¿Jaque mate a los créditos hipotecarios?: tasas hasta el 15%, requisitos imposibles y líneas pausadas por bancos

El financiamiento para la vivienda propia enfrenta trabas por estos días: scoring duplicado y bancos sin fondeo frenan operaciones. Dólar alcista, complica.

El acceso a la vivienda vuelve a complicarse en la Argentina: con tasas arriba del 15% anual y requisitos más duros, miles de familias quedaron fuera del crédito hipotecario

Pexels

El crédito hipotecario volvió a quedar en el centro del debate económico y social. Tras un primer semestre marcado por la recuperación de las hipotecas y un crecimiento en las operaciones, septiembre expuso las tensiones de un sistema con limitaciones estructurales y señales de agotamiento. La ilusión de acceder a la vivienda propia se debilita a medida que los bancos endurecen requisitos, elevan tasas y en algunos casos directamente pausan las líneas disponibles.

Los testimonios de economistas y referentes del sector inmobiliario coinciden en un diagnóstico: el financiamiento a largo plazo enfrenta una encrucijada. Con un dólar que volvió a presionar sobre la inflación, bancos que se quedaron sin fondeo y un clima electoral cargado de incertidumbre, la oferta de créditos hipotecarios se redujo drásticamente.

Varias entidades sostienen que, para que la cadena hipotecaria vuelva a reactivarse, se requiere que el mercado de capitales —algo complejo en la Argentina— securitice carteras y que esa inyección de dólares permita prestar a largo plazo.

Un acceso cada vez más restringido

El Banco Nación (ver gráfico de tasas más abajo), considerado hasta hace poco como la última alternativa de financiamiento con condiciones competitivas, elevó su scoring exigido de 450 a 909 puntos, lo que dejó a miles de familias fuera del sistema. Según operadores, algunos clientes incluso recibieron pedidos de hasta 950 puntos en su evaluación, una cifra que reduce de manera significativa el universo de tomadores potenciales.

En paralelo, los bancos privados incrementaron sus tasas nominales anuales por encima del 15% más UVA. El Galicia fijó 15%, que escala al 17% si el cliente no acredita haberes en la entidad. Macro se ubicó también en 15% más UVA, BBVA en 14,5% y Banco Hipotecario en 13,9%. ICBC ofrece 10,5% a quienes perciben su sueldo en la institución y 12% para el resto. La tasa promedio del sistema es de 10,6%.

En contraste, la experiencia chilena muestra un esquema similar basado en la UF con una tasa del 5,19%, en un contexto de inflación del 4% anual. En la Argentina, la inflación acumulada de los últimos doce meses fue del 33,6%.

El factor dólar

El salto cambiario de septiembre tuvo un efecto inmediato. El dólar paralelo cerró en $1.480 ayer (el oficial sube y está a un paso de quebrar el techo de la banda), un incremento de 200 pesos en apenas dos meses. Esto impactó en operaciones en curso. Un cliente del Banco Nación con el préstamo aprobado y la tasación en proceso vio cómo el valor en pesos de la propiedad subió de golpe, lo que le impidió cubrir el anticipo.

En la práctica, muchas operaciones se interrumpen porque los compradores no logran reunir la diferencia. Alejandro Moretti, del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que “personas que hace meses calificaban ahora no llegan”.

Parte de un ciclo previsible

Para Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza (Unlam), el endurecimiento de los requisitos es parte de un ciclo previsible. “En el mercado de créditos hipotecarios existe un claro descalce entre oferta y demanda. En períodos de baja de inflación y mejora macroeconómica, las consultas se multiplican y los bancos se vuelven más selectivos. Ajustan condiciones para reducir riesgos”, explicó.

El especialista recordó que los precios del metro cuadrado comenzaron a subir desde un piso histórico, lo que generó un clima de “ventana de oportunidad” que llevó a muchas familias a iniciar trámites. “Los números de escrituras por créditos hipotecarios venían en aumento, alcanzando niveles que no se veían desde 2016-2019. Si los otorgamientos se restringen, el impacto en el mercado será inevitable”, analizó.

