, tipologías que captan tanto al comprador final como al inversor.

Mar del Plata registró una suba interanual del 15,3% en el valor real del m2, la segunda más alta entre las principales ciudades del interior

“La brecha con CABA sigue siendo muy amplia. Hoy el valor de oferta en la ciudad está en u$s1.670 por m2, muy por encima de Córdoba y La Plata”, detalló Gómez Picasso.

Cotizaciones

Según datos de portales del interior, los valores promedio de departamentos de tres ambientes son los siguientes:

• Mar del Plata: u$s130.000.

• Rosario: u$s125.000.

• Córdoba Capital: u$s128.000.

• La Plata: u$s132.000.

Un repunte que no frena la demanda

Pese a los aumentos, el interés por comprar viviendas usadas en estas ciudades continúa firme. Gómez Picasso subrayó que el comprador en estos mercados sigue siendo, en su mayoría, local. “El repunte de precios por ahora no afecta a la demanda, que se mantiene activa sobre todo por el apoyo del crédito hipotecario, que está generando nueva demanda. Seguramente los valores seguirán en esta senda de aumentos moderados como se viene viendo”, analizó.

El crédito aparece como un elemento nuevo en el escenario, capaz de motorizar decisiones que antes quedaban suspendidas. La posibilidad de financiar parte de la compra, en un contexto de precios todavía rezagados respecto de máximos históricos, genera condiciones favorables para la clase media.

Más razones detrás del crecimiento

Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA), sostuvo que “se mantiene una tendencia en alza, con cifras que están entre las más altas en varios años”. La dirigente coincidió en que el crédito hipotecario, aunque aún no masivo, empezó a generar un efecto dinamizador.

“La posibilidad de acceder a una primera vivienda, una segunda o una refacción mediante crédito influye en la decisión de compra. También se suma un contexto de precios amesetados en el mercado de usados, lo que genera condiciones propicias para avanzar”, explicó Líbera.

Según datos que maneja la entidad, la mayoría de las operaciones se concentra en unidades de entre u$s35.000 y u$s75.000, aunque en algunas zonas también hay movimiento en propiedades de mayor valor. Detalló: “Hay un segmento de demanda que comienza a posicionarse en inmuebles de más categoría, sobre todo en zonas consolidadas”.

Más crédito, más operaciones

Laura Álvarez Garmendia, analista del sector inmobiliario a nivel provincial, sumó una lectura sobre el contexto provincial. “No solo se observa un repunte mensual, sino que el acumulado interanual muestra un salto de casi 50% respecto del mismo tramo del año pasado”, afirmó. Para ella, el crédito es el factor que marca la diferencia.

Imagen del barrio General Paz en la Docta: en Córdoba capital, el precio real del m2 creció un 9,2% en un año, aunque sigue 45,6% por debajo del promedio de CABA

“El ritmo de otorgamiento de hipotecas en la provincia de Buenos Aires, donde La Plata y Mar del Plata, son importantes por la cantidad de operaciones que acumulan, superó en cada uno de los últimos cuatro meses el total de todo 2024. El año pasado promediaban 278 hipotecas mensuales; ahora estamos cerca de las 1.700 por mes”, detalló Álvarez Garmendia.

La comparación grafica el cambio de ciclo y pone en perspectiva la reaparición de un instrumento financiero clave para la reactivación del mercado.

Condiciones que apuntalan la tendencia

Los referentes coinciden en que la continuidad de esta recuperación dependerá del contexto macroeconómico. Estabilidad de precios, consolidación del crédito y mejora en la previsibilidad son condiciones necesarias para sostener el repunte.

Por ahora, los datos son claros: con casi 60.000 operaciones acumuladas en 6 meses, la provincia de Buenos Aires concentra uno de los principales focos de reactivación del mercado argentino. En ese mapa, La Plata se destaca como el caso más representativo del interior urbano, tanto por su desempeño de precios como por su volumen de actividad.

Los precios suben, pero sin desplazar a la demanda. El crédito suma volumen, aunque aún no llega a todos los sectores. "La oferta empieza a ajustarse, con nuevas construcciones en marcha. La combinación de estos factores pone al interior en un nuevo escenario: activo, en crecimiento, y con potencial para consolidar una recuperación sostenida", concluyó Álvarez Garmendia.