Alquileres, sin problemas

Aunque se acordó la postergación de la aplicación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) hasta el 30 de setiembre, a más de 50% de los inquilinos, acreedores y deudores hipotecarios que no quedaron exceptuados de su pago ya no les importa. Es que a través de mediaciones formales e informales, con acuerdos y convenios entre las partes o demandas que iniciaron bajo título de «imprevisión contractual», consiguieron anular total o parcialmente el CER en sus obligaciones. El temor a los cambios en las resoluciones y decretos, así como también el importante costo del coeficiente (que ayer alcanzaba 33,13%) aceleraron el proceso y son realmente pocos los afectados que «no se quejaron» y aceptaron esta indexación. Es verdad que quienes tomaron créditos con entidades bancarias -que no cuentan con garantía de vivienda única y permanente o superaron los topes establecidos ($ 12.000 para personales y $ 30.000 para prendarios)- les fue más difícil llegar a una renegociación «amable». Por eso, la mayor cantidad de juicios y demandas se nuclean alrededor de estos casos. Ambito Financiero consultó a expertos en el tema acerca de los «acuerdos» exitosos pactados en los últimos meses para paliar los efectos del CER. Los siguientes son algunos ejemplos:

• Para alquileres comerciales, industriales o profesionales.

1) Modificación de los contratos. Mediante el agregado de un anexo o cláusulas especiales al viejo contrato, se suspendió provisoriamente el CER o se lo eliminó definitivamente. Según el vicepresidente del Colegio de Escribanos de la Capital Federal, Jorge Félix Taquini, «el locador no tiene interés en perder un inquilino que quizás no vuelva a recuperar enseguida y en la mayoría de los casos se tendió a arreglar».

«Cerca de 50% de los inquilinos que quedaron atados al CER ya cambiaron los contratos suspendiendo total o parcialmente el coeficiente», indicó el vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti.

2) Imprevisión. En los casos más conflictivos -por ejemplo, en el de un inquilino que no puede afrontar el pago indexado con el coeficiente y que no quiere resolver el contrato por la ubicación del inmueble-, se recurrió a la imprevisión contractual. «En las locaciones hubo muy pocas demandas, menos de 10%. En general se llegó a otro tipo de acuerdos», indicó Ival Rocca, vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario.

3) Tope al CER. Se acordó poner un límite al crecimiento excesivo del coeficiente que se asentó en el contrato. «Una de las variantes más usadas para repactar las locaciones es colocar un tope de 20-25% al CER», dijo José Luis García Ventureyra, abogado y presidente de Defensa de los Inquilinos.

• Para hipotecas sin garantía de vivienda única y permanente.

1) Juicio. Se calcula que 70% de los acreedores y deudores hipotecarios no bancarios decidió discutir el acuerdo en mediaciones formales o juicios. Los deudores bancarios también iniciaron acciones y demandas. Todavía no hay muchos fallos, pero los pocos que ya salieron ordenaron pesificación desde $ 1,7 a $ 2. «La gente exige compensaciones. Se va a empezar a aplicar la doctrina del sacrificio compartido. Tenemos decenas y decenas de demandas», aseguró Daniel Butlow, abogado especialista en arquitectura legal. «Los jueces van a terminar por conciliar en una pesificación tipo, por ejemplo, que todas las imprevisiones o mediaciones terminen a $ 1,74», dijo Taquini.

2) Reprogramación. Según indicó Romelio Fernández Rouyet, delegado del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, «en muchos casos se pactó la reprogramación de las hipotecas. Se bajó la tasa de interés, el saldo se dejó en dólares y se estiró 5-6 años el plazo de pago».

• Para prendarios y personales que excedieron topes.

Son los casos más conflictivos. Se puede pedir la imprevisión y el acreedor puede realizar un juicio por consignación, pero muchas veces, los montos adeudados no lo justifican. «Hay algunos deudores que tienen que pagar más de lo que vale en este momento el vehículo prendado. Los juicios planteados por estos créditos son mínimos y, en general, el fiador debe responder siempre», explicó Abatti.