Fuente: Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza (Unlam)

Para que los bancos flexibilicen nuevamente, Salinas destacó que se necesita estabilidad macroeconómica y certidumbre política. “Cada elección genera dudas que frenan los planes. Un crédito a 20 o 30 años exige políticas que trasciendan gobiernos. Sin previsibilidad, el financiamiento hipotecario queda atrapado en ciclos cortos”.

Aun hay opciones

Sebastián Cao, analista económico de Econométrica, planteó que todavía hay escenarios donde tomar un crédito puede ser razonable. “Mientras las expectativas de inflación sigan a la baja, un crédito UVA con tasas por debajo del 10% sigue siendo una alternativa viable, especialmente en bancos que ofrecen condiciones más competitivas para quienes acreditan haberes en la entidad”, explicó.

Sobre el futuro inmediato, Cao señaló que “después de octubre, con un mercado más estable y menor presión sobre el dólar y las tasas, lo esperable es que el Banco Central avance en la relajación monetaria. Eso debería traducirse en tasas más bajas y condiciones más favorables”.

También advirtió que la sustentabilidad del sistema requiere nuevas herramientas. “La titulización de hipotecas a través de fideicomisos financieros permitiría a los bancos reciclar liquidez y ofrecer financiamiento a mayor escala”, sostuvo.

Breves períodos de apalancamiento crediticio

Desde el segmento sostienen que el crédito hipotecario en la Argentina, una vez más fue la excepción que la regla. En los últimos 40 años, hubo períodos breves de financiamiento, interrumpidos por lapsos más extensos en los que desapareció. Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, explicó: "El último ciclo sostenido fue en los años 90; después hubo que esperar hasta 2016-2018 y, más recientemente, hubo que esperar hasta mayo de 2024 para ver un renacer del crédito”.

Ese impulso se tradujo en que las hipotecas llegaron a representar el 21% de las operaciones en la Ciudad de Buenos Aires, algo inusual para el mercado local. “Ese renacer enfrenta hoy una amenaza concreta: el aumento de tasas encarece el financiamiento y limita el acceso de los compradores. En promedio, los ingresos necesarios para acceder a un crédito se multiplicaron por 2,5 en apenas un año”, advirtió.

Según Gómez Picasso, el Banco Nación se diferencia del resto al sostener una línea al 4,5% anual más UVA, lo que lo convierte en un jugador central para quienes buscan alternativas más accesibles. La incógnita es si esa política se mantendrá o si se ajustará tras la incertidumbre electoral.

Demanda en retracción

Desde el punto de vista inmobiliario, Fernando Belvedere, de Belvedere Propiedades, remarcó que la demanda se retrae frente a la volatilidad cambiaria. “Los tomadores de crédito son cada vez menos. Esto responde a dos factores centrales: la suba de tasas y la inestabilidad del dólar. En este escenario, el comprador prioriza previsión antes que deuda. Tomar un compromiso a 20 años resulta difícil de sostener”.

El endurecimiento de condiciones y el dólar, ahora en alza, generan incertidumbre para el futuro inmediato del sector

Depositphotos

Para Belvedere, no se trata de la desaparición del crédito, sino de una etapa más selectiva. “El crédito hipotecario sigue siendo una herramienta valiosa, pero hoy se volvió menos masivo y depende en gran medida de la estabilidad macroeconómica que logre construirse en el corto y mediano plazo”, señaló.

Un cálculo que deja afuera a muchos

Los especialistas coinciden en que las nuevas condiciones reducen drásticamente el acceso. Con cuotas que equivalen a un tercio del ingreso, un préstamo de u$s100.000 implica pagos iniciales cercanos a 700.000 pesos por mes. Eso exige un sueldo neto superior a 2.100.000 pesos para calificar, sin contar otros requisitos de scoring.

En otro ejemplo, si se suman varios ingresos demostrables —como permiten algunos bancos—, una familia con uno o dos hijos debería reunir $4.000.000 de ingresos y afrontar una cuota inicial cercana a $1.200.000 más UVA.

En la práctica, esta exigencia deja fuera a gran parte de la población asalariada formal, incluso a quienes cuentan con ingresos estables. La paradoja es que, pese a la escasa accesibilidad, la demanda de propiedades usadas de ticket medio sigue activa, pero con un porcentaje menor que logra concretar la operación.