Activos Existentes: Criterios de Calificación de Activos Específicos (Ultima Parte)

Hipotecas Comerciales
Los títulos con garantía de hipotecas comerciales son similares a los títulos garantizados por hipotecas residenciales en cuanto que ambos tipos de instrumentos se encuentran asegurados por el flujo de fondos y el valor de la propiedad de las hipotecas. Sin embargo, las propiedades que respaldan a los títulos con garantía hipotecaria comercial pueden incluir edificios de oficinas, propiedades minoristas, complejos de viviendas, edificios industriales y centros comerciales. Asimismo, las carteras de préstamos comerciales carecen de la homogeneidad de las carteras residenciales, y las pautas crediticias de las hipotecas comerciales no son consecuentes entre los originantes. Como consecuencia, el análisis de la calificación para los títulos con garantía hipotecaria comercial es más complejo. Estos títulos por lo general toman dos formas: financiamientos específicos de propiedad (donde un solo deudor hipotecario emite deuda garantizada por hipotecas sobre una o un pequeño número de sus propiedades) o financiamientos de cartera (donde por lo general un prestador de hipotecas canaliza muchos préstamos existentes de su cartera en un vehículo de propósito específico). Como resultado, se utilizan dos métodos para la calificación de títulos con garantía hipotecaria comercial: el análisis específico de propiedad y el análisis de cartera.

Análisis Específico de Propiedad
La calificación de financiamientos específicos que incluyen propiedades como activo subyacente, indica la capacidad de un emisor (vehículo de propósito específico), tal como el dueño de una propiedad que genera renta, para repagar obligaciones emitidas. El análisis abarca un estudio tanto del mercado de bienes raíces como de la estructura de los bonos emitidos. Se analizan la viabilidad de una propiedad (y cualquier otra garantía) y la estructura de pagos de un título para determinar la probabilidad de pago a los inversionistas. Estos bienes raíces físicos no se califican, sino los títulos garantizados por las hipotecas de la propiedad y otras garantías otorgadas.

La base para la calificación es el riesgo relativo que sustenta la garantía y la capacidad de los inversionistas de recibir el flujo de efectivo de la garantía en tiempo y forma. Se lleva a cabo una revisión exhaustiva de la propiedad y los factores determinantes de su flujo de fondos y valor. Los elementos del análisis implican una revisión de características específicas de la propiedad tales como: ubicación, condición, duración, alquileres, competencia, riesgos ambientales, exigencias de seguro y administración. Los indicadores financieros clave son la cobertura del servicio de deuda actual de la propiedad y el ratio de préstamos sobre el valor de la propiedad (LTV). El análisis de la calidad crediticia abarca la capacidad de sustentar dichos índices. Se evalúan también los mecanismos de pago de la estructura de deuda que permiten que el producto de la propiedades se traslade a los tenedores del título. En muchos casos, la propiedad puede no ser suficiente por sí misma para permitirle al emisor obtener la calificación que desea. En dichos casos, una garantía adicional -tales como un fondo de reserva, carta de crédito o garantía- puede ser necesaria para lograr la calificación deseada.

Análisis de la Cartera
Este enfoque analiza la calidad crediticia de un título garantizado por una cartera de hipotecas. La revisión se centra en la determinación de la probable frecuencia de incumplimiento anticipado y la severidad de pérdida para la cartera de hipotecas, lo cual es similar a la metodología utilizada para las carteras de hipotecas residenciales. Sin embargo, para la mayoría de las carteras comerciales, se realiza un análisis préstamo por préstamo de la mayoría de la cartera. La originación de los préstamos y las características del servicio son esenciales al análisis. Los préstamos comerciales a menudo no se encuentran estandarizados; por lo tanto, puede resultar difícil realizar un análisis estadístico de las carteras de hipotecas comerciales. No son claras las normas de la industria para el desempeño de una cartera de préstamos ya que las prácticas de los prestamistas individuales varían substancialmente dentro de distintos tipos de productos. A pesar de las dificultades, se pueden identificar los riesgos clave para cada tipo de préstamo. Los analistas evalúan el riesgo crediticio de una cartera de dos modos: analizando las características generales del préstamo y evaluando cada préstamo de forma separada. El tipo de metodología depende del número de préstamos en la cartera, pero se centra mucho en otras consideraciones tales como:

• Uniformidad de los criterios de originación,
• Aplicabilidad de la inferencia estadística en el número de préstamos,
• Composición de los préstamos en la cartera en comparación con la cartera del prestamista, y
• Distribución de los pagos de los préstamos.

Las grandes carteras por lo general están más diversificadas y se correlacionan más estrechamente con la cartera del prestamista. Por lo tanto, para estas carteras, se utiliza un enfoque de calificación que hace hincapié en el análisis de las características generales de los préstamos. Independientemente de la metodología utilizada, se programa una reunión con el originante para recabar información en cuatro áreas clave: originación, historial de la desempeño de la cartera, procedimientos de servicio y pericia en situaciones problemáticas. Se realizarán visitas a algunas, o a todas las propiedades y a los tasadores de los bienes raíces.

Una revisión de la originación puede determinar si los parámetros se han aplicado en forma consecuente y cómo se calcularon los valores de las propiedades al momento de la originación del préstamo. Esta información es importante debido a que afecta el modo en que se analiza la calidad crediticia del préstamo y facilita la comparación de las pautas de originación entre los originantes a través de la estandarización de los índices de préstamos sobre valor (LTV). Un historial de la cartera contribuye a la evaluación de la experiencia del originante y su desempeño en comparación con otros originantes. Comprender cómo el administrador controla el desempeño de las propiedades en el transcurso del tiempo, como así también cómo lleva a cabo las inspecciones, posibilita determinar si se dispone de los datos actuales de los préstamos de la cartera. Además, recabar información acerca de la capacidad del administrador de reaccionar ante problemas posibilita establecer supuestos de pérdidas sensatos.

Por último, se determinan las pérdidas esperadas de la cartera y la garantía crediticia con el fin de lograr la calificación deseada. Los supuestos de pérdida determinan el nivel requerido de respaldo crediticio. Este nivel debe ser suficiente para protegerse contra pérdidas producto de incumplimientos por parte de los deudores hipotecarios, escasez de liquidez de los flujos de fondos resultado de las moras en el pago por parte de los deudores hipotecarios y las pérdidas resultantes de los desastres naturales.

Préstamos para Automóviles
Cuando se califican títulos respaldados con préstamos para automóviles, los analistas dependen de un enfoque actuarial, respaldado por las reuniones de equipo de gestión in situ, con el fin de evaluar la calidad de la cartera. La probabilidad de las pérdidas crediticias se determina analizando el desempeño histórico de la cartera de la que se obtienen los activos. Se comparan el desempeño y las características de los activos de la cartera con las normas de la industria y las características generales de dicha cartera. Estos activos también se evalúan desde todo riesgo legal. A diferencia de los préstamos hipotecarios residenciales, el financiamiento de automóviles se caracteriza por la ausencia de una estandarización en las prácticas de originación y administración. Por ende, la calidad de la cartera y el desempeño puede variar ampliamente entre los prestamistas. Se evalúan los préstamos de autos por medio de carteras individuales de préstamos, ya que el desempeño está más relacionado con el acreedor. Se hace particular hincapié en cada una de las políticas de originación y controles del acreedor, y la revisión incluye un análisis detallado de cualquier sistema de scoring crediticio utilizado en el proceso de préstamos.

Análisis de la Cartera
Una evaluación del respaldo crediticio necesaria para un financiamiento con automóviles como garantía toma en cuenta tanto la presión que puede ejercer la necesidad de liquidez en la operación producto de moras por parte de los deudores como el permanente impacto sobre los flujos de fondos producto de pérdidas crediticias reales. Para determinar el grado al cual estos dos factores pueden afectar una transacción, se realizará un análisis de la cartera, de la cual se extraerá el conjunto de activos, sobre la base de los siguientes índices:

• Recuperación sobre prendas originadas,
• Pérdidas sobre préstamos originados,
• Pérdidas netas sobre préstamos originados, y
• Mora sobre los préstamos originados.

También se revisan el grado y oportunidad de las recuperaciones, las cancelaciones anticipadas y el seguro. Se le debe exigir al usuario de un préstamo para automóviles que mantenga un seguro contra daño físico al vehículo, y la póliza debe asignarse al fiduciario.
Dichos índices y pólizas son buenos indicadores de la frecuencia de pérdida, la severidad de la pérdida y la capacidad del administrador de cobrar los préstamos. Los dos más importantes son la política de penalizaciones y las renovaciones. La mayoría de los emisores penalizan a un deudor cuando un préstamo está en mora entre 90 y 180 días. Sin embargo, el no declarar un préstamo en mora en estado de incumplimiento en forma oportuna podría retrasar la detección de las pérdidas y de este modo distorsionar las estadísticas de desempeño. La renovación de los vencimientos también podría distorsionar las estadísticas de las pérdidas ya que el deudor presumiblemente habría entrado en incumplimiento si no se hubiera diferido su pago.

Análisis de la Cartera de Activos
Se examinarán las características de los préstamos de la cartera seleccionada, como así también el modo en que los préstamos se originaron. Esto se realiza para determinar si los préstamos de la cartera difieren de la cartera en general de un modo considerable. Cualquier diferencia se verá reflejada en las exigencias de liquidez y garantías crediticias resultantes. Se realiza una revisión de los siguientes criterios de préstamos y estadísticas de cartera:

• Índices de préstamos sobre valor,
• Plazos de los préstamos,
• Vehículos nuevos versus vehículos usados,
• Vida promedio de los préstamos, y
• Concentración del riesgo.

Los contratos con mayores índices de préstamos sobre valor tienden a contar con mayores pérdidas y exigirán, por lo tanto, un mayor respaldo crediticio. Esto es igual para los préstamos con plazos más extensos, ya que evolucionan peor que aquellos con plazos menores. Sin embargo, la vida promedio de los préstamos puede llegar a contrarrestar en cierto modo el mayor riesgo potencial. Los préstamos para automóviles usados padecen más pérdidas, aunque el riesgo puede disminuirse mediante la exigencia de un ratio conservador de préstamos sobre valor. Cualquier concentración en regiones geográficas, industrias o tipo de vehículo también puede conducir a mayores pérdidas crediticias. El análisis de la calificación tomará en cuenta todos estos atributos para determinar el nivel adecuado de los respaldos crediticios y de liquidez.