Tasas, créditos e impuestos, los desafíos para los desarrolladores inmobiliarios

El CEO del Grupo Branson, Hugo Koifman; y el director comercial en GCH, Ezequiel Leibaschoff, participaron del primer panel de Ámbito Debate sobre Real Estate.

Hugo Koifman y Ezequiel Leibaschoff participaron del primer panel de Ámbito Debate sobre Real Estate.

El CEO del Grupo Branson, Hugo Koifman; y el director comercial en Grupo Chomer (GCH), Ezequiel Leibaschoff, participaron del primer panel de Ámbito Debate sobre Real Estate, donde la conversación giro en torno a la realidad del sector y la coyuntura nacional.

Durante el evento, moderado por el jefe de redacción de Ámbito, Ariel Basile, Koifman resaltó que “la palabra desafío refleja bien a la Argentina de hoy y siempre”, considerando que la industria del Real Estate “es muy pujante, genera mucho trabajo y movimiento y los últimos meses han sido satisfactorios, porque la inflación a la baja nos ha ayudado a que el día a día sea más cómodo y más normal en la negociación de contratos y de ventas”.

A la vez, contrapuso lo ocurrido en las elecciones bonaerenses y admitió: “El resultado del domingo pasado fue llamativo y en estos días se quedó un poco tranquila la actividad, con un poco de pesimismo y desconcierto”. Sin embargo, Koifman aclaró que “ha sido un buen año y creemos que va a ser un excelente año en esta industria, que dinamiza gran parte de la economía y va a seguir creciendo, generando trabajo y oportunidades para todo el mundo”.

También puso el foco en los créditos y advirtió: “Son un tema importante que aboca a toda la sociedad. Se está desarrollando, se cortó un poquito por el tema de la tasa de interés y ojalá vuelva con más fuerza para poder generar viviendas, que es lo que uno trata de hacer”.

A su turno, Leibaschoff coincidió en que “más allá de la volatilidad de esta semana, nuestra perspectiva es un mercado que a largo plazo va a seguir teniendo un avance y estará mucho más positivo”, mientras destacó: “En nuestras métricas vemos una cantidad permanente de consultas, sobre todo en los últimos meses, que después las vamos transformando en operaciones”.

El referente de GCH analizó que “la necesidad habitacional de la Argentina genera una demanda permanente, con una gran oferta de stock de unidades, valores históricos y una demanda sostenida, con padres que siguen comprándoles departamento a sus hijos y abuelos a los nietos”.

En ese sentido, concedió que “el crédito nos ayudó un poquito en los últimos meses a poder concretar operaciones en un mercado con mucho stock”, mientras confió en que “de a poco va disminuyendo y genera una valorización de los activos que están hoy en el pozo”.

Proyectos en locaciones destacadas y la búsqueda de hitos arquitectónicos

Al ser consultado por los proyectos de la empresa, el referente de Grupo Branson recordó que se trata de “una empresa familiar que trabaja en el rubro hace muchos años y, si bien ha hecho proyectos comerciales, como Lex Tower, nos enfocamos en proyectos residenciales”.

En ese sentido, mencionó a iniciativas ABC1 o AAA que se realizan “en ubicaciones más consolidadas, como en Recoleta, Núñez o Las Cañitas”, al destacar que “eso siempre da tranquilidad, porque a pesar de que la tierra cuesta un poco más, el consumidor tiene preponderancia por ese tipo de ubicaciones”.

Koifman valoró que “como pyme argentina tratamos de tener una relación muy cercana con compradores, inversores y proveedores”, mientras admitió que por fuera de la Ciudad existe una visión “cada vez más activa” en la Provincia de Buenos Aires. “Vemos Tigre y San Fernando, no para la clientela de country, sino para el que busca una vida más urbana en las afueras de la ciudad”, destacó.

Leibaschoff, en tanto, valoró que GCH es una desarrolladora con más de 200.000 metros cuadrados construidos y 15.000 en amenidades. “Nos caracterizamos por proyectos de alta gama, desde Recoleta hasta el corredor norte en La Lucila, Vicente López. Buscamos locaciones cerca de medios de transporte, con accesibilidad a las principales avenidas”, resaltó.

Al mismo tiempo, indicó que la firma plantea “una arquitectura que busca un producto muy disruptivo, cuidado y pensado, con calidad de terminaciones”, para después sentenciar: “Es una materialidad que nos da un valor agregado y diferencial en un mercado con una oferta bastante compleja. Tratamos de buscar hitos arquitectónicos en barrios como Belgrano, Núñez y también en Vicente López”.

Costos altos y baja del crédito por las tasas

Al analizar el sector, Koifman expresó: “Uno quiere que las cosas mejoren o idealiza con un costo menor, pero el costo es alto y uno tiene que adaptarse a la realidad. Si bien se vio una disminución en los últimos meses, más que nada en materiales, porque hubo más oferta de producto importado y las empresas locales tuvieron que bajar sus precios”.

“Tanto la demanda como el costo te empujan a subir los precios, hasta donde la demanda puede soportarlo”, observó y valoró que “lo bueno de esta coyuntura es que, al haber una inflación más razonable, se hace más fácil la contratación y la negociación”, a comparar: “Antes, el tema de los ajustes por el índice de la cámara llevaba a una discusión constante”.

Con respecto a la suba de tasas, consideró que “el de la construcción es un mercado que nunca tuvo acceso al crédito y no creo que lo haya en los próximos meses o años”, mientras comparó que “sí creció muchísimo a nivel porcentual, pero poco a nivel volumen, el crédito para vivienda terminada”.

De todos modos, admitió que “en las últimas semanas han disminuido bastante por la tasa de interés” y puso el foco en el rol de los bancos: “No tienen mucho afán ni incentivo de dar hipotecas. No están acostumbrados y hay que acostumbrarlos a que el negocio es prestar plata y no otro, como han hecho los últimos años”.

En paralelo, Leibaschoff afirmó que “el costo de la construcción ha subido más de un 120% desde 2023 a la fecha” y consideró que “es un desafío enorme para los desarrolladores afrontar las obras, sobre todo las grandes”, a lo cual contrapuso “la inventiva argentina, la manera de trabajar y el hecho de buscar alianzas estratégicas con buenos proveedores”.

En esa línea, admitió que “los precios han empezado a tener una tendencia a la baja y se pueden conseguir buenas oportunidades para desarrollar un proyecto, también por la poca venta del proveedor de esos materiales”.

El referente de GCH destacó que los clientes de la firma “son genuinos y nunca tuvieron acceso a un crédito” y razonó: “Buscan un refugio de valor y saben que el ladrillo siempre termina siéndolo. Y obviamente poder tener ganancias en proyectos más premium, en zonas que desarrollamos y son a prueba de crisis”.

Los impuestos, otro tema central

Leibaschoff puso además el foco en la cuestión impositiva. “Hoy casi el 40% de los costos son impuestos. Si tuviéramos una línea de créditos para desarrolladores y consumidores, la industria crecería un montón y estaríamos vendiendo muchísimas unidades por mes”, lamentó, al tiempo que admitió que “de todos modos, tenemos un crecimiento de casi un 30% interanual en ventas”.

Koifman se refirió al rol del Estado y sostuvo que “uno necesita más acompañamiento a nivel nacional y local”. “El último año los impuestos municipales han subido drásticamente. El ABL se multiplicó no sé por cuánto, pero eso hace que toda la ecuación se a más complicada”, graficó.

Qué buscan los inversores en el mercado inmobiliario

Al referirse a los clientes, Koifman aseguró que “buscan un producto de calidad y que se entregue, en un país cíclico y una montaña rusa como Argentina”, por lo que explicó: “Cuando un cliente se relaciona con un desarrollador y sostenidamente cumple en tiempo y forma y con calidad, es un primer hito para generar esa confianza, que es lo más importante”.

Con respecto a la sostenibilidad, indicó que “en Argentina no pegó tan fuerte, si bien en el mundo son requisitos hasta legales y formales para las empresas para alquilar”, pero planteó que “uno lo elige para que el usuario tenga una experiencia mucho mejor y además porque la gente empieza a valorar que tener un producto más sustentable deriva en un menor gasto por energía”.

A la par, el referente de Grupo Branson pidió evitar nuevas modificaciones al Código urbanístico. “Sea bueno o malo, hay que dejarlo como es por 10 o 20 años para que uno como desarrollador pueda ver las reglas de juego y normalizar el mercado”, planteó, aunque admitió que “si se puede hacer otro tipo de edificios como torres, de perímetro libre y demás, estaría mucho mejor, porque ocurre en cualquier país vecino”, comparando con Montevideo, Asunción y Santiago de Chile.

Por su parte, Leibaschoff añadió que “el inversor busca permanentemente proyectos de calidad y la locación es una de las características de factor decisivo, con buenos accesos de entrada y salida a una Ciudad con grandes problemas de tránsito”, mientras planteó que “también buscan refugio de valor y que el dinero invertido tenga un valor de reventa superior, algo que en zonas premium es una garantía”.

En esa línea, puso como ejemplo el proyecto Orión Parque, en el Tiro Federal. “En 8 meses hemos vendido casi el 80% de este proyecto de usos mixtos a un montón de inversores y seguimos teniendo una demanda sostenida”, valoró.

Optimismo a futuro

Con respecto a los próximos años, Leibaschoff destacó que “la perspectiva siempre es positiva, con un mercado que ha mejorado mucho tras las dificultades de no tener crédito, donde el comprador sigue resguardando su dinero permanentemente y variables que a futuro se van a ajustar y una demanda que se va a ir incrementando a medida que el stock va bajando”.

En la misma sintonía, Koifman se autodefinió como “súper optimista” y agregó: “Hemos pasado muchos gobiernos y uno sigue haciendo edificios, aprendiendo y mejorando. El desafío es seguir en la mejora continua y ser más eficientes. Los problemas vienen y se van, el proceso tiene que ser satisfactorio y que el cliente reciba contento. Sea cual sea el color político, vamos a seguir trabajando”.