Boom en construcción avanza a los barrios

En Capital Federal, el boom de la construcción ya no sólo se registra en los edificios de lujo de Puerto Madero a un valor que llega a los u$s 3.000 el metro cuadrado, sino que, además, se extiende a otros barrios, como Villa Urquiza, Caballito, Belgrano o Palermo. En estos lugares, menos residenciales, el metro cuadrado a nuevo se cotiza entre los u$s 700 y u$s 1.000 y, hasta ahora, se han levantado unos 350.000 metros cubiertos. Las causas de este impulso edilicio deben buscarse en la mayor rentabilidad de las pymes y del agro, beneficiado por las últimas cosechas de granos, y en el dinero que salió del « corralito» y no volvió a los bancos.

Las obras en construcción se multiplican por los diferentes barrios porteños. En su mayoría, son departamentos de 3 ambientes de no más de 120 metros cuadrados.

Aunque los últimos edificios construidos a todo lujo en Puerto Madero o Recoleta (que se venden en hasta 3.000 dólares el metro cuadrado) son los más impactantes de la Capital Federal, hay zonas menos «top» donde también se observa un auge de la construcción, sobre todo la destinada a viviendas para familias de clase media.

Se trata de barrios como Villa Urquiza, Belgrano, Caballito y Palermo, donde los operadores inmobiliarios aseguran que el metro cuadrado cuesta entre 700 y 1.000 dólares.En los últimos 10 meses se construyeron más de 350 mil metros cuadrados y la demanda está en pleno crecimiento.

«Sólo en Villa Urquiza hay en este momento 86 edificios en construcción, a razón de 6 o 7 emprendimientos por cuadra», comentó a este diario Armando Pepe, de la inmobiliaria homónima. Explicó que se trata de edificios entre medianeras (generalmente de 8,66 metros de frente), con buenos detalles de construcción pero sin excentricidades como microcines o detalles de lujo como gimnasios o solariums.

Las edificaciones construidas para viviendas de familias de clase media, según Pepe pueden comprarse entre u$s 800 y u$s 1.000 el metro cuadrado, y se trata generalmente de unidades de tres ambientes de no más de 120 m2 (pueden ser pisos o semipisos) que -a pesar de estar destinados a un segmento de clase media, no como los lujosos ABC1 que son para clase alta-son adquiridas con « plata en mano» ya que todavía los créditos hipotecarios no son accesibles.

• Características

«Por lo general, los compradores son gente que sacó el dinero del 'corralito', productores agropecuarios beneficiados por los precios de la soja, o propietarios de un pyme que está comenzando a funcionar porque exporta y sus propietarios tienen dinero en la mano», señala Pepe.

Aun con esas posibilidades de contar con dinero fresco, según los especialistas, la dificultad en el acceso al crédito que se vive desde la crisis de 2002 es fundamental para reactivar de forma definitiva este segmento de inmuebles para clase media.

«Como pasa en el resto de los países de Sudamérica, aunque a la Argentina esta situación llegó recién después de la crisis, la brecha entre el salario y la cuota de un crédito por el dinero necesario para comprar una propiedad es enorme. Eso hace que crezca el mercado de lujo (que compra con dinero en mano y generalmente como inversión) pero no el mercado que incluye empleados de clase media (que tradicionalmente compra unidades para vivir pero que dependen exclusivamente del crédito)», explicó Domingo Speranza, presidente de Cushman & Wakefield Semco.

Para él, mientras no se reactive el crédito, probablemente el único segmento que genere negocios sea el ABC1.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, explica que a pesar de que la falta de crédito afecta significativamente a este segmento de inmuebles, hay barrios que «realmente están mostrando un ritmo constante de construcción y una creciente demanda porque falta producto. Palermo es la zona en la que más se construye. En los últimos 10 meses (hasta octubre) se construyeron 190 mil metros cuadrados cubiertos. Luego, aunque lejos, lo sigue Villa Urquiza con 78 mil metros cuadrados construidos y, en tercer lugar, está Belgrano con 68 mil metros».

Las unidades que menciona Rozados son consideradas para un segmento C2 pero que no necesita de fondos financieros. Se pagan a partir de u$s 700 el metro cuadrado.

Otro barrio que está creciendo en edificios de categoría pero no de lujo extremo es Caballito. Una de las causas por las cuales se buscan inmueblesen esas zonas es «que se encuentra un nivel de precios más competitivo en relación con la zona norte de Capital, por lo cual es buscada por habitantes de las zonas sur y oeste del Gran Buenos Aires, que cambian casas por departamentos en busca de un mayor nivel de seguridad», explica Rozados.

• Relevamiento

En un relevamiento que realizó Reporte Inmobiliario a principio de año «se habían detectado 26 edificios en construcción en Caballito. De ellos, la mitad ya se finalizó y la mayoría de los restantes tiene un nivel de avance de los trabajos de entre 65% y 95%. Mientras los edificios están siendo ya terminados otros nuevos comienzan a construirse superando aún en cantidad a los terminados», explican en la consultora. «Al recorrer nuevamente la zona en los últimos días de noviembre, vimos que se sumaron 14 nuevas obras que incorporarán algo más de 27.000 m2 a la oferta actual», confirma Rozados. Alejandra Covello, de Covello Propiedades, cree que en los últimos tiempos los compradores, también los de clase media, «se especializaron y encuentran la diferencia entre un producto premium, uno incluido en una torre de alta calidad y un usado con mal envejecimiento. Saben que, a veces, en edificios con muy buena infraestructura y luminosidad se pueden encontrar departamentos que se pagan entre 800 y 1.100 dólares el m2».