Créditos hipotecarios: bancos respaldan el plan oficial, que busca atacar el talón de Aquiles del UVA, ¿bajarán las tasas?

Las entidades valoraron el fondeo de largo plazo que aportará el FGS de ANSES. El esquema fija un tope de UVA más 7,5% para las nuevas líneas, pero el impacto sobre las tasas dependerá de cada banco.

Gobierno apuesta a reactivar el crédito hipotecario UVA con fondos del FGS.

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Un crédito hipotecario puede acompañar a una familia durante dos o tres décadas, pero el dinero con el que los bancos hoy lo financian, en cambio, suele vencer en pocos meses. Ese descalce de plazos es el talón de Aquiles del crédito UVA y explica por qué los bancos salieron a respaldar el nuevo plan oficial.

La medida que anunció este miércoles el ministro de Economía, Luis Caputo, intenta empezar a resolver ese cuello de botella con $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES. El fondo licitará plazos fijos UVA entre los bancos, en subastas de hasta $200.000 millones: habrá un tramo a un año, con una tasa mínima de UVA más 2,5%, y otro a cinco años, de UVA más 4,5%. Cada entidad podrá ofertar hasta el 20% de cada licitación.

Pero el acceso a esos recursos tendrá condiciones. Los bancos deberán destinarlos a nuevos créditos hipotecarios para personas humanas, con un plazo mínimo de 15 años, un tope de 150.000 UVA -cerca de u$s200.000- y una tasa máxima de UVA más 7,5%.

En líneas generales, las entidades valoraron que el esquema combine un rendimiento real para el FGS con una fuente de fondeo más extensa para los bancos, dos condiciones que consideran necesarias para impulsar el crédito hipotecario, que viene de registrar en julio una baja anual del 31,2% en la Ciudad de Buenos Aires, según datos del Colegio de Escribanos porteño.

Consultado por Ámbito, Claudio Cesario, presidente de la Asociación de Bancos de la Argentina (ABA) -que reúne a bancos privados de capital extranjero- sostuvo que el anuncio “contribuye a que las entidades continúen ofreciendo créditos hipotecarios”. Y destacó el mecanismo de subastas por su transparencia y competencia entre bancos. “Era muy importante que se contribuyera al fondeo de estos créditos porque son a muy largo plazo, y este es un buen mecanismo que apunta a bajar el riesgo de descalce de plazos”, señaló Cesario. El descalce se produce porque los bancos captan depósitos, en general, a plazos mucho más cortos (30, 60 y a 90 días como mucho) que los de una hipoteca.

Por su parte, desde la Asociación de Bancos Argentinos (ADEBA), que agrupa a la banca privada nacional, también evaluaron positivamente el programa. Ante una consulta de este medio, remarcaron que asegura rendimientos reales positivos para el FGS durante toda la inversión y, al mismo tiempo, canaliza recursos de largo plazo hacia préstamos para vivienda. También destacaron que el mecanismo de licitaciones incorpora competencia y transparencia entre las entidades participantes.

En esa línea, Supervielle, una de las entidades que integran esta asociación, señaló que la iniciativa puede impulsar el desarrollo del crédito hipotecario como una herramienta para ampliar el acceso a la vivienda, reactivar la economía y dinamizar la construcción y toda su cadena de valor. “Para que este mercado pueda crecer de manera sostenida, es fundamental avanzar en medidas que fortalezcan las fuentes de fondeo de largo plazo para el sistema financiero y, al mismo tiempo, seguir profundizando el desarrollo del mercado de capitales”, indicaron desde la entidad. Por el momento, Supervielle, al igual que otras entidades consultadas por Ámbito, esperan la reglamentación e implementación del programa, mientras realizan los análisis correspondientes para participar de las licitaciones.

El desafío de que el fondeo de largo plazo reactive el crédito hipotecario

A su turno, Juan Cuattromo, presidente de ABAPPRA -la cámara que agrupa a bancos públicos, provinciales, municipales y cooperativos- y de Banco Provincia, coincidió en que el programa busca atacar una de las principales restricciones del mercado: la falta de liquidez y de fondeo de largo plazo para sostener el crecimiento del crédito hipotecario.

“Estamos en una situación que requiere una intervención. Que el Estado cumpla ese rol me parece correcto. El mercado hipotecario está frenado y, para movilizarlo, se necesita una política pública que contribuya a su desarrollo”, sostuvo Cuattromo. De todos modos, aclaró que las entidades deberán analizar los detalles de la instrumentación, ya que no mantuvieron conversaciones previas con el equipo económico. En ese marco, el principal desafío será que los recursos aportados por el FGS se traduzcan efectivamente en nuevas líneas de crédito y en mejores condiciones para las familias.

Más allá del programa oficial, Banco Provincia anunciará en los próximos días novedades en el segmento hipotecario, con nuevas líneas que viene diseñando y que tendrán foco en la construcción, según pudo saber este medio.

El tope de UVA +7,5% y la brecha entre bancos

La imposición de una tasa máxima -una rareza bajo la actual administración- es uno de los aspectos centrales del esquema. Hoy las ofertas hipotecarias son muy dispares. Banco Nación cobra UVA más 6,7% e ICBC, UVA más 6,9%, ambos por debajo del tope previsto, según un relevamiento del economista Andrés Salinas.

BBVA tiene una línea a UVA más 7,5%, mientras que Banco Ciudad ofrece condiciones especiales de UVA más 5,5% o 7,5% en determinados casos, aunque su tasa general llega a UVA más 9%.

El resto de las entidades aparece, en general, por encima de ese límite: Credicoop ofrece UVA más 8%; Macro, UVA más 8,5%; Banco del Sol, UVA más 9%; Patagonia, UVA más 9,3%; Santander, Galicia y Comafi, UVA más 9,5%; Brubank, UVA más 12%; y Supervielle, UVA más 15%.

¿Bajarán las tasas? La gran incógnita del nuevo fondeo

El impacto del programa no será uniforme. Federico Rouco, economista de Empiria, enfatizó que los bancos que ya ofrecen hipotecarios a UVA +7,5% o menos difícilmente reduzcan sus tasas: para esas entidades, el beneficio sería mejorar el fondeo y ampliar el volumen de préstamos, no abaratar las líneas existentes.

Distinto es el caso de los bancos que hoy cobran por encima de ese nivel. Para ellos, el nuevo esquema sí podría habilitar préstamos a UVA más 7,5%, aunque probablemente circunscriptos a los créditos que se fondeen con recursos del FGS. Rouco también estimó que, por el plazo máximo de 90 días para colocar los fondos, "las primeras licitaciones podrían concentrarse entre las entidades que ya tienen créditos hipotecarios en marcha; las demás podrían primero adecuar sus tasas y luego competir por esos recursos".

Salinas coincidió en que la medida debería tener un efecto positivo, aunque advirtió que todavía es prematuro dar por descontada una baja generalizada de las tasas. “Acá lo que le estás dando (a los bancos) es la oportunidad de tener un fondeo un poco más largo plazo para achicar ese descalce de plazo”, explicó. El analista remarcó que aún faltan definiciones relevantes: qué bancos obtendrán los mayores montos, a qué tasas ofertarán en las licitaciones y cuál será el ritmo de las subastas. Además, incluso el tramo más largo del programa, de cinco años, sigue estando muy por debajo de la vida promedio de una hipoteca, que ronda los 20 años.

La evolución reciente muestra por qué esa discusión es relevante. Según una serie elaborada por el propio Salinas, la tasa promedio ofrecida para hipotecarios UVA llegó a un pico de 11,7% hacia fines de 2025 y se ubicaba en torno a 9,2% en junio. La tasa promedio efectivamente pactada fue menor, de 6,98%, reflejando el peso de las líneas subsidiadas o con condiciones preferenciales. Para Salinas, el programa representa “un pasito más” para profundizar un mercado de crédito todavía chico en relación con el PBI.

El espejo de Chile: tasas más bajas y un mercado más profundo

La comparación regional ayuda a poner en contexto la discusión sobre el actual y próximo nivel de tasas. En Chile, donde los hipotecarios se ajustan por Unidad de Fomento (UF), el equivalente local de la UVA, la tasa promedio de los créditos para vivienda se ubicaba en 5,08% en marzo y no mostró grandes cambios desde entonces (vale recordar que la inflación anual es Chile es del 3,5%).

Las ofertas iban desde 3,39% en Itaú y 4,19% en BancoEstado hasta 5,99% en Santander. Scotiabank cobraba 4,84%; BICE Hipotecaria, 5,50%; Banco Edwards y Banco Consorcio, 5,40%; y Banco de Chile, 5,89%.

La diferencia, de todos modos, no pasa solo por la tasa. Chile cuenta con un mercado hipotecario más profundo, una estabilidad macro que lleva alrededor de tres décadas y fuentes de financiamiento de mayor plazo. Ese es, precisamente, el punto que el nuevo programa busca empezar a corregir en la Argentina: que el crédito hipotecario deje, de una buena vez, de depender de ventanas transitorias y empiece a construir un fondeo estable, capaz de acompañar préstamos que duran décadas.