Mejoró un 74,1% la oferta para alquilar en Córdoba capital: razones y valores, ¿qué ocurre en compra venta?

La "Docta", escenario de una revitalización inmobiliaria. Cómo el crédito y las inversiones impulsan un sector clave para la economía provincial.

Nueva Córdoba, una de las áreas más cotizadas de la ciudad capital provincial

El pulso del mercado inmobiliario cordobés late con fuerza y al igual que en otras plazas, como Rosario, se recupera. La capital provincial se consolida como un epicentro de oportunidades, impulsada por un aumento en la oferta de alquileres y una clara reactivación en el segmento de compraventa. El crédito hipotecario, una herramienta que Córdoba supo abrazar de forma pionera, y el creciente atractivo para los inversores, posicionan a la provincia como un referente indiscutible en el panorama nacional.

El mercado inmobiliario de Córdoba capital muestra signos claros de una recuperación sostenida, afirmaron especialistas del sector. Alejandro Hadrowa, coordinador del Centro de Estadísticas Inmobiliarias del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) de Córdoba, explicó la dinámica actual con datos concretos. La cantidad de inmuebles habitacionales disponibles para alquiler, por ejemplo, incrementó un 74,1% respecto al promedio del último cuatrimestre de 2023.

Este dato, añadió Hadrowa, incluso supera los niveles registrados antes de la implementación de la Ley de Alquileres, lo cual indicó una mayor oferta que años atrás. Este crecimiento no es un dato menor, porque devuelve predictibilidad y opciones a un mercado que atravesó años de incertidumbre, tanto para propietarios como para inquilinos.

En lo que respecta a las operaciones, el sector registró un aumento del 23,6% en alquileres interanuales a abril. Este repunte significó un aire fresco para un segmento vital del mercado.

Los datos recientes del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (CoFeCI) y elaborados por Economic Trends, ofrecen una visión detallada de los montos de alquiler. Según el informe, los departamentos de un dormitorio (dos ambientes) promediaron $400.000 mensuales en la "Docta".

Para los de dos dormitorios (tres ambientes), el promedio ascendió a $600.000 pesos, y para los de tres dormitorios (4 ambientes), a $800.000 pesos. El documento también proporcionó indicadores de dispersión que ilustran la variabilidad de estos montos. Por ejemplo, el 50% de los alquileres observados se encontraron entre $350.000 y $482.500 para un dormitorio. En el caso de los de dos dormitorios, el rango se situó entre $500.000 y $700.000. Para los de tres dormitorios, los valores se ubicaron entre $650.000 y $900.000.

"Estos rangos son fundamentales para comprender la fluctuación de precios y las opciones disponibles para los inquilinos", agregó Hadrowa.

Propietarios

Las compra ventas, por su parte, subieron un 45,7% en el mismo período. En cuanto a los valores de venta, Hadrowa precisó los rangos para distintas tipologías. Unidades de dos ambientes, ideales para parejas o inversores, oscilan entre u$s65.000 y u$s90.000. Los departamentos de tres ambientes, que ofrecen mayor espacio y confort para familias pequeñas, se cotizan entre u$s90.000 y u$s125.000, y los de cuatro ambientes, pensados para familias más numerosas o quienes buscan amplitud, se sitúan entre u$s125.000 y u$s150.000. El inversor, destacó Hadrowa, retornó al mercado con un interés renovado.

Agregó: "Este regreso se motivó por dos factores principales: la rentabilidad que ofrecen los alquileres en el actual escenario y la percepción de que los inmuebles usados representan una gran oportunidad en comparación con los valores de las unidades a estrenar".

Esta brecha de precios incentivó a muchos a volcarse a propiedades con menor tiempo de construcción, en busca de un mejor retorno a la inversión.

El rol crediticio

Virginia Manzotti, presidenta del CoFeCI, puso en relieve el rol de Córdoba como precursora en el ámbito de los créditos hipotecarios. “Córdoba fue la provincia pionera en créditos hipotecarios”, sostuvo Manzotti con convicción. Remarcó que, desde hace algunos años, Bancor, el banco de los cordobeses, ofreció líneas de crédito hipotecario que lograron movilizar el mercado en un momento donde, a nivel nacional, la disponibilidad de estos préstamos era escasa o las tasas resultaban prohibitivas para la mayoría de los ciudadanos".

Hoy, explicó, la oferta de créditos hipotecarios se amplió en la provincia. Actualmente, los principales bancos que otorgan este tipo de financiamiento en Córdoba son Bancor, Banco Nación, Banco Galicia y Banco Macro, en ese orden de importancia según la presencia de sus operaciones. Esta diversidad de oferta bancaria amplió significativamente el acceso a la vivienda propia para un sector de la población.

Manzotti también subrayó la creciente consolidación de Córdoba como un polo de inversión atractivo, tanto para capitales locales como extranjeros. Este fenómeno, explicó, es impulsado no solo por el crecimiento sostenido del mercado inmobiliario residencial, sino también por “inversiones industriales significativas” que se concretaron en la provincia. Este último factor, añadió, es crucial porque el desarrollo industrial genera nuevos puestos de trabajo y, por ende, una mayor demanda de vivienda y servicios, impulsando así el mercado inmobiliario habitacional de manera indirecta, pero efectiva.

Sobre si los precios de compra venta subieron al igual que en CABA, donde promedian un 10% interanual, o en Córdoba la dinámica fue distinta, Manzotti, señaló: "La evolución de los valores en Córdoba no replica un comportamiento homogéneo. Esto depende de las zonas, de los barrios y de las demandas –sostuvo–. En el caso de Nueva Córdoba, los últimos 12 meses puede que alcance este número, pero en otros barrios de otras características el aumento es menor”.

Rentabilidad por alquileres

Sobre la rentabilidad de los alquileres, Manzotti aclaró que el incremento depende de las zonas, los barrios y la demanda específica de cada micro-mercado. Puso como ejemplo el barrio Nueva Córdoba, una zona de alta demanda estudiantil y joven, donde en los últimos doce meses el aumento pudo alcanzar ciertos números porcentuales significativos.

El Barrio General Paz, otro de los más demandados para compra y alquiler

Sin embargo, reconoció que en otras zonas, con distintas características demográficas y de uso del suelo, el crecimiento de los alquileres fue menor, lo que subraya la heterogeneidad del mercado inmobiliario dentro de la misma ciudad.

El Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI) del CPI también destacó mejoras en indicadores clave para la estabilidad del mercado. El cumplimiento de pago por parte de los inquilinos habitacionales alcanzó un robusto 95,6%, un porcentaje que asciende al 96,8% en el caso de los locales comerciales. La morosidad, explicó el CEI, disminuyó respecto al mes anterior, lo cual generó un panorama de mayor estabilidad y confianza tanto para propietarios como para profesionales inmobiliarios. Este alto porcentaje de cumplimiento de pago incentiva la inversión y reduce el riesgo percibido en el segmento de alquileres